仲量联行近日发布的2021年第一季度全球房地产展望显示，本季度全球房地产投资交易总额约为1870亿美元，同比下降13%；投资市场呈现整体韧性但不均衡的回暖格局，美国、英国、法国和日本等成熟且流动性强的市场为一季度交易量提供了有利支撑。

　　仲量联行全球投资部研究总监Sean Coghlan表示：“虽然全球投资市场整体显示出韧性，但不同地区和不同资产类别的复苏呈现不均衡态势。经济状况的改善、政府的持续刺激和疫苗接种率的提高使投资人对市场保持乐观态度，并为市场改善奠定了基础，但鉴于西欧的持续封锁措施和印度疫情的大规模爆发，我们对整体市场仍持谨慎态度。”

　　亚太区投资额超340亿美元，与去年同期基本持平。根据《亚太区资本追踪》报告（英文），本季度投资总额环比下降23%，但表现仍优于北美、欧洲、中东及非洲地区。一季度投资活动主要发生于本地流动性强的市场：日本（115亿美元）、中国内地（83亿美元）和韩国（43亿美元）市场的投资额占第一季度亚太区投资总额的70%以上。

　　仲量联行亚太区投资部首席执行官Stuart Crow表示：“无论任何时期，每年第一季度都是投资者调整投资策略、完成尽职调查和寻求新的投资机会的时段，因此投资总额一般都比较低，今年也不例外。但得益于去年第四季度稳定的市场成交量，再加上有史以来最大规模的资金部署准备入市，我们相信今年市场复苏的步伐将会加快。”

　　各资产类别回暖表现不均，物流地产、长租公寓表现抢眼

　　在第一季度，投资者更加偏好高品质的核心及核心增益型产品。但与此同时，在竞争激烈的细分市场，投资者对机会型投资的需求也有所增加，其中物流地产和长租公寓的投资占比达到了63%（2020年同期占比44%）。在办公楼和零售地产板块，低风险资产仍是投资交易的主要驱动力，核心资产的交易占比达到了自2015年以来的新高。

　　在美国和欧洲市场的带动下，长租公寓明显成为投资者加快投资组合多样化的关注点。欧洲的长租公寓投资同比增长了66%，主要发生在英国、德国和法国。日本是亚太区流动性最强的市场（投资交易额约115亿美元），这也归功于投资者对东京、大阪和名古屋等长租公寓资产的持续追捧。

　　从资产交易类别来看，亚太区与全球情况有所差异。今年第一季度物流地产继续受到投资者的青睐，交易总额同比增长26%，占市场总成交额的23%。办公楼仍是亚太区规模最大的商业地产交易资产类型，占第一季度投资总额的47%，同比增长2.5%。零售和酒店地产占第一季度总成交额的22%，同比增长5%。长租公寓及其它细分领域投资则占据剩余8%的份额。

　　仲量联行认为，亚太区办公楼市场需求的不确定性将会继续影响交易量，但对其风险的认知也会为投资者带来商机。大部分城市第一季度的办公楼租赁业务仍处于相对低迷状态，但包括首尔、上海、新加坡在内的主要城市的市场需求已经有所回升。我们预计，对灵活办公空间和可持续、高效节能楼宇的需求将吸引投资者关注该领域的长期前景。

　　仲量联行亚太区投资部研究总监Regina Lim表示：“得益于本地强劲的资本流动性和亚太区市场对国际投资者的吸引力，2021年市场总成交量势必会有所增长。预计会有更多资金流入包括物流地产在内的各个细分市场，新常态下的经济趋势也将影响投资者今年及未来的战略部署。在物流地产、数据中心和长租公寓等细分市场的结构性增长驱动下，我们预计今年亚太区房地产市场投资总额将上升15%至20%，针对办公楼市场的投资也很可能随经济增长而出现反弹。”

　　仲量联行中国区投资部总监庞树东表示：“受到北京、上海等一线城市办公楼租赁市场回暖以及疫情在国内有效控制的影响，中国内地投资市场的成交量较去年同期上涨了23%。由于全球疫情走势以及经济复苏的不确定性，投资者关注的资产类型也呈现多元化的趋势。办公楼资产仍是最受市场追捧的物业，但成交占比有所下滑；优质的零售物业、长租公寓和物流资产受到越来越多投资者的关注，尤其是那些具有运营能力的投资者。”

　　跨境资本流动少，区际投资贡献多

　　跨境资本流动本季度仍处于停滞状态，但大量境内资本调动抵消了这一影响。拥有充足资金储备且在当地建立了成熟业务网络的国际投资者继续在跨境市场中发挥着关键作用，第一季度部署资金达175亿美元。

　　仲量联行在2021年第一季度还观察到：

　　· 跨境投资仍然低迷：第一季度，区域内投资在全球交易量中的占比下滑至12%，这主要是因为欧洲境内的严格管控影响了整体投资活动。而跨区域投资则相对活跃，推动了一些市场的回暖，如英国获得北美和新加坡资本的青睐，总投资额达29亿美元；在日本，美国投资者则重点投资于核心办公楼和零售资产。

　　· 流动性保持强劲：流向房地产的资本配置保持稳定，2021年有望达到10.9%。不断增长的资本配置和更加稳定的融资市场将为更广泛的市场回暖提供资金来源。封闭式融资市场企稳，今年第一季度的融资总额为300亿美元，同比降幅趋缓。

　　· 机会稀缺：尽管经济状况参差不齐，房地产市场也具有不确定性，但资本流动性和可供投资的资产之间长期存在的不对等仍给资本配置带来挑战。仲量联行认为，核心资产的定价正在走高，同时，资金储备也接近了历史最高水平，达到3630亿美元。

　　· 贷款人更具远见且风险承受力更高：第一季度债务市场的活跃度和竞争都在提升，贷方资金池连续第二个季度扩大。随着疫苗接种力度加强和经济指标呈乐观态势，尽管面临通货压力且美国利率上升，但全球债务市场仍处于有利的历史低利率环境，因此核心且优质的资产交易仍广受贷款人青睐。

　　· 价格发现扩大化：买卖双方对于预期的一致性已经从成长型资产扩展到了稳定型资产，如办公楼和零售地产。整个亚太区经济的重新开放以及美英疫苗接种的迅速开展都提振了投资者对办公楼市场的信心。核心及核心增益型办公楼资产的利差有所改善，仲量联行认为这为交易迅速回暖奠定了基础。

　　仲量联行全球投资部研究总监Sean Coghlan表示：“疫情爆发一年以来，运营商和投资者对现金流的稳定性和随后的运营表现有了更多的认识。经济重启提振了市场信心，加之房地产领域持续受到资金追捧，预计未来几个季度的投资成交量将有所改善。”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc