2021年第二季度，杭州甲级办公楼市场受新增供应及需求表现影响，市场整体空置率小幅上升；贸易及电商需求占季度新增需求主导；业主对市场预期表现乐观，甲级办公楼租金环比小幅攀升。优质零售物业市场方面，二季度录得一个新增零售物业入市；首店效益持续，餐饮、时尚及儿童业态成为存量物业品牌招商调整主力，泛娱乐社交业态受到青睐。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“四月初，杭州迎来本世纪规模最大的一次行政区域优化调整，对杭州城市空间发展格局做了进一步的明确，对资源要素的流动和配置给予了巨大的发展空间。杭州在长三角一体化国家发展战略上始终占据重要地位，预计未来杭州在区域协同发展的长期目标上将产生更大的效能。”
优质办公楼
2021年上半年全市仅两个新增项目入市；二季度甲级办公楼市场录得净吸纳量约2.2万平方米，市场整体走势维持平稳。总体量方面，截至2021年6月底，全市甲级和乙级项目共计501.6万平方米，其中甲级办公楼230.4万平方米，乙级办公楼271.2万平方米。新增供应方面，上半年仅黄龙万科中心E/F栋及滨绿大厦-绿城两个新增项目入市，较2019年同期减少41.5%。由于项目在区域内较高的软硬件品质及业主高价惜租心理，现阶段两项目入驻率相对不高，但未来有大宗租赁潜力。乙级市场仍无新增供应入场，使得整体市场当期去化压力大大减小。二季度甲级办公楼空置率为22.4%，环比上升0.4个百分点；乙级办公楼空置率为14.4%，环比下调0.3个百分点。
二季度总体租赁需求进入调整阶段，但细分电商行业需求持续旺盛。由于头部科技新媒体企业的大幅扩张需求在一季度充足释放，以及核心商圈大面积高性价比空置面积逐渐稀缺，二季度大型企业成交量缩减。在小面积企业需求成交维持稳定的情况下，租赁成交量小幅下滑，市场进入短期蓄势调整期。行业细分来看，科技新媒体行业依然占据新增需求成交焦点，二季度占比达近38%，与上季度不同的是，中小型电商企业成为成交主流。
短期中小零售电商企业规模迅速扩张，主要是受东南亚产业瘫痪造成的零售产品海外需求激增，以及国际物流恢复、Tik Tok的解封预期和出海独立站KOL的兴起等叠加效应的影响。同时，零售贸易细分类录得租赁新增需求比例达14%，位列季度需求第二位。另一方面，基于证券及传统金融服务在年初基本完成布点计划，二季度金融服务成交比例缩减，录得不到14%的季度新增需求比。在三胎政策的积极推行和校外教育行业的整改需求下，在线教育行业大跨步扩张趋势停滞，季度需求占比小于1%。
第二季度，基于存量项目去化压力暂缓影响，杭州甲级办公楼市场租金维持小幅度攀升。截至6月末，甲级办公楼净有效租金为4.4元每平方米每天，环比上升0.2%，同比下降0.4%；乙级办公楼净有效租金报3.5元每平方米每天，环比下降0.3%，同比下降1.6%。
多数业主反应上半年带看客户量回暖明显，市场情绪乐观，未来预期高，市场中卖方议价力持续提高。土拍方面，五月初杭州首轮集中土拍交易结束，多个热点地块尘埃落定，政府倾向于将住宅及商业用地捆绑及赋予TOD、未来社区等概念给予开发商宣传空间和盈利空间。SKP奥体项目及绿汀路TOD华润项目最终落槌，加上一季度成交的西站南北枢纽超高层枢纽项目及世纪城建工EIC等几个热点新兴商圈的标杆项目，预计未来五到六年内杭州将迎来超过50万方的新增优质办公体量。
2021年优质办公楼市场展望：下半年预计将有5个优质办公楼项目共计约46万平方米体量入市，其中三个甲级办公楼项目包括中国人寿、万象世界中心及英蓝国际金融中心项目，预计带来30万方新增体量。年内甲级办公楼租金预计震荡上行，而受未来几年持续高新增供应带来的市场竞争影响，预计中期年均涨幅将不超过两个百分点。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州轻工业生产交易及互联网平台发展的深厚基础，在本轮电商跨境贸易热潮中占据一席之地，预计短期内将带动一批新需求。”
商务园区
短期新增供应回落，需求端持续活跃，市场平均租金持续上涨。供应端来看，2021年上半年共有7个新增项目入市，为市场带来36.6万平方米新增供应体量，环比减少9.0万平方米。需求端来看，上半年录得商务园区净吸纳量近56万平方米，环比涨幅约3.8%。市场短期供不应求，整体空置率回落至10.9%，环比下调1.9个百分点。各板块的零售贸易电商企业及互联网新媒体企业的需求扩张趋势持续强劲，截至二季度末，整体园区市场平均租金上升至2.17元每平方米每天，环比增长超1.8个百分点。
零售物业
二季度首店效益不减，餐饮、时尚及儿童业态成存量物业品牌招商调整主力，泛娱乐社交业态备受关注。从业态来看，餐饮占开业店铺39%，小面积标准化简餐及包点饮料成为入驻主流：霸蛮米粉、子固路拌粉、泸溪河、苏小柳、KUMO KUMO首进杭州；获得融资的精品咖啡系Mstand及algebraist coffee首进杭州各开三店。时尚业态方面，季度新增开业比例达27%，潮流品牌如全国首店2AM、CHUU，运动品牌如Adidas、MLB、Champion、Fila纷纷落店。泛娱乐休闲社交业态或成零售物业新标配，Manas餐酒吧、剧本杀体验店MOSS7 和谋局密室逃脱入驻Ins.Park，红Lounge、铂晶宫入驻城西银泰，来福士GAME BIG密室正式开业。
受二季度新增零售项目入市影响，季度净吸纳量创两年新高。位于城北商圈的融创Ins. Park作为二季度唯一新增零售物业，于六月入市，带来7万方新增零售体量。除了以露天回廊及玻璃盒子的组合建筑形式吸引打卡外，其穿插其间的多个展览市集和主打潮玩及夜生活休闲的主题也迎合了城北零售商圈发展导向。截至二季度末，全市优质零售市场空置率小幅下调至8.8%，环比降幅0.2个百分点。受新增项目入市影响及存量项目普遍营运趋稳，季度净吸纳量创两年内新高，报70,656平方米。
受积极消费政策引导及零售业态持续调整的双重作用，全市零售物业租金走势维持平稳。四月起，各新行政区划积极开展以数智消费概念为首的全商圈联合促销活动及夜间经济倡导，产生了积极效果。全市优质零售物业租金下跌趋势出现拐点，首层净有效租金录得20.3元每平方米每天，环比维持平稳。
2021年零售物业市场展望：下半年预计将有4个优质零售项目合计近40万平方米入市，主要集中在滨江及钱江世纪城，区域零售氛围有望迅速崛起。中期来看，未来三年年均新增入市零售体量将维持在30万方左右，满足了各新兴商圈的消费升级需求，去化及租金成长空间较强；从长期来看，预计到2025年前后，将有近60万方的高标准项目入市，市场也将朝着多元化的方向发展。
来源：仲量联行
编辑：wangdc
