2021年第二季度，上海房地产市场整体需求持续回暖。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海办公租赁需求保持强劲，中央商务区尤其是核心商务区的租赁需求显着回升，非中央商务区租赁需求主要以总部整合和扩租需求为主。”

　　零售物业市场方面，得益于租赁市场的进一步恢复及近期新开业项目的良好表现，净吸纳量加速提升。物流地产市场方面，强劲的租赁需求使平均空置率下降，同时二季度净吸纳量创下自2007年来的新高。住宅市场方面，上海楼市调控继续加码，全市一手商品住宅成交量环比下跌但仍维持较高水平，其中刚需及改善型需求保持坚挺。受大型资产包交易的推动，第二季度上海投资市场总交易量显著增长。

　　甲级办公楼

　　2021年第二季度，全市甲级办公楼市场净吸纳量录得45万平方米，上半年共计75万平方米，疫情后积压已久的租赁需求逐步释放。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“内资企业保持活跃，内资金融服务企业与专业服务企业，共同带动浦东中央商务区租赁需求逐渐回暖。” 受多个行业带来的租赁需求支撑，浦西核心商务区保持韧性。非中央商务区净吸纳量录得34.7万平方米，占全市净吸纳量的近四分之三。在一些市场关注度较高的板块，租赁需求依然强劲。其中，来自中等承租能力企业的整合以及扩租需求占比较大，如科技新媒体企业和制造贸易企业等。

　　第二季度，中央商务区无新增供应，空置率继续下降，浦西空置率环比下降1.5个百分点至9.5%。同时，得益于内资金融服务企业的良好韧性，浦东空置率下降至12.6%。非中央商务区内，二季度共计两个新项目竣工交付，分别为后滩板块的SK大厦以及大宁板块的利福国际中心，总建筑面积录得20.7万平方米。由于部分板块的强劲需求，非中央商务区未受新增供应的影响，空置率环比下降2.7个百分点至26.5%。

　　中央商务区整体租金环比上涨0.3%。由于租赁需求保持活跃，浦西中央商务区租金环比上涨1.0%；同时，浦东中央商务区因不同项目表现分化，整体租金与上季度基本持平。由于包括前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁持续活跃，使得非中央商务区租金环比上涨0.7%。

　　产业园区

　　市场需求加速回暖，推动上海产业园区租金进一步上涨。2021年二季度，上海产业园区净吸纳量录得21.8万平方米。其中, 张江板块半导体企业及生物医药类企业保持强劲租赁需求，比如晶丰明源在星创科技广场租赁了6,000平方米的面积。同时，科技企业仍为漕河泾板块需求的主要驱动力, 例如，米哈游科技在光启园4期租赁了12,000平方米的面积。二季度共计四个新项目竣工，总建筑面积录得27万平方米，其中包含两个体量较大的项目——位于漕河泾板块的漕河泾科技绿洲4期（11.5万平方米）以及位于金桥板块的上海国际财富中心（11万平方米）。总体空置率与上季度基本持平，稳定在13.6%。二季度产业园区整体租金保持正增长态势，环比上升0.5%至4.5元每平方米每天。

　　零售物业

　　在 “五五购物节”的带动下，二季度上海消费市场持续释放活力。2021年1至5月，上海社会消费品零售总额同比激增49.0%，与2019年同期相比增长25.1%。由于租赁市场的进一步恢复及近期新项目良好的开业表现，市区净吸纳量加速增至20.7万平方米。仲量联行上海零售地产部董事庄棓琪表示: “来自消费升级类品牌的租赁需求推动了二季度净吸纳量的增长，其中包括高端户外运动服饰及装备、汽车展厅、潮流玩具、珠宝及时尚配饰等品牌。”

　　第二季度，位于非核心区的两个购物中心相继亮相，商业面积共计约18.4万平方米。由印力集团打造的漕河泾印象城作为漕河泾商圈首家购物中心正式开业。此外，日本开发商三井不动产在海外的首家“啦啦宝都”也于二季度亮相上海金桥。两个新项目均录得90%以上的开业率。二季度全市整体空置率持续回落，核心区空置率稳定在10.0%的水平，非核心区由于现有项目的租赁回暖持续加速，以及新开业项目的出色表现 ，空置率环比回落0.5个百分点，降至10.3%。

　　由于高端购物中心良好的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨1.4%至49.9元每平方米每天。非核心商圈租金也环比微升0.7%至18.8元每平方米每天，这主要是由于许多项目租户调整结果的积极表现以及标杆型区域购物中心租金的稳定增长。市区整体租金同比增长0.6%，结束了自2019年二季度开始的租金同比下跌态势。

　　物流地产

　　第二季度，上海物流地产净吸纳量增至28.6万平方米，创下自2007年以来单季度净吸纳量的新高。仲量联行中国区产业与物流服务部联席主席黄晖表示：“二季度吸纳量的大幅上升主要得益于来自第三方物流的租赁需求强劲。”第三方物流的租赁主要包括来自国内外物流公司的大量新签租赁和一些租赁续约。此外，二季度的净吸纳量也受到来自电商和制造业等其他租赁需求的支撑，这些企业在临港和奉贤都租赁了大量空间。

　　二季度金山有两个新项目竣工交付，录得新增供应24.3万平方米，使得二季度成为自2018年第三季度以来单季度最大的新增供应。虽有较大供应，但强劲的租赁需求使空置率未受明显影响，市场整体空置率从6.8%下降至5.9%。二季度大多数细分市场在租赁方面都取得了较好进展。其中，金山市场因新竣工项目良好的租赁表现，空置率显着下降。

　　上海物流地产租金在二季度环比涨幅从0.7%小幅加快至0.8%，达到1.52元每平方米每天。强劲的租赁需求和不断降低的空置率使得租金保持增长，在相对成熟和稳定的细分市场尤其如此。二季度上海物流地产租金同比增长2.0%，基本与上季度持平。

　　住宅

　　继一季度的调控升级后，二季度上海楼市调控继续加码，成交量环比下跌但仍维持较高水平。新政规定购房者在提交认购新房资料审核、获得认购资格后,将被相关查询系统“锁定”,并认定为名下有房，限购一个月。该政策通过禁止购房者同时认购多个一、二手商品住宅，进一步遏制投机行为。政策连续升级之下，二季度一手商品住宅成交量从上季度的近四年历史高点环比下降21.7%，但较去年同期仍有3.6%的小幅增长。高端住宅市场方面，虽然投资性需求受到严格抑制，但改善型需求依然坚挺。二季度共有487套高端住宅成交，较一季度的892套有所下降，主要原因是部分高端项目在季度末入市，预计将于三季度初达成最终成交。

　　因一季度有较多项目延期开盘，二季度迎来供应放量，共计254万平方米的一手商品住宅入市，环比增长162%。在政府公告的前两批集中供应楼盘中，有43%的项目因认筹比超过1:1.3而触发了新房积分摇号制。二季度高端住宅市场共有三个新项目合计817套住宅入市，平均售价在12.7万至13万元区间。

　　限价政策下，二季度高端一手住宅价格基本保持平稳，环比上升0.4%。实行新房积分摇号制后，部分无法入围的购房者不得不转向二手住宅市场，增强了小业主的信心，因此，二季度高端二手住宅价格涨幅较上季度加快0.3个百分点至3.6%。与此同时，上海首轮集中供地落幕，共出让31宗涉商品住宅地块，其中8宗地块成交的溢价率超9%，上限为10%。

　　预计下半年的楼市政策仍将保持紧缩。投资性需求将继续受到抑制，但在刚需及改善型需求的稳固支撑下，预计今年一手住宅市场将继续保持健康的销售势头。高端市场方面，预计今年下半年高端供应将有所增加，一些备受关注的热门项目有望取得良好的销售表现。由于一、二手房价格倒挂依然存在，预计大部分购房者仍会首选一手新房。

　　投资市场

　　2021年第二季度上海投资市场总交易量有了显着的增长，达到人民币466亿元，主要得益于平安收购凯德来福士资产组合部分股权等交易。在此期间零售物业资产占整体交易总额的36.9%，显示投资者对购物中心的需求愈加强劲。

　　2021年第二季度，投资机构倾向于购买中央商务区的物业，其中办公楼资产仍然是投资者首选的资产类别，占总交易价值的52.7%。随着租金和空置率的稳定，上海办公楼市场已现复苏迹象，投资者信心受到鼓舞。

　　仲量联行中国投资与资本市场负责人庞树东表示：“虽然我们预计传统资产类别的交易将在2021年下半年继续占据主导地位，但投资者对新兴行业的兴趣正在增长，尤其是在长租公寓和生物医药领域。”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc