近日，第一太平戴维斯发布2021年第二季度广州房地产市场回顾与展望指出，上半年写字楼租赁市场保持活跃，前两季度单季净吸纳量分别达15.3万及11.1万平方米，均高于过去五年季度平均水平。

　　写字楼 —— 前两季度租赁需求持续增长，全市空置率时隔近两年再度环比下降

　　2021年第一季度，广州市地区生产总值同比增长19.5%至人民币6,404.09亿元。扣除去年同期基数较低影响，2019年至今，全市经济两年年均增速为5.6%，增势平稳。

　　6月以来，因受本轮疫情防控管理影响，中高风险区域部分行业运营稍有停滞，为帮助企业减轻负担，6月22日广州市政府印发《关于积极应对新冠肺炎疫情影响着力为企业纾困减负若干措施》，从加大金融支持力度、减税降费、为企业减租等九大方面为企业纾困。在宏观经济基本面向好及政策支持背景下，广州写字楼市场需求有望在本轮疫情平稳后继续增长。

　　2021年上半年，全市共三个新项目入市。其中，二季度仅有一个新增供应——位于珠江新城的寺右万科中心交付入市，为市场带来7.3万平方米甲级写字楼面积。截至季末，广州甲级写字楼物业市场总存量上升至576.5万平方米。

　　第二季度前两月，租赁市场延续一季度热度，源自金融、TMT、零售与贸易行业企业租赁需求持续释放，市场录得多个瞩目大宗交易。季末，因受本轮疫情防控措施影响，租赁活动稍有放缓。但上半年整体而言，租赁市场保持活跃，前两季度单季净吸纳量分别达15.3万及11.1万平方米，均高于过去五年季度平均水平。

　　在上半年租赁需求持续释放的推动下，二季度全市空置率自2019年第四季度以来出现首现环比下降趋势。截至季末，广州甲级写字楼物业市场空置率环比下降0.8个百分点至8.2%。

　　尽管市场租赁需求持续回升，但租户方仍执行严格的办公成本管理并降低租金预算。同时，业主方亦考虑到下半年市场将有大量新项目入市，去化压力陡增，因此愿稍降租金以提前实现项目去化。季末，全市租金指数环比微降0.2%，平均租金录得人民币每平方米每月163.6元。

　　展望

　　2021年第三季度预计有三个新项目入市，为市场带来17.8万平方米的新增供应，而至第四季度，市场将迎逾80万平方米供应，大量供应入市料将对各方市场参与者心态产生较大影响。

　　因受本轮疫情防控影响而放缓的租赁需求有望于第三季度释放，TMT、金融行业仍将为租赁需求主要来源。2021年第三季度，受新增供应影响，全市空置率预计小幅上升。

　　尽管需求端向好，但鉴于下半年市场将迎逾百万平方米新增供应，市场去化压力犹存，以价换量策略预计持续，全市租金水平将因此继续下行趋势。

　　零售 —— 开年两季度净吸纳量持续增长，市场租赁需求显著复苏

　　2021年前五月，广州消费市场保持稳定。社会消费品零售总额同比增长23.8%至人民币4,237.29亿元，较疫情前同期（2019年1-5月）增长9.1%。其中，汽车等大宗商品消费保持畅旺（如限上汽车零售额同比增长40.0%）支撑多零售品牌扩张及租赁需求增加。

　　2021年上半年两新项目均于第二季度入市，分别为位于增城的永旺梦乐城广州新塘及位于花都的雅乐城。两项目共为市场带来29.9万平方米新增供应，全市零售物业市场总存量因此上升至652.8万平方米。

　　第二季度，市场需求持续恢复。尽管季末疫情对部分区域餐饮、娱乐等业态营业有短暂冲击，但暂未对零售商整体租赁需求展现出重大影响，季度净吸纳量在新项目入市带动下继续增长至24.3万平方米。上半年全市净吸纳量达29.1万平方米，与去年同期净吸纳量呈负值相较，市场显着复苏。

　　截至第二季度末，各零售商圈空置率基本维稳，全市空置率仅因较大体量新项目以略低入驻率入市而环比微升0.3个百分点至13.0%。

　　季内，受本轮疫情影响较严重区域的部分业主为租户提供一定时期的租金减免，但未对市场既有租金水平产生显着影响。同时，核心商圈优质项目租金水平上涨显着，带动全市租金指数环比微涨0.2%，平均租金录得人民币每平方米每月694.8元。

　　第二季度，市场录得一宗购物中心整售交易成交。领展房地产投资信托基金以人民币32亿元收购了位于珠江新城的太阳新天地购物中心。

　　展望

　　2021年第三季度，全市将迎来两个购物中心，预计为市场带来16.4万平方米新增供应。

　　随着本轮疫情逐步平稳受控，品牌经营及新店装修将回归既有节奏，租赁需求预计保持平稳。需求平稳叠加供应规模有限，全市空置率有望实现小幅下调。

　　2021年第三季度，受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金呈结构性下降趋势。

　　住宅 —— 新政策接连出台，宏观调控持续升级

　　第二季度供应较上季度有所上升，截至6月18日，广州一手住宅市场供应面积环比上升19.2%至147.3万平方米。但受 “新穗六条”政策影响，预售审批、备案价管控等保持严格，在政策调控下，本季度市场供应与去年同期相较仍下降27.4%。

　　4-5月，在 “新穗六条”及“421新政”管控下，黄埔、南沙等区域投机炒房行为有所减少，但市场整体刚需仍保持强劲，两月成交面积均高于过去12个月平均水平。6月以来，受本轮疫情防控管理影响，住宅交易进程暂缓，全市成交面积显着下降。截至2021年6月15日，全市一手住宅成交面积环比下降27.8%，至173.9万平方米。

　　鉴于季内中心城区成交量占比显着上升，带动全市一手住宅成交均价环比上升8.9%至人民币每平方米39,032元。

　　展望

　　政策仍将以保障刚需、遏制投机为主。“三稳”将是市场长期发展主旋律。银行贷款额度紧张，叠加政策调控升级，个人购房融资监管将更趋严格。

　　市场受本轮疫情冲击稍有停滞，预计部分供应将于疫情平稳后入市，市场供应预计有所上升。

　　因六月份疫情影响而压抑的需求将于三季度得以释放，此外市场又将迎来传统“金九”小高峰，整体而言，需求将继续增长。

　　在“新穗六条”政策调控下，新房定价预计更趋理性化，市场价格水平有望保持温和增长。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc