2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。

　　自2016年以来，中指研究院已连续第六年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。

　　2020年，受疫情防控常态化和经济压力加大影响，我国产业转型步伐加快。在此背景下，以数字经济、智能制造、新材料等为代表的战略性新兴产业，成为拉动我国经济增长的新引擎。与此同时，城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展，塑造了区域协同发展新格局。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体，发挥着越来越重要的作用。

　　产业新城运营商评价结果

　　产业新城运营商发展特点分析

　　产业发展能力

　　1、产业定位：自建研究院、引入第三方机构，科学谋划精准定位

产业定位的主要方式

　　从调研结果来看，产业新城运营商更加注重研究平台的打造，多数运营商成立了产业研究院，极少数运营商借助第三方咨询机构完成产业定位。在产业定位的过程中，运营商基于产业研究院在城市的产业基础、区位优势、资源禀赋以及区域战略等方面的研究成果，选定项目的主导产业、支柱产业以及基础产业等。

　　打造专业智库，深耕产业发展：产业新城的打造并非一朝一夕就能实现，需运营商具备长期的研究积累，成立自己的智囊团队，运营商才能深耕行业发展逻辑，精准把握行业发展发向，在产业新城领域形成可持续研究。此外，产业研究平台在进行市场前置探索中，应紧扣国家战略指引，专注政策、经济、产业以及城市发展前瞻研究，助力运营商引领产业新城规划，成功实现区域转型升级。

　　紧跟政策趋势，布局产业风口。“十四五”规划纲要提出，要深入实施制造强国战略、发展壮大战略性新兴产业、促进服务业繁荣发展、建设现代化基础设施体系。同时区域发展规划更加注重区域间的协同一体，城市群、都市圈等将获得更大的发展空间。“十四五”规划纲要为产业新城发展指明了方向，运营商应紧跟政策导向，把握区域发展机遇，关注战略性新兴产业，结合城市差异进行布局。

　　2、产业招商：脱实向虚，大数据提升招商引资实效

　　产业新城运营商借助大数据、互联网等技术手段，搭建大数据平台，打通产业招商线上全流程操作，实现园区和企业的无缝对接。一方面，运营商通过自建APP，搭建产业云招商平台，实现线上咨询、项目考察、业务全场景展示等工作，大幅提高了产业招商的覆盖面与互动效率；另一方面，运营商持续完善线上产业服务体系大数据平台，打造良好的产业生态，助力产业招商。

　　搭建招商大数据平台：产业新城招商大数据平台，整合产业、企业数据信息和业务数据信息，全方位洞察产业新城、产业链及企业的关联关系，形成动态企业数据库，提升产业招商引资效能。

　　强化产业生态招商：产业新城运营商持续完善产业服务体系，搭建生活、商业、企业以及专业服务平台，满足不同阶段企业发展需求，营造良好的产业生态环境，助力招商引资提质增效。

　　3、产业培育：孵化器、产业基金，强化产业服务能力

　　从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务。一方面，产业新城运营商打造全生命周期空间载体，为企业提供从孵化加速到研发办公的全产业线空间载体。另一方面，运营商通过布局全产业链的投资基金，以直投+基金的方式，不断强化产业集聚效应和规模效应。

　　园区数字化转型升级，打造线上线下闭环服务流程：一方面，信息化推进制造业与新一代信息技术融合发展，加速产业新城向智慧新城转型发展；另一方面，疫情倒逼产业新城管理服务体系线上化、精细化，打造大数据服务平台，完善线上线下闭环服务流程，进一步优化服务体系。

　　完善服务体系，覆盖企业全生命周期：运营商在产业培育方面一直扮演着服务者的角色，一方面是为企业提供产业载体和产业配套设施，另一方面是为企业提供完善的服务体系，对于小企业融资困难的，有针对成立基金或采取项目直投的方式提供资金支持，解决企业资金运转问题。

　　城市建设能力

　　2020年，随着城镇化进程发展和智慧城市的逐步普及，在新一代信息技术的加速渗透下，智慧城市建设逐渐成为主旋律。产业新城是智慧城市的重要表现形式，它反映了智慧城市的发展模式和特征，是智慧城市的缩影。在智慧城市建设的推动下，产业新城向着智慧化、创新化、科技化的方向转变，除了对产业新城的有效管理，更重要的是实现与智慧城市规划的高度融合，驱动城市智慧化发展。

城市建设的主要方向

　　紧跟战略导向，完善城市功能：“十四五”规划纲要强调，完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量。运营商在城市建设中应紧跟战略导向，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

　　加快数字发展，实现智慧城市：智慧城市的本质是通过人工智能及物联网等技术，把现实世界映射到数字世界，从而形成一个与现实对应的虚拟世界，再运用大数据手段对虚拟城市数据进行分析，发掘出虚拟城市的规律，反作用于现实世界，从而解决城市出行、环境、产业升级等问题。未来，运营商应立足于园区数字化发展，加快实现智慧城市的步伐。

　　企业经营能力

　　1、经营规模：整体规模有待提升，个别运营商较为突出

2020年部分上市企业经营数据情况

　　从总资产增速来看，2020年，受新冠疫情影响，产业新城运营商资产增速整体下滑，部分运营商持续深耕产业发展，凭借独特的经营模式和强大的异地复制能力，实现了规模化扩张。

　　从营业收入来看，2020年，产业新城运营商营业收入普遍下滑，一方面，为减轻新冠疫情对园区企业的影响，运营商积极响应政府号召，减免企业部分租金。另一方面，部分运营商剥离房地产销售业务，收入结构发生变化。

　　从收入结构来看，由传统物业销售租赁向产业发展服务、股权投资等方向转化，产业新城运营商积极进行业务结构调整，深化产业发展与运营服务，随着咨询、股权投资等业务收入占比迅速提升，收入结构逐步多元化。

　　2、盈利能力：净利润率表现突出，产业投资对利润的贡献明显

2020年部分上市企业净利润

　　产业新城运营商的盈利能力普遍较强。从盈利规模看，运营商净利润规模在10-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。从盈利能力来看，个别运营商长期持有股权取得收益，利润水平大幅提升。部分运营商集聚资源，推动园区开发运营主业发展。

　　3、财务稳健性：强化轻资产运营，资产负债率保持低位

2020年部分上市企业资产负债率

　　不同于房地产开发企业，运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2020年，随着运营商业务的成功转型，增值业务收入加大，通过可持续性收入回流现金，负债水平较低。

　　产业运营的城市机遇及发展趋势

　　城市机遇：营商环境促进产业新城发展

　　根据调研以及公布的资料，我们对TOP10运营商2020年新拓项目所在城市进行梳理，TOP10运营商新拓项目分布在12个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、珠三角和成渝城市群布局相对较多。其中，上海、广州、杭州、南京、成都、宁波、郑州等7座城市，位于《2019中国城市营商环境报告》城市排名前20，运营商在进行城市布局时，营商环境为其重要参考指标。

2020年TOP10产业新城运营商新拓项目城市分布情况

　　发展趋势：多元合作、融资创新、聚焦产业集群

　　1、多元合作：合作主体多元化，助力产城发展升级

　　对于产业新城运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业新城运营商之间合作、房企与产业新城运营商合作以及产业新城运营商与实体企业合作等多种多样的合作模式不断涌现，进而提升自身竞争力。

产业新城运营商多元化主体

　　2、融资创新：园区上市、基础设施公募REITs破冰，创新融资模式

　　对于产业新城来说，由于项目开发需要沉淀大量的资金，而其融资渠道相对受限，导致其难以有更大的发展。2020年，随着支持国家级开发区建设主体上市、基础设施公募REITs等一系列利好政策的释放，产业新城迎来新的发展机遇。一方面，产业新城运营商上市加速，行业分化加剧。另一方面，基础设施公募REITs稳步推进，丰富融资渠道。

园区上市及REITs发行相关政策

　　3、产业集群：深化集群发展，提升产业新城运营实力

　　近年来，国家和地方政府持续发布产业发展利好政策，为产业新城的发展营造了良好的营商环境，产业新城形成了比较成熟的运营模式。部分产业新城运营商持续升级产品运营模式，打造全产业链集群发展的产业新城模式，进一步发挥产业集群优势，全面提升产业新城运营实力。

部分产业新城运营模式

　　在此次调研过程中，我们能够直观地感受到产业新城运营商在城市发展和园区发展上所作的努力，产业新城由原先的高速发展向高质量发展转变。产业投资更加重视以全生命周期的园区生态服务为重要落点，从而实现更高能级的招商，让企业能够伴随着园区成长。因此，产业投资基金的成立对产业投资来说，无疑是给政府打了一剂强心针，在很大程度上减少了政府对后期开发建设的疑虑。综合性的提供更优质的产业发展环境，为产业新城发展带来新机遇。

　　未来，随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断提升，盈利模式的不断创新，行业也将呈现出新的发展面貌。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc