2021年上半年西安写字楼市场未录得新入市项目，市场总量仍维持在近623万平方米。其中甲级写字楼体量为近163万。市场需求仍保持活跃，上半年甲级写字楼净吸纳量约5.7万平方米，较去年同期增加近55%。市场需求延续上季度增长态势，其中TMT行业需求占新租需求的20%，特别是如美团等互联网平台公司及国内高科技技术应用研发类公司的升级需求领跑行业新租需求，在高新二期及市中心板块均完成多宗大面积升级及扩租交易。房地产建筑及服务业分别占新租需求的17.4%和15.1%，紧随其后。在活跃需求的影响下，甲级写字楼市场空置率较去年底下降2.5个百分点至24.7%；平均账面租金保持相对稳定，环比微升0.1%至每月每平方米102.9元。

　　市场迎来新机遇，升级需求或进一步释放。受政策法规及资本布局的影响下，西安市场上的在线教育类公司也受到一定影响。随着整个行业的调整，短期内或将迎来一轮优胜劣汰及企业并购，致使未来两个季度甲级办公楼租赁市场或将出现较大波动。然而，此次在线教育企业带来的“震荡”或将成为西安优质写字楼市场的新机遇。甲级楼宇可租赁面积的增加为租户升级需求的释放提供良机，下半年的办公楼市场或将成为有升级需求租户的机会窗口。同时业主也可借此机会优化租户组合，提升自身“韧性”。未来，随着行业“洗牌”的完成，头部企业的需求仍将持续，但规模将持续回落。

　　二级租赁市场供应放量，市场表现开始分化。受部分联合办公品牌积极扩张影响，来自第三方办公品牌的需求在上半年表现活跃，录得9.1%的占比。部分第三方办公品牌在上半年完成较大面积扩租，积极拓展市场。与此同时，受疫情后企业对成本的高敏感性及在线教育公司整合办公空间等因素影响，二级租赁市场需求虽保持活跃，但整体市场表现开始分化。部分租金较低或地标项目中的联合办公品牌因其相对较高的性价比仍能实现高入驻率。但部分租金及位置优势较弱的项目，随着在线教育的退租开始出现大面积空置，承载较大租赁压力。

　　与此同时，随着市场新增供应的集中释放，二级租赁市场竞争愈加激烈，部分联合办公品牌另辟蹊径，探索“轻资产输出”模式：通过代理业主精装修房源以“扩展赛道”，创建组合打法，缓解自身压力。

　　2021年下半年，随着部分在线教育公司进一步整合办公空间，市场空置率在短期内或将出现波动。但由于各业主已开始为租户调整提前准备，加之活跃需求的影响，长期来看，空置率及租金或仍将保持稳定。

　　“2021年借第十四届全运会之‘东风’，西安市政府全面提升城市建设管理水平，建设丝路科创中心，构建现代产业体系，优化国土空间布局。可以预见到，以十四运为契机，西安将会吸引众多的基础建设类企业。此外，国家超算（西安）中心的落地将吸引更多硬科技、新一代人工智能及科技创新类企业的落户及投资。核心区域内办公物业仍然会呈现”百家争鸣“的竞争态势，写字楼硬件品质趋同的情况下，配套服务、物业服务品质、绿色认证及更多的增值服务将会影响到品牌租户的决策，且随着西咸、高新三期、高铁新城、航天、港务区等众多非传统写字楼聚集区的快速发展，势必会分流部分政策依赖型客户，为核心区域项目带来挑战。”

　　2021年上半年西安优质零售物业市场迎来位于南二环内的星光City More，约8万平方米新增供应入市。项目在满足周边社区消费需求的同时进一步推动片区商业氛围的成熟。然而，由于传统百货生存空间继续受到挤压，上半年西安零售市场同时录得位于钟楼商圈的世纪金花钟楼店及城北商圈的赛高街区退市整改。受此影响，西安优质零售物业市场总体量有所回落，至612.1万平方米。需求方面，餐饮，时尚及体验类业态仍为主要需求来源。同时，随着部分项目调改的结束，市场整体空置率在二季度得到改善，较一季度下降0.4个百分点至8.0%，但较去年末仍上升2.2个百分点。全市购物中心首层平均租金仍保持相对稳定，较2020年底微降0.4%，报每月每平方米269.7元。

　　潮玩热潮加速来袭，“地摊经济”强势回归。在资本的推动下，部分潮玩品牌强势扩张，持续下沉布局。加之近期部分购物中心持续的业态调整，潮玩品牌同样成为各大项目引流、补齐业态短板的首选。上半年西安零售市场录得多个潮玩品牌扩张，其中以Top Toy最为抢眼，在一季度进入市场后迅速扩张至六家店铺，抢占市场。并从如小寨等核心商圈的重点项目下沉至如城东城北等新兴商圈。随着Z世代新青年消费群体逐渐成长为主流消费群体，其多元的文化产品需求持续影响着西安零售市场的业态转变。从沉浸式体验式娱乐业态需求占比的突增到潮玩品牌的备受青睐，各购物中心围绕着Z世代圈层经济开展的竞赛已愈加激烈。未来，西安零售市场或将见证更多零售项目引入如国风，二次元等代表Z世代圈层文化的相关业态，以完成品牌更新迭代，强化差异性，同时吸引主流购物群体的“回流”。

　　此外，因疫情而兴起的“地摊经济”在上半年的西安零售市场以特色市集的形式再次回到公众视野。由于商场的品牌组合相对固定，阶段性的自营打造或者引进特色市集，已成为商业项目的常态补充。同时，对于品牌来讲，市集是部分原创品牌在尚不具备进入商场开独立店铺阶段的试水载体，也是商场内品牌增加消费者触点的媒介。上半年，西市城购物中心的隐市，大华1935的夏日市集，创意谷的下节体育课复古文创集市及SKP的美食集市均吸引了众多消费者的关注。

　　核心商圈破局重塑，城市更新活化传统商圈。随着新一代消费者的崛起，消费需求迅速转变，短短几年中，对零售项目运营的要求从单一对货品、空间的经营升级为以消费者需求及体验为中心，对人、货、场三要素的精准高效运营。极速的转变使得百货占比较高的西安零售商业市场近年来持续呈现动荡格局。其中，百货占比最高发展时间最久的老牌核心商圈钟楼商圈颓势尽显。人口的外迁及老旧零售业态、内容与主流消费群体需求的矛盾冲突，导致核心商圈商业空心化日益加剧。随着上半年世纪金花钟楼店的关门整改，钟楼商圈总体量由18年底的132.2万平方米降至目前的93.5万平方米。空置率从0.7%持续攀升至11.6%。然而，虽颓势难挡，钟楼商圈却正酝酿一场突围。

　　部分商圈内的零售项目率先突围。退市项目业主通过积极改造项目品质，提升自身功能性，以承接租户新需求。如民生北大街店及世纪金花南大街店原址均将沿街首层及二层展示面最好的铺位改造为餐饮业态，并引入如长安大排档，麦当劳或精品咖啡馆等餐饮品牌。此外，原民生北大街店更是将高区改为酒店业态，以迎合钟楼附近庞大的旅游客群。除零售载体破局重生外，承载着厚重文化底蕴的老街老巷也在以自下而上的方式悄无声息的焕发生机。上半年城墙内涌现出一批开在居民区附近，老菜场，或老办公楼附近的“社区咖啡馆”。新需求催生新场景、新载体。咖啡馆这种市场主导的城市“第三空间”在核心商圈老街老巷的遍地开花活跃了商圈内的文化交流，活化了其承载的文化底蕴。城市肌理的活化带动商圈活力日渐增强，或将推动更多项目焕活新生。佐以坚实的文化基础及活跃的文化氛围，钟楼商圈或将为消费者带来更独特的商旅文融合体验，成为西安零售市场的城市标识，推动西安零售市场形成以钟楼及小寨传统核心商圈为首的“双核多心”的商业格局。

　　未来六个月，将有环球港及万象天地等共计超过38万平方米的优质项目入市。高企的供应量势必令市场承压，或将出现更多既有项目顺应市场趋势持续进行调改。市场空置率或将出现小幅波动。与此同时，优质项目的开业将带来众多首店的“落户”，首店经济的崛起将撬动西安商业潜力，赋能西安国际消费中心城市的建设。

　　“国内商业市场的稳步复苏，为品牌不断拓展提供信心，在商业增量有限的环境下，对于现有的存量商业无疑是利好的；另外，我们可以看到西安商业市场开始逐渐涌现新颖、突破的元素，这种自我更迭的现象将启动新一轮的商业升级，打破同质化，百花齐放，各自迥异将成为下一个阶段商业的新常态。”

　　2021年上半年未录得大宗物业成交。在物业收购类型层面，由于自用买家仍保持活跃，写字楼成交仍为市场的主流；但同时投资者敏锐地察觉到消费复苏和创新驱动两大未来主线，未来零售商场、物流仓储及商务园区的投资亦备受关注。西安商业地产的资产价格在过去几年维持相对稳定，但随着租赁市场迎来新的机遇，租赁状况的持续改善，西安投资市场对投资者的吸引力或将不断提高。

　　“上半年多宗资产包项目包含了西安的标的物，博枫收购西安悦荟等五个资产包；西安的人才和经济优势让更多的科技企业更加关注西安，相信新一轮的政策利好下，西安会有更多的机会。”

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wangdc