2021年第一季度西安写字楼市场未录得新入市项目，市场总量仍维持在近623万平方米。其中甲级写字楼体量为近163万。需求延续回暖态势，甲级写字楼净吸纳量约1.6万平方米，为去年同期的近11倍。一方面大中型企业的租赁需求持续升温；另一方面部分企业抓住租金调整窗口期升级、扩租，由此新租和扩租/升级的成交类型分别占比季内办公需求的42.7%、21.3%。相应地，甲级写字楼市场空置率环比下降1个百分点至27.2%；平均账面租金保持相对稳定，环比微升0.2%至每月每平方米102.8元。
本季度整体甲级写字楼市场一改往常第一季度的平静，表现较为活跃。分需求行业来看，TMT、房地产及建筑业和金融业的占比继续增长，分别占新增租赁需求的21%，17.4%，14.4%。2020年西安研发投入强度5.17%，技术市场合同成交额累计达到5,600亿元，均位居全国副省级城市第一。硬科技在为西安现代产业发展提供硬支撑的同时亦推动TMT企业成为写字楼核心需求来源。与此同时，随着甲级写字楼中在线教育类租户的饱和，部分业主对于在线教育类劳动密集型企业采取谨慎态度，加之租金预期的转变，导致上年度对甲级写字楼需求强劲的在线教育品牌转向产业园市场。
龙头房企的升级扩租需求推动房地产及建筑业租赁需求在本季度有所增加。但随着“三条红线”政策出台，房企的生存环境愈加艰难，未来扩张及升级需求或将放缓。同时，疫情中面临的经营问题迫使中小型房企对其办公场所进行降级、缩租或整合，故来自房地产及建筑业的退租占比持续走高。此外，金融领域营商环境的持续优化推动新兴金融机构的持续进驻，推高金融行业新租占比。据《西安丝绸之路金融中心规划》和《行动计划》规划，至2025年末，西安全市金融机构将达到215家，未来或将衍生更多办公需求。
值得注意的是，此前沉寂一段时间的第三方办公需求重拾活跃度。随着疫情后租户对灵活办公、智能楼宇需求的进一步上升，联合办公又一次迎来扩张的窗口期。部分入市时间较久的甲级写字楼引入此类租户以减轻空置压力，同时丰富租赁产品及方式，以应对客户“多元化”的需求变革。本季度市场录得境商旗下三方办公FED在凯德广场租下两层打造灵活办公空间；伟邦企业孵化器在保利中心租下较大面积打造企业孵化平台。
展望2021年，西安优质写字楼市场后续三个季度约有22.8万平方米写字楼新增入市。较低的供应给市场时间去化空置面积。需求方面，科技等引擎行业仍将为甲级写字楼需求的主要来源，但随着部分成熟片区产业园项目的落成，或将产生一定需求分流影响。
“西安第一季度新开工项目中近40%为创新驱动和先进制造业项目，其中不乏奕斯伟硅产业基地及华为物联网中心等龙头企业项目。随着新能源、通信、智能制造等重要科技领域的国内外企业机构的持续进驻，头部企业聚集效应带动西安科技创新氛围愈发浓厚，未来有望衍生更多办公需求。”
2021年第一季度西安优质零售市场未录得新开业项目。2020年西安披露零售额的51家零售项目中只有15家实现正增长，少于2019年20家，可以看出西安零售市场并未完全摆脱疫情带来的影响。虽部分位于核心地段、由优质开发商运营的项目，随着零售商情绪的改善，在调场后仍能得到有效补位。但部分位于新兴片区的项目在商务氛围欠缺及品牌谨慎情绪的双重影响下，在部分品牌租约到期后，出现了较大的空置面积。由此，本季度西安优质零售物业市场空置率环比上升2.6个百分点至8.4%。受此影响，全市购物中心首层平均租金环比下跌0.1%。
餐饮、时尚及体验类业态仍为主要需求来源。餐饮类业态在经过上季度较大规模的退租换租后，本季度趋于平稳，新租占比48.3%。其中不乏朝花里青胡椒鱼，兰香子等热门餐饮品牌。此外，茶饮品牌仍继续在商务氛围浓厚的优质项目扩店。时尚类业态中体育品牌新租需求较为突出。如斐乐，阿迪达斯，安德玛等品牌除了选择旅游人群为主的钟楼商圈扩店外，更倾向选择如熙地港，大悦城等区域核心项目扩店。体验类业态仍以娱乐类业态为主要需求来源，如密室逃脱，推理，角色扮演等提供沉浸式体验的娱乐业态持续进驻到优质项目中。
值得注意的是，随着首店的不断进入，单一的商业项目已很难单以品牌摆脱同质性，同商圈临近项目间开始在业态及品牌搭配的错位调整中寻求突破。城北商圈的熙地港引入斐乐，优衣库，特斯拉等流量品牌，同时临近的大融城则持续在餐饮及化妆品品牌上发力。而自SKP进驻钟楼商圈后，随着各大奢侈品牌完成换址，临近的王府井百货借机发力高端化妆品及潮流运动品牌，在开拓新客群的同时实现错位竞争。
与此同时，头部百货在加快品牌迭代升级的同时强化业态配比，打造极致“商品力”，加速突围。随着商业需求的不断细分，赛格购物中心通过“办改商”打造垂直商业体，实现扩容。在增加餐饮业态占比的同时扩充“年轻潮流”业态，开出多个品牌最新形象店及品牌首店。全方位满足年轻客群的消费需求，持续输出高质“商品力”。同期，SKP也将四层整体围挡，计划将微缩版的SKPs带入西安，引入潮流品牌合作款及限量款并引入西安首家华联RDV书店。同时通过引入更多高端餐饮首店，立足品牌资源，加强品牌迭代升级，打造极致“商品力”。
此外，赛高金花百货也确定将于二季度关门整改，此为曲江金控收购金花百货后的首个大动作。随着曲江金控对于金花百货整改的开始，未来西安几家世纪金花百货或将陆续进行整改，为百货整改带来新思路，同时为百货占比仍相对较高的西安零售市场注入“新基因”。
随着根本矛盾发生转变，消费市场再次进入转型期。传统购物中心的客群更多的转变为中产、家庭等，讲究空间的品质感、舒适度和便利性的人群。而年轻人则正在逐渐逃离购物中心，转而关注如中柳巷，湘子庙街及体育馆东路等铺满网红店的老街老巷。未来，随着环球港，万象天地及太古里的开业，西安优质零售市场上的产品形态将更加多元化，满足年轻人用场所表达身份和价值认同需求的同时，为西安优质零售市场注入更多新鲜血液，释放消费潜力。
“据国家药监局数据显示，中国作为全球第二大化妆品消费市场和全球最贵的美妆市场，消费者对美妆产品的需求持续上涨，国际大牌化妆品也成为众多年轻消费者接触的首个‘奢侈品’。坚挺的高奢、高化市场为商场带来持续稳定的客流，高奢化妆品在市场的良好表现将加速品牌的布局。
同时，为适应不断快速变化的零售市场，除首店之外，目前不少品牌开出独家形象店或者是体验店，通过差异化的店面给消费者带来新鲜感。不少本土品牌表现出强大的商业潜力，这些抢在新消费潮流起跑线上的品牌，势必会在快速的市场竞争中博得一席之地。”
投资市场
2021年第一季度西安市场未录得大宗物业成交。写字楼类项目仍是西安投资交易的重点，客户关注度最高且可选择空间大，目前全市超过77%待售项目为写字楼项目，并且这一比例仍在持续上升。随着办公模式的升级及对楼宇要求的提升，部分金融机构的旧址已逐渐无法匹配新的升级需求，由此，来自金融机构的升级需求成为当前投资市场的主力潜在需求。随着“轻资产”运营模式的兴起，西安零售商业市场将更趋品牌化，专业化，刺激商业类项目的活跃度的提升，部分零售项目或将在调整中迎来新的投资机会。
“西安市场过往和近期成交都可以看出，一直以来大型国企和政府相关投资、平台公司市场活跃度较高；得益于政府招商引资和对外宣传力度的不断加大，带来大面积办公租赁需求，租金回报的看好；年轻消费人口的增多，旅游市场的积极向上发展，也将助力商业发展；相信未来更多的机构和资本会从关注转为实际投资。”
来源：CBRE世邦魏理仕
编辑：wangdc
