戴德梁行发布2021年第一季度深圳写字楼及零售市场研究报告显示：一季度全市甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米，是2018年以来同期最高值；集中供应下阶段性高空置局面不可避免，深圳甲级写字楼租金年内仍将小幅下行；优质购物中心最优层平均租金较去年末增加3.8%，空置率微降至6.1%；商业亮点频现，国际消费中心城市的定位逐步落地。
深圳甲级写字楼吸纳量达2018年以来同期最高值
一季度，深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米，全市甲级写字楼总存量上升至645.1万平方米。延续上一年的走势，企业寻租活动不断，写字楼市场仍然保持一定的活跃度，一季度全市甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米，是2018年以来同期最高值，空置率微升0.47个百分点至25.54%。与此同时，全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供应压力下，市场指标仍总体趋稳。
分片区来看，新增供应集中于南山区，带动其吸纳量维持高水平，达到9.23万平方米，但在供应放量的背景下，其空置率仍提升0.63个百分点至34.42%，租金则下降1.1%至191.53元/平方米/月。福田和罗湖区首季吸纳表现不佳，整体租金延续稳中略有下调的走势，但其中的优质标杆性项目在空置面积逐渐减少的情况下，业主心态已然转变，适度调高租金报价的趋势逐渐显现。
科技类企业仍是深圳写字楼市场最为重要的需求来源，尤其是龙头企业，扩租动作不断，如腾讯关联企业在科兴科学园的大面积扩租。而知名企业的搬迁行为也会吸引一系列上下游关联企业进行搬迁以重新汇聚于周边，如荣耀手机搬迁至新一代产业园后，关联企业在福田区办公市场寻租活动增多。同时，传统金融业的扩张步伐亦不断，在寻求品质更高的办公环境或扩充办公空间方面表现积极。另一方面，不少外地企业对深圳市场保持较高的关注度，包括实业类、专业服务业等，布局前海等发展定位高、供应量充足的区域成为首选。而政府所给予的扶持政策也是吸引企业进驻的重要影响因素。
集中供应下阶段性高空置局面不可避免，深圳甲级写字楼租金年内仍将小幅下行。二季度，根据项目建设进度，预计深圳可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，随着企业新的寻租计划的落实，预计租赁市场活跃度仍将保持，租金降幅料将维持在较低水平。标杆项目随着去化压力的缓解，租金有望回调。而在供应集中的新兴商务区，新项目难以实现较高的租金水平，进而对全市平均租金带来影响。作为先行示范区，深圳的发展被各界持续看好，无论是本地企业的快速成长还是外地企业的积极进驻，都为写字楼需求带来支撑，虽然中短期内供应放量为市场带来压力，但长期来看前景仍然值得期待。
优质购物中心空置率微降至6.1%
一季度，深圳优质购物中心存量维持在509万平方米，延续了春节期间少有商场入市的季节性特征。
在“留深过年”的倡议下，深圳春节“空城”局面大大改观，根据深圳市商务局对18家购物中心的合计统计，2021年同比2019年春节期间7天客流增长59%，销售额激增104.7%。消费热情高涨带动深圳优质购物中心最优层平均租金连续两个季度回升至每月每平方米849.29元，较去年末增加3.8%。全市优质购物中心空置率较去年末微降0.8个百分点至6.1%。
随着社交方式多元化，由共同兴趣衍生的运动类社交快速发展。考虑到购物中心的集中人流能够令品牌扩大受众，同时便于打造标杆项目，而其配套也更能满足用户一站式消费的服务需求，本季度，新体育、新竞技类商家寻租需求活跃，以室内攀岩、电竞、VR体育以及儿童卡丁车为主要代表。
Inditex集团调整策略缩减旗下部分品牌在中国的实体店，受此影响，Bershka、Pull&Bear、Stradivarius关闭了位于深圳的门店。相比之下，爱马仕、Christian Louboutin等高端国际品牌在国内进一步扩张，已选址深圳湾万象城。另一方面，本土美妆护肤品牌仍处于发展上行阶段，国货林清轩从线上走到线下，深圳首店于中航城天虹购物中心开业；美妆集合店势头不减，WOW COLOUR再获5亿元融资，而此前积极布点的韩系平价美妆零售店压力加大，撤店情况屡有发生。人气网红餐厅向新兴商圈扩张，如POKI POKI选址壹方城，姜虎东白丁烤肉落子万科广场。环比上季度，宝安及龙岗的平均租金分别上涨7.4%、6.7%，领先全市平均租金涨幅约3个百分点。值得注意的是，新兴区域内部分典型项目的最优层平均租金已超越核心区的部分成熟项目。
国际消费中心城市的定位逐步落地
结合深圳在建项目的入市计划，年内优质购物中心的供应量有望达到81.5万平方米，其中位于龙岗的全国首个第四代万达广场计划于年中开业，通过盘活存量资产，此项目预计将再次焕发区域的商业活力。从入驻全市的亮眼品牌动态来看，超级文和友即将开业、茑屋书店华南首店、钟书阁等当下热门品牌均已官宣入深。张晓端分析，深圳的市场前景对优质品牌的强吸附能力显而易见，同时在激烈的竞争下，运营商对非传统业态也更加开放。另外，在鼓励“内循环”及“双循环”的发展战略下，前海、罗湖均积极打造免税购物中心，深圳国际消费中心城市的定位正逐步实施落地。
来源：戴德梁行
编辑：wangdc
