2021年上半年，我国国民经济持续快速恢复，供需两端各项指标均呈现向好的发展趋势，尤其是消费需求的增长有力支撑了经济复苏。商业地产作为国内消费及服务升级的重要载体，在提振消费市场和促进经济结构转型中发挥了重要作用。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中房指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。
商铺租金指数运行分析
根据中房指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.90元/平方米·天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米·天，环比上涨0.31%。
从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占50.7%，租金环比下跌的商业街占37.3%，11.9%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占60.0%，租金环比下跌的商圈占31.6%，8.4%的样本商圈（购物中心）租金与上期持平。
从行业宏观环境来看，2021年1-5月，我国社会消费品零售总额为17.4万亿元，同比增长25.7%，两年平均增长4.3%。1-5月，全国实物商品网上零售额为3.94万亿元，同比增长19.9%，两年平均增长15.6%。整体来看，消费市场总体复苏态势持续，实体零售继续改善，线上消费持续增长，2021年上半年商铺租赁需求逐步恢复。
▌百街商铺租金指数变化
（1）百街商铺租金变动情况
根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2021年上半年，百街商铺平均租金为24.90元/平方米·天，环比下跌0.24%。
分城市等级来看，2021年上半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占44.4%，租金环比下跌的商业街占33.3%，22.2%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京10条商业街租金环比三涨三跌四平，其中新街口商业街跌幅最大，为7.57%；上海11条商业街租金环比六涨四跌一平，其中南翔老街跌幅最大，为4.68%；广州3条商业街租金环比两跌一平，其中天河又一城跌幅较大，为3.92%；深圳3条商业街租金环比全部恢复上涨，其中东门步行街涨幅最大，达2.96%。
2021年上半年，二线城市样本商业街中，租金环比上涨的商业街占55.0%，租金环比下跌的商业街占40.0%，5.0%的商业街租金与上期持平。其中，杭州、南京、苏州、武汉样本商业街租金环比上涨或持平；成都、天津、青岛、重庆样本商业街租金环比涨跌互现；长沙、南昌、海口样本商业街租金环比均下跌。
（2）租金涨跌幅较大的商业街
图：2021年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街
数据来源：CREIS中指数据
2021年上半年，50.7%的样本商业街租金环比上涨，苏州斜塘老街、武汉楚河汉街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中苏州斜塘老街租金环比涨幅最大，为7.14%，武汉楚河汉街、天津南京路、上海南京东路步行街租金环比涨幅在4.0%-6.0%之间，苏州龙湖狮山金街、上海淮海中路商业街等6条商业街租金环比涨幅在2.0%-4.0%之间。与此同时，37.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街、青岛闽江路商业街等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中北京新街口商业街租金环比跌幅最大，为7.57%，青岛闽江路商业街、上海南翔老街租金环比跌幅在4.0%-5.0%之间，广州天河又一城、上海南京西路商业街等7条商业街租金环比跌幅在3.0%-4.0%之间。
▌百MALL商铺租金指数变化
（1）百MALL商铺租金变动情况
根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2021年上半年，百MALL商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环比上涨0.31%。
分城市等级来看，2021年上半年，一线城市中54.5%的商圈（购物中心）租金环比上涨，34.1%的商圈（购物中心）租金环比下跌，11.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北京12个商圈租金环比八涨三跌一平，其中中关村商圈租金涨幅最大，为0.82%；上海22个商圈租金环比八涨十一跌三平，其中人民广场商圈涨幅最大，为1.51%；广州6个商圈租金环比四涨一跌一平，其中天河路商圈涨幅最大，为0.57%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最大，为2.92%。
二线城市中，上半年有64.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，29.4%的商圈（购物中心）租金环比下跌，5.9%的商圈（购物中心）租金环比持平。南京、重庆主要商圈租金环比均上涨或持平，成都、武汉、天津、杭州、苏州、青岛、海口7个城市重点商圈租金环比涨跌互现；南昌、长沙2个城市重点商圈租金环比持平或下跌。
（2）租金涨跌幅较大的商圈
图：2021年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：CREIS中指数据
从商圈层面看，2021年上半年，60.0%的样本商圈租金环比上涨，杭州钱江新城、武汉钟家村等10个商圈租金环比涨幅相对较大，其中杭州钱江新城商圈租金环比涨幅最大，为3.12%，武汉钟家村商圈租金环比涨幅为3.02%，深圳东门、杭州新天地运河、深圳南山中心区等7个商圈租金环比涨幅在2.0%-3.0%之间。与此同时，31.6%的样本商圈租金环比下跌，在租金环比跌幅相对较大的10个商圈中，长沙五一广场商圈租金环比跌幅最大，为3.81%、天津鼓楼街、天津南市、上海大宁等6个商圈租金环比跌幅在1.0%（含）-3.0%之间；上海天山、杭州滨江、上海徐家汇3个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。
▌租金运行趋势研判
从市场表现看，2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复，同时消费需求多样化等对商业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平略优于商业街，但总体来看2021年上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年水平，其中仍有68.7%的样本商业街和56.8%的样本商圈租金低于2019年上半年水平。
供应方面，上半年部分城市购物中心开业节奏放缓，短期供应减少近五成；商办用地成交亦有所减少，长期供应或小幅下降。短期来看，2021年上半年商铺租金指数重点监测的15个城市共有新开业购物中心59个，总建筑面积约450万平方米，较2020年下半年减少五成左右。从长期供应来看，商办用地成交减少，未来新增供应或有所下降。2021年上半年，商铺租金指数重点监测的15个城市商办用地成交规划建筑面积共计2515万平方米，同比减少11.7%。其中一线城市成交面积为326万平方米，同比减少46.3%；二线城市成交面积为2189万平方米，同比减少2.4%。从成交占比看，二线城市商办用地成交面积在15城中的比例较2020年同期增加7.3个百分点。
需求方面，随着国内疫情防控和经济社会发展的统筹推进取得积极成效，消费恢复的态势持续增强。2021年1-5月，我国社会消费品零售总额实现17.4万亿元，同比增长25.7%，两年平均增速为4.3%；从消费类型看，2021年1-5月，商品零售实现15.7万亿元，同比增长22.9%，两年平均增长4.8%，其中限额以上单位商品中，金银珠宝类商品零售额同比增长68.4%，增速最快，服装鞋帽针织纺织、汽车、建筑及装潢材料、烟酒、家具、化妆品类商品零售额同比增速在30%-40%之间，通讯器材、饮料、日用品、家用电器和音像器材、文化办公用品、石油及制品类商品零售额同比增速在20%-30%之间，升级类消费品恢复较快；餐饮收入实现1.78万亿元，同比增长56.8%，两年平均下降0.3%。整体来看，经济持续恢复带动就业增加和居民收入增长，进而带动居民的消费需求增加，未来商铺租金仍存在上涨空间。
展望未来，随着国民经济持续稳定恢复，促进消费的政策不断发力，居民消费需求稳步释放，商业地产市场稳定恢复。从整个商业地产市场发展趋势看，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经来临。《“十四五”规划建议》明确提出全面促进消费，鼓励消费新模式新业态发展。预计下半年，随着消费市场活力持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，我国重点城市商铺租金将呈现平稳恢复态势，并有望逐步恢复至疫情前的水平。
写字楼租金指数运行分析
根据中房指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%，较2019年二季度下跌4.57%，整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平依旧低于疫情前。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。从行业宏观环境来看，进入2021年二季度以来，我国国民经济保持稳定恢复，但受上年同期基数升高影响，部分主要经济指标同比增速有所放缓。从三大需求来看，出口继续较快增长，投资、消费持续恢复。从服务业运行情况来看，5月，全国服务业生产指数同比增长12.5%，两年平均增长6.6%，两年平均增速较4月加快0.4个百分点。5月，服务业商务活动指数为54.3%，尽管较3-4月有所下降，但已连续15个月高于临界点，运行总体稳定。整体来看，逐步恢复的外部宏观环境为写字楼市场的平稳运行提供了有力支撑，二季度写字楼市场需求继续有序释放，但由于新增供应加速入市，市场短期空置压力仍较大，租金环比微跌0.1%。
▌写字楼租金变动情况
2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%。
2021年二季度，一线城市样本中58.3%的商圈写字楼租金环比上涨，38.9%的商圈写字楼租金环比下跌，2.8%的商圈写字楼租金环比持平。具体来看，在一线城市36个主要商圈中，上海漕河泾、上海静安寺、深圳地王、北京望京等21个商圈写字楼租金环比上涨；广州体育中心、广州北京路、北京科技园区、上海徐家汇等14个商圈写字楼租金环比下跌；南京西路商圈写字楼租金与上期持平。
二线城市样本中，二季度共有34.1%的样本商圈写字楼租金环比上涨，59.1%的商圈写字楼租金环比下跌，6.8%的商圈写字楼租金与上期持平。在11个二线城市的44个主要商圈中，南昌、苏州样本商圈写字楼租金环比全部下跌，海口样本商圈写字楼租金环比持平或上涨，其它城市样本商圈写字楼租金环比涨跌互现。
▌租金涨跌幅较大的商圈
图：2021年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：CREIS中指数据
2021年二季度，45.0%的商圈写字楼租金环比出现上涨，主要由于随着国民经济稳定恢复，高新技术、金融服务、零售和商贸流通类企业写字楼需求加速释放，同时，在全面提高对外开放水平等政策背景下，外资企业的租赁需求呈现缓步恢复的态势，促进部分此类企业集中的商圈租金回升。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为0.99%；上海静安寺、深圳地王、天津友谊路等11个商圈涨幅亦在0.5%（含）以上；广州琶洲、长沙伍家岭、上海虹桥、北京燕莎等24个商圈涨幅在0.5%以内。
与此同时，50.0%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段，一方面由于部分二线城市高端租赁需求依旧恢复较慢，租金上涨动力不足；另一方面，部分新增供应较多的商圈依旧面临空置压力，租金仍处下行通道。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，青岛五四广场商圈跌幅最大，为1.98%；广州体育中心、广州北京路等7个商圈跌幅亦在1%以上，青岛中央商务区、上海徐家汇等12个商圈跌幅在0.5%-1.0%之间，重庆观音桥、成都大源、南京珠江路等20个商圈跌幅在0.5%以内。
▌租金运行趋势研判
从市场表现来看，2021年二季度，国内经济继续恢复，出口较快增长，投资、消费稳步恢复，服务业平稳运行，积极因素带动写字楼市场活跃度进一步回升，部分经营表现较好的企业存在升级、扩租或搬迁需求，带动写字楼市场需求加速释放。同时，新增供应入市节奏有所加快，短期供应仍较充足，受此影响，2021年二季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅下跌。预计下半年，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争，租金难以出现明显上涨，不同城市、不同商圈之间或将呈现分化态势。
供应趋势，今年以来办公楼竣工面积增长较快，或带动下半年入市项目增加，短期内可能形成供应高峰；但长期来看，由于开发规模较疫情前有所下降，预计未来2-3年15个重点城市办公楼供应或有所下降。从短期来看，2021年1-4月，15个重点城市办公楼竣工面积共计378.2万平方米，同比增长20.6%；其中一线城市同比增长25.5%，二线城市同比增长17.9%。长期来看，2021年1-4月，15个重点城市办公楼新开工面积共计541.8万平方米，同比小幅增长1.9%；两年平均下降25.3%。分城市等级来看，一线城市办公楼新开工面积为229.2万平方米，同比小幅下降3.0%，两年平均下降13.0%；二线代表城市办公楼新开工面积为312.6万平方米，同比小幅增长5.9%，两年平均下降31.6%。
需求趋势，进入二季度后，国内经济稳中向好，生产需求持续增长、新兴动能持续壮大、市场活力稳步提升，这些积极因素均为写字楼市场恢复奠定了重要基础，带动写字楼租赁市场需求稳步增长。从行业表现看，5月服务业业务活动预期指数为62.4%，连续4个月位于62.0%以上高位景气区间，表明服务业企业对行业发展保持乐观。
展望未来，宏观经济持续恢复为写字楼市场恢复奠定良好基础，金融财税、优化营商环境、扩大服务业开放等方面政策出台将保障企业平稳发展，激发企业活力，预计年内写字楼需求将逐渐恢复到疫情前的水平。尽管供应小高峰带来的空置压力仍会存在，但市场整体好转和需求加速释放将提升业主方信心，预计年内租金将保持平稳，并有望于2022年上半年回归上行通道。
来源：中指研究院
编辑：wangdc
