2021年第一季度，杭州科技新媒体企业新增需求再次强势领跑优质办公楼市场。在新增供应入市背景下，整体市场入驻率小幅上升，租金环比涨幅出现七个季度以来首次回正。优质零售物业市场方面，2021年一季度录得一个更新改造项目入市；餐饮维持需求主力地位，时尚服饰持续洗牌，运动国潮及小零售集合店受年轻群体追捧。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“十四五”时期是“亚运会、大都市、现代化”的重要窗口期，杭州“十四五”规划提出高水平打造“数智杭州·宜居天堂”的远景目标。由此看来，数字变革、创新驱动将成为未来杭州经济增速的着力点。”
优质办公楼
2021年一季度全市甲级办公楼市场录得净吸纳量近6万平方米，较疫情前2019年同期增长近133%，其中未来科技城需求强劲。除新入市项目外，存量项目带来近3万方新增租赁量。与此同时，乙级办公楼吸纳量环比增幅近2万方，基本回正，摆脱疫情期间退租潮阴影，成交数据较往年预期更为乐观。行业细分来看，头部科技新媒体企业持续迅猛扩租，以46%的绝对优势占据交易榜首，黄龙及武林板块均录得过千万新增租赁交易, 未来科技城交易面积过万。金融服务业成交占比18%，其中基金证券类细分占比超40%，企业上市及居民投资需求热度持续带动银行、证券营业网点及办公面积扩张。虽季度交易总额持续上升，行业需求马太效应略显：传统支柱型行业扩张趋势平缓，一季度录得地产建筑、专业服务及贸易零售占比分别为11%、7%及7%。
一季度仅一个甲级办公楼入市,体量约6.4万平方米，甲级办公楼市场空置率录得22.0%，环比下降0.4个百分点。得益于黄龙万科三期E/F座优异的入市出租率，一季度杭州甲级办公楼净吸纳量维持在5.7万方，较2019年同期增长133%。乙级办公楼市场由于无新增项目入市，空置率维持在14.7%。整体来看，杭州优质办公楼市场整体空置率达到18.0%，较2020年同比小幅上调0.1个百分点。
今年第一季度，杭州甲级办公楼市场租金继七个季度下行后首回正，环比上升0.3%，净有效租金录得4.4元每平方米每天。乙级办公楼净有效租金报3.8元每平方米每天。基于入驻企业经营情况日趋稳定，头部优质甲级楼宇入驻率维持高位，部分业主倾向于小幅提高租金报价，以择选更优质企业入驻，各项优惠及渠道政策稍有收紧。大宗交易及土拍方面，科技新媒体头部企业仍保持问询热度，多家企业看好杭州长期发展潜力及资产购置性价比，中短期内保持拿地购楼意向，预计未来总部扩张及投资孵化需求将有望落地未来科技城及滨江等热点区域。
2021年优质办公楼市场展望：受工程进度不确定性影响，未来三季度预计将有8个优质办公楼项目共计约56万平方米体量入市，超五成落在钱江新城及钱江世纪城板块，中国人寿及万象世界中心项目均将带来超15万方办公体量。未来四年，甲级办公楼年均新增供应体量将在30万平方米左右，预计去化压力平稳，带动空置率缓慢推升，租金承压上行。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“基于杭州在科技新媒体、生物医药等战略新兴产业的稳健布局，我们对办公租赁市场中长期动能持续保持乐观预期。”
零售物业
一季度餐饮持续维持新增需求主力位，零售集合店、潮流国货受Z世代热捧。细分来看，一季度餐饮类商铺新开及围挡占总开业围挡店铺比例高达41%，其中特色火锅炖物占细分市场主流；港式茶餐厅布局稳定，华心糖水铺、蔡澜港式点心首入杭州; 集合店新增需求持续爆发，国货美妆集合店H.E.A.T、完美日记二代开出杭州首店，饰品集合店BA饰物局、ME+开出全国首店。受新疆棉事件影响，GUUKA、UNIFREE、RE’VAN等小众新国货潮牌首店受Z时代热捧或将迎来发展新机遇。同时，体验业态需求回暖，来福士、黄龙万科K Lab、工联CC、滨江天街等多商圈积极引入沉浸式密室业态，填补大面积空位同时引流，打开社交新方式。
本季度仅一个改造更新零售项目入市，存量项目新增需求疲软，净吸纳量再次转负。湖滨改造升级项目国博88元旦开业，吸引美妆潮牌集合店与in77街区错位发展，开业签约率达85%以上。截至一季度末，全市优质零售市场空置率上升至9.0%，环比涨幅0.2个百分点，创近年新高。一季度录得全市存量优质零售物业项目签约围挡店铺约1.3万平方米，环比下降超两成；次新入市项目招商状态缓不济急，主力及零售铺位持续空缺；同时，受一众国际快时尚品牌疫情后经营低迷及本地服饰承租力下降导致的退租打击影响，一季度服饰类退租占比近三成。
受吸纳低迷及线上零售挤压影响，整体市场租金增长趋势连续四季度呈负，同比下行1.7%。全市优质零售物业首层净有效租金录得20.3元每平方米每天，环比下跌0.2个百分点。核心区位零售商业抗风险价值持续凸显，租金缓涨0.1个百分点，达31.4元每平方米每天。
2021年零售物业市场展望：今年预计将有6个优质零售项目合计超60万平方米入市，短期入驻率预测持续承压。从中长期来看，未来三年年均新增入市零售体量将维持在25万方左右，主要分布在滨江、城西、城北新兴商圈。在‘消费3.0时代’的背景下，消费端对产品及其附加价值提出更高需求；线下零售商只有及时把控对未来消费场景、新消费触点的持续更新打造，才能在多元化的零售竞争中争得一席。
来源：仲量联行
编辑：wangdc
