上海的房地产市场在今年年初呈现出积极的态势，市场各主要业态持续复苏。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“我们发现中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”

　　零售物业市场方面，由于新增供应延期和吸纳量的增长，核心及非核心商圈项目的入驻率均得到提升，使平均空置率进一步下降。物流地产市场方面，需求强劲加之供应有限，使得租金加速上涨，空置率则下降至接近疫情前的水平。住宅市场方面，楼市热度不退，一季度上海出台楼市调控新政，以稳定市场预期。投资市场方面，优质、稳定、长期的投资资产仍然受到机构投资者的追捧。酒店市场方面，上海酒店市场供给开始回暖，高端及中高端酒店占据主流。

　　甲级办公楼

　　2021年一季度全市净吸纳量录得28.8万平方米，为2019年以来季度最高值。本季度吸纳量主要来自非中央商务区。仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳表示：“租赁需求依然以成本控制型需求和总部整合需求为主，租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。“ 中央商务区新增净吸纳量持续上升至3.7万平方米。随着疫情影响逐渐消退，商业活动稳步恢复，内资企业的表现也愈加活跃。与2020年年底相比，一季度内资金融服务业的租赁需求有所增长，尤其是内资公募基金与证券类公司。

　　一季度共有四个新项目竣工，总建筑面积录得31万平方米。徐汇滨江一新竣工项目在预招租期表现良好。受益于长宁区新竣工项目的强劲租赁表现，一季度中央商务区的空置率环比降低0.1个百分点至11.9%。前滩、北外滩和徐汇滨江板块良好的租赁表现也使得非中央商务区空置率降低0.7个百分点至28.8%。

　　受非中央商务区带来的持续竞争压力影响，中央商务区的租金环比下降0.6%。非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。一季度板块表现分化加剧，一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大，而在一些空置率较高的板块，业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面仍有谈判空间。

　　产业园区

　　稳定的需求推动上海产业园区租金持续增长。2021年第一季度，位于市北板块的两个新项目竣工，总建筑面积约10.3万平方米。上海产业园区平均空置率上升0.8个百分点至13.5%。总体租赁需求保持稳定。科技企业继续主导漕河泾板块的租赁需求。例如，鹰角网络在漕河泾中心租赁了10,000平方米的面积。化工和制药企业在张江则继续扩张，如竞天生物在百佳通园区租赁了10,000平方米的面积。上海产业园区的整体租金继续呈正增长态势，环比上升0.6%至4.4元每平方米每天。

　　零售物业

　　随着疫情影响消退，上海零售物业市场焕发生机，租赁需求加速复苏。一季度，市区现有项目的租赁进展带来了95,300平方米的净吸纳量。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示: “新租赁面积主要来自于运动体验类及运动装备和服饰品牌，以及电子产品和家居生活类门店。其他新兴租户类型如收藏玩具店、密室和宠物馆等也扩张态势明显。”

　　一季度市区无新增零售物业供应入市。诸多新项目受二月中旬春节假期的影响推迟了开业进度，有助于现有项目的持续恢复。由于核心商圈多个项目租户调整进展顺利，空置率自上季度的11.0%环比降至10.0%。在非核心商圈，体验类和服务类租户加速去化大量空置面积，使得空置率从上季度的11.4%环比降至10.8%。

　　由于活跃的高端消费增强了市场信心，核心商圈首层租金环比上涨1.3%至人民币49.3元每平方米每天。非核心商圈租金止跌企稳，环比微升0.2%至人民币18.7元每平方米每天，这主要得益于标杆型区域型购物中心及高品质社区商业的稳步恢复。

　　物流地产

　　2021年一季度，上海物流地产净吸纳量回升至84,065平方米。由于一季度无新项目竣工，现有项目的租赁成为吸纳量提升的主要驱动力。来自第三方物流的租赁需求尤为强劲，包括来自国内外物流公司新租赁的签订和续签。其他租赁需求主要来自于电商和制造业，这些企业在金山和临港子市场都租赁了大量空间。仲量联行中国区工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“一季度我们也观察到几宗冷链租赁交易，与疫情前相比，冷链运营商等新兴驱动因素在租赁中所占的份额持续增大。”

　　由于某个原定于一季度竣工的项目延期交付，使得一季度成为自2020年第一季度以来首个无新项目竣工的季度。受吸纳量反弹和无新增供应影响，一季度上海物流地产空置率下降1.3个百分点至6.8%，基本与疫情前的2019年第四季度持平。

　　一季度上海物流地产租金环比涨幅从上季度的0.2% 加速升至0.7%，至人民币1.52元每平方每天。虽然目前业主仍更关注入驻率而非提高租金，但在新增供应不足及强劲需求的作用下，一季度租金环比涨幅有所加快，同比上涨2.1%，涨幅较上季度略有放缓。

　　住宅

　　一季度上海出台楼市调控新政，以保障市场平稳健康发展。新政包括收紧住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求；提高二手房交易免征增值税的门槛，以及收紧企业购房政策等。年初，刚需和改善型需求延续了去年的强劲势头。一季度，上海一手商品住宅成交量环比上涨6.4%至321万平方米，为2016年第四季度以来季度最高成交量。同时，高端住宅市场本季度成交量也达到了892套，较上一季度增加301套。

　　新政出台后，一季度开发商普遍放缓推盘速度。受到新房摇号积分制出台以及春节假期的影响，一季度上海一手商品住宅新增供应下跌60%至97万平方米。一季度无高端一手住宅项目入市。第一季度高端住宅一手价格保持稳定。二手价格增速环比放缓0.2个百分点至3.3%，其中大部分增长来自于新政出台之前。

　　一季度的调控新政将有助于抑制投机及炒房行为、稳定市场预期。但由于真实购房需求仍然强劲，预计今年一手住宅市场仍将保持健康的销售势头，但未来几个季度的价格增幅可能会有所放缓。

　　投资市场

　　2021年一季度，上海商业地产投资市场总成交量录得136亿元人民币，环比下降46%。去年年底成交量出现强势反弹，但一季度的下滑则显示投资情绪依然脆弱。

　　与上季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是，2021年一季度出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。研究表明，通常投资者在对服务式公寓整体收购之后，会进行散售。

　　一季度最大的投资亮点是，领展（Link Reit）以27亿元人民币的价格从新加坡政府投资公司（GIC）手中购买了上海某区域商场50%的股份。仲量联行华东区投资部总监叶建成表示：“这笔交易表明，优质、稳定、长期的投资资产仍然受到机构投资者的追捧。”

　　酒店市场

　　上海酒店市场供给开始回暖，高端及中高端酒店占据主流。2021年，上海预计共有5,644间客房涌入市场，超高端酒店占比约50%。在后疫情的新常态下，民众偏向于选择周边短途旅行，酒店投资方也会根据消费者的新需求和偏好做出相应的战略布局。不少酒店集团例如希尔顿、万豪等也都计划在上海近郊开设高端酒店，例如上海松江广富林希尔顿酒店以及上海东方美谷JW万豪酒店。

　　上海酒店交易市场表现稳健，服务式公寓备受青睐。2020年，上海酒店和服务式公寓总交易额为56亿元，位列全国交易额首位并且占全国总酒店投资额的75%。得益于稳定的长住需求，服务式公寓在疫情下的抗冲击能力更强，截至2021年2月，服务式公寓的入住率为64%，较去年同期增长了27.8%。在全球经济不确定的情况下，长租公寓以及具有散售潜力的物业等能够带来稳定或快速回报将继续推动今年的交易活动。今年已宣布的两宗服务式公寓交易包括新天地的辉盛坊服务式公寓以及徐汇的盛捷服务式公寓。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc