CRESA世桦嘉润近日对2021年一季度北京写字楼市场回顾指出，一季度甲级写字楼市场三个新项目竣工入市，空置率近六个季度首度环比回落，甲乙写字楼市场的净吸纳量均突破2020年单季最高值。

　　据Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月女士介绍，2021年第一季度，位于亚奥商圈的北投投资大厦与位于丽泽商圈的远洋·锐中心竣工进入北京甲级写字楼市场，二者合计为甲级写字楼市场带来了近13.7万平方米的高品质可租赁面积。一个体量约为2.5万平方米、位于望京/酒仙桥商圈的新项目交付进入北京乙级写字楼市场。

　　在需求端，李芳月女士表示，虽然第一季度是传统淡季，但市场需求的稳步回暖及一些大面积租赁成交的达成，令甲乙级写字楼市场的净吸纳量均录得环比提升。甲级写字楼市场第一季度的净吸纳量达到约13.2万平方米，较2020年单季度净吸纳量最高的第四季度增长近2.5万平方米。乙级写字楼市场的净吸纳量为约14.4万平方米，与2020年各季度相比同样提升明显。

北京写字楼市场概览

　　在需求来源方面，Cresa世桦嘉润的数据显示，科技与金融行业依然是北京写字楼市场需求的最主要来源，二者在全市新增租赁面积中的占比合计达到75%。专业服务、制造与生物医药行业也均有市场瞩目的大面积租赁成交达成。

各行业成交面积占比

　　就商圈而言，科技行业头部企业租户的迅猛扩张态势，令望京/酒仙桥商圈本季度的新租及扩租成交面积占到全市总量的近21%，在各商圈中居于首位。在租户普遍关注成本控制的大背景下，项目具有明显性价比优势的丽泽商圈在本季度的新增成交面积在全市各商圈中排名第三，仅低于望京/酒仙桥与中央商务区商圈。

各商圈成交面积占比

　　空置率方面，Cresa世桦嘉润中国区总裁王刚先生认为，随着国内疫情防控进入新常态，宏观经济企稳回暖，租户的租赁需求在本季度进一步得到释放。受此驱动，全市甲级写字楼市场的空置率环比降低0.3个百分点至19.4%，这也是甲级写字楼市场近六个季度首次录得空置率环比回落。乙级写字楼市场的空置率环比下降1.6个百分点至13.0%。就甲级写字楼市场各商圈而言，越加受到租户青睐的丽泽商圈在有新项目入市的情况下，空置率依然环比降低3.9个百分点至66.8%。诸多科技行业租户达成的大面积成交，令望京/酒仙桥商圈的空置率较上季度降低2.9个百分点至7.4%。租金的持续下调同样带动了中央商务区商圈更为活跃的市场表现，其空置率也在本季度由上季度的20.0%降至18.7%。与此相对，由于一些承租面积较大的租户退租或缩减其租赁面积，长安街与亚奥商圈的空置率分别环比上浮2.4与1.8个百分点。

甲级写字楼市场各商圈空置率

　　在租金方面，王刚先生分析，面对激烈的市场竞争，一些空置率较高的项目业主进一步下调租金以吸引或挽留租户。受此影响，北京甲级写字楼市场的平均租金本季度环比下滑2.4%至人民币355.5元每平方米每月。乙级写字楼市场的平均租金录得人民币212.3元每平方米每月，环比下调0.8%。在全市甲级写字楼市场各商圈中，中央商务区商圈的租金环比降幅居首，达到约1.4%。本季度空置率增幅排名全市前两位的长安街与亚奥商圈，平均租金分别环比下调1.3%和1.2%，仅次于中央商务区商圈。受科技行业坚实需求支撑的中关村商圈，以及去化势头良好的东二环商圈，本季度甲级写字楼市场的平均租金环比持平。

甲级写字楼市场各商圈平均租金

　　2021年北京写字楼市场全年展望

　　据Cresa世桦嘉润总裁王刚先生预测，2021年第二季度至年末，北京写字楼市场预计将迎来合计近100万平方米的新增供应，其中甲级写字楼市场的供应量约为53万平方米——超过65%将来自丽泽商圈。虽然结合对经济发展模式与发展质量的综合考量，在2021年政府工作报告中，我国今年的GDP增速预期目标被谨慎地设定为6%，但国际货币基金组织、联合国贸易和发展会议等组织机构，仍预测这一数值将超过8%，表现了对中国经济快速恢复的乐观态度。尽管在全球疫情防控、国际政治经济环境等方面的不确定性依然存在，Cresa世桦嘉润预测北京写字楼市场的租赁需求将在2021年维持稳步回暖态势。

　　虽然需求端有望得到改善，但是大量新增供应的入市预计仍将进一步推升北京甲级写字楼市场的空置率，并使其于2021年末达到接近21%的近十年最高值。考虑到激烈的市场竞争环境，以及租金价格远低于全市平均水平的丽泽商圈将迎来大量新项目入市，我们预测2021年北京甲级写字楼市场的平均租金将同比下滑超过4%，达到近十年新低。自2022年起，随着市场供需关系的转变，北京甲级写字楼市场的空置率预计将逐年回落，平均租金也将步入平稳回调通道。Cresa世桦嘉润建议有搬迁、扩租或续租需求的租户，积极把握即将关闭的十年一遇的租金下调窗口，以理想的价格锁定长期租约，实现成本节省和企业形象升级。

　　来源：CRESA世桦嘉润

编辑：wangdc