高力国际近日发布2021年第一季度西安市商业地产及产业园市场回顾与展望研究报告。

　　甲级写字楼市场

　　本季度西安甲级写字楼市场未录得新增供应。截至2021年第一季度，西安甲级写字楼总存量与2020年第四季度持平，共约176.6万平方米。

　　受益于春节前后的传统租赁周期，需求方面，部分企业在本季度进行周期性选址调整，加之疫情得以有效控制，此前部分持观望态度的企业在本季度选址计划落定，带看量转化为成交量的比例明显上升。本季度全市甲级写字楼净吸纳达4.6万平方米。在本季度无新增供应的背景下，受活跃需求影响，市场整体空置率较上季度环比下降2.6个百分点至30.2%。

　　分片区看，除曲江外，其余几个子市场的空置率均有所下降，其中高新一期及高新二期降幅较大，均超过2%。作为已经形成明显主导产业优势和良好的集聚性开发区，高新作为城市核心CBD的地位愈发凸显，此片区的主要需求多来自科技及金融行业，且具有较好的承租能力；而城北片区新增需求更为多样化，由物流类、新能源类、建筑类及医疗类企业构成。

　　虽然本季度各类企业需求的逐步回暖，但部分业主为抢抓企业布局周期，仍然采取以价换量等更为激进的租赁手段，持续吸引租户入驻，本季度全市甲级写字楼平均租金仍处于下行通道，但降幅持续收窄，市场平均租金降幅由上季度的0.5%降至0.3%，为98.5元/平方米/月。

　　受部分项目开发交付节点影响，高力国际认为2021年仍是西安甲级写字楼“去库存”的一年，伴随着市场需求的持续回暖，预计未来一年市场平均空置率将有较大幅度的下降。而自2022年起，市场将逐渐进入供应放量的通道，虽市场需求仍将保持相对稳定，但大量优质项目的入市将加速老旧项目以价换量的情况，致使租金仍将处于下行通道，降幅也将随着供应的放量而放宽。

　　产业园市场

　　2021年第一季度产业园无新增供应，西安全市产业园总存量维持在382.1万平方米。

　　与甲级写字楼市场形成对比，部分核心区域产业园区项目空置率已经相对较低，且西安产业园区需求与政府招商引资有强相关关系。在无新增项目入市前提下，全市本季度净吸纳量为0.49万平方米，空置率环比略降0.1个百分点至20.4%。高新区依然为本季度最为活跃的区域，软件新城片区表现抢眼，新增需求主要来自独角兽企业的扩租需求和互联网巨头的扩租需求，目前部分已完成装修且投入办公。本季度产业园新增需求还有部分来自于芯片/半导体/集成电路类企业。随着国家新基建投入力度的不断加大，以及集成电路产业鼓励政策的不断出台，相关企业的物业需求逐渐抬升，尤其是设计、封装、测试等国内优势环节的高科技企业，值得持续关注。

　　在政府类项目租金常年稳定的背景下，本季度市场化产业园项目为持续吸引租户，降低空置率，租金同样保持稳定；据高力国际数据显示，相较于2020年第四季度，本季度租金环比略降0.1个百分点至49.4元/平方米/月。

　　从租户结构来看，本季度产业园整体仍保持着较为稳定的态势，但新增需求趋势看，已出现新的特点。一方面，线上教育及关联的软件开发类企业需求有所放缓；另一方面，在中美科技切割推动“国产替代“进程不断加快的背景下，凭借人才资源规模、成本等优势和产业基础，以芯片/半导体/集成电路为代表的国内高技术企业开始布局西安，未来或将成为市场需求的重要力量。

　　在供给端，未来五年内西安市产业园将持续放量，主要集中于高新子市场和西咸新区子市场。预计五年内西安市产业园将面临较大的空置压力，空置率或将逐年上升。基于此，引进优质产业园开发商，提供政策扶持；改变招商策略，面向中小企业有针对性地强链补链，是未来产业园市场亟需关注的核心。

　　零售市场

　　截至2021年第一季度，西安优质零售市场总存量为629.6万平方米。其中，优质购物中心存量为493.3万平方米，百货存量为136.4万平方米。

　　随着疫后国内经济逐步复苏，西安市消费环境也进入向好通道，大部分商业项目在经历过去年疫情影响下的大洗牌之后，重新进入新一轮的稳定期，消费者消费欲望显现。本季度主力需求主要来自于餐饮类、美体类、零售类等业态，部分国内品牌拓店活跃，但由于战略布局调整影响，部分品牌尤其是国外品牌线下门店开始撤出中国，同时传统的解放路商圈及城东商圈部分项目本季度仍面临着一些租户撤场的情况，导致西安市本季度商业净吸纳量为-1.6万平方米，同时空置率较上季度略微上升0.4个百分点至8.9%。

　　除一些由于城市建设因素影响下持续影响的零售项目，业主为减少空置面积，维持基础运营，不得不将租金预期持续下调，其余市级项目及区域级项目本季度由于其浓厚的商业氛围及优质的运营管理制度及便利的交通仍保持的较好的租金表现。高力国际数据显示，本季度西安零售物业市场首层零售平均租金较上季度同比下降0.2个百分点至314.0元/平方米/月。

　　在城市版图的不断优化和城市要素的平均配置的大趋势下，预计部分目前处于租金洼地的优质商业项目未来租金降幅将有所收窄。未来五年，西安优质零售市场仍将处于供应放量阶段，随着各大国际品牌拓店态度的愈加谨慎，预计西安优质零售市场将承受较大空置压力。而面对市民日益丰富的消费需求，顺势而变与激发需求是西安市商业未来需要探寻的道路。

　　来源：高力国际

编辑：wangdc