上半年，全国房地产开发投资规模再创新高。国家统计局最新数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；其中，住宅投资54244亿元，同比增长17.0%。二季度，全国楼市调控基调不变，全国房地产信贷环境持续收紧。在上半年调控政策频繁加码后，二季度一线城市一手住宅成交量总体回落，但重点二线城市依然市场热度不减。此外，22城首批集中用地完成出让，各城市冷热不均。

　　信贷收紧 二手房调控加码

　　从全国来看，二季度央行将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，房地产金融监管持续强化。房地产信贷环境持续紧缩，多地银行房贷利率上调、额度收紧，房贷审批及放款时间延长，部分银行甚至已停止办理新房、二手房贷款业务。

　　从城市层面来看，地方加快建立房地联动机制，多个城市对二手房调控加码。继深圳、成都等城市建立二手房成交参考价格发布机制后，上海也对二手房开启价格核验，要求没有通过价格核验的房源不得对外发布。此举旨在打击二手市场哄抬价格现象，引导二手房挂牌价格趋于合理，缓解一二手房价格倒挂现象。

　　全国一手住宅成交量高位增长

　　国家统计局数据显示，1-6月份全国商品住宅销售面积同比增长29.4%，商品住宅销售额同比增长41.9%，均创历史同期新高。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，二季度20城市一手住宅成交面积合计约7200万平方米，环比增长34%，较去年同期增长了30%。其中，一线城市成交量共计931万平方米，环比回调13%，这主要是因为，在上半年政策频繁加码后，深圳、广州和上海的一手住宅成交量均有回撤，尤其是深圳二季度一手成交量环比大跌43%；而二线城市的一手住宅成交二季度则较一季度大涨46%，其中，郑州、杭州和重庆等城市成交面积分别环比大涨246%、196%和89%。

　　在价格方面，全国新建住宅市场价格整体较为平稳，二季度涨幅略有扩大。国家统计局发布70个大中城市商品住宅价格显示，2021年4-6月份一线城市新建商品住宅累计涨幅2.0%，较一季度涨幅扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅累计涨幅1.7%，较一季度扩大0.4个百分点；三线城市新建商品住宅累计涨幅1.1%，较一季度扩大0.3个百分点。一线城市二手房价格增速小幅回落，二季度累计涨幅2.1%，较一季度回落1.3个百分点。尤其是深圳自二手房成交指导价机制建立之后，二手房贷款受限，市场热度明显消退，二季度深圳二手房价格环比已由涨转跌。

　　首批集中用地完成出让 各城市冷热不均

　　二季度，22城全部完成住宅用地首批集中出让。据统计，首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。首批集中供地各城市表现冷热不均，重庆、厦门、杭州、南京等热点城市土拍热度较高，长春、青岛等城市土地市场热度相对较低。而北京和上海通过一系列完善的土拍规则，将首批集中供地溢价率水平控制在合理范围，是为数不多调控效果相对较好的城市。

　　杭州：杭州首批集中供地推出的57宗地全部出让，总成交金额达1178亿元，是首批集中供地成交金额最高的城市，平均溢价率达26%。本次杭州集中供地的竞拍规则为“限地价+限房价+竞自持+竞配建”，而推出的57宗土地中有41块以“竞自持”成交，竞拍竞争激烈。

　　重庆：重庆首批集中供地46宗地全部成交，由于此次出让地块均位于中心城区，首批供地出让平均溢价率高达39%。

　　上海：上海土拍竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得。上海首批集中供地成交56块涉宅地块，平均溢价率4.9%。

　　北京：北京首批集中供地成交超1100亿元。此次，北京通过限地价、限房价、竞公租房等规则使得土地竞拍各个流程透明化，部分地块要求达到上限价格后，房企需竞高品质方案。30宗商品住宅用地平均溢价率约6.4%。

　　未来展望

　　随着疫情防控进入常态化，中国国民经济整体呈现稳中加固、稳中向好态势。预计下半年房地产金融监管将持续强化，信贷环境或将继续收紧。在上半年热点城市调控政策高频加码后，预计下半年各城市或将继续细化和完善现有政策，针对二手房市场的调控政策也可能进一步深化。

　　各城市调控加码效果已经显现、整体房地产信贷环境也在收紧，预计下半年的成交量可能高位回落。但在上半年高规模的支撑下，全年商品住宅成交量依然有望创新高。政策加码下，下半年全国一手住宅价格涨幅有望放缓。土地市场方面，在首批集中供地落幕后，为更好地达到“稳地价、稳预期”的效果，预计重点城市将对土拍规则进行适当调整。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc