近日，第一太平戴维斯在上海举行了2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析的媒体分享会指出，上海地区半年度房地产市场持续回暖，基本面走势向好。

　　中国产业及物流地产市场介绍：地产增长新引擎

　　尽管贸易紧张局势叠加疫情影响，但中国作为生产能力全面复苏的国家，出口量持续稳步的增长，并保持了巨额的贸易顺差。而随着网上零售市场份额占比的逐步扩张，在线平台（例如社交电子商务、直播等）、以及更广泛的产品类别（例如快消品、跨境电商等）正在以更为迅速便捷的方式扩张，促使物流仓储市场蓬勃发展。

　　电子商务、先进制造业、房地产信托投资基金及其它政府扶持力度驱动着产业物流市场的增长，但另一方面，优质地块稀缺、税收要求、专业操作团队、土地使用年限等也是存在的挑战。

　　近一年以来，市场发生多宗涉及物流资产的资产包或股权交易；投资人活跃的关注度一定程度上压低了一线城市的资产收益率，目前维持在5.0%至5.5%之间。

　　在产业及物流地产部分，数据中心、冷链物流、产业园区及生命科学产业正日益成为投资者关注的投资热点。

　　国内首批9只基础设施公募REITs于今年6月21日在沪深交易所正式上市，其中仓储物流及产业园区为底层资产的产权类REITs占到了5只。

　　目前公募REITs主要聚焦在基础设施领域，除广义基础设施外，还包含产业园区、物流园区、IDC数据中心等，一方面降低了个人投资门槛，另一方面为工业地产提供了新的退出渠道。

　　上海甲级写字楼市场

　　二季度，上海甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，共计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积，截至季末，全市甲级写字楼总存量达1,430万平方米。季内新入市项目包括：锦沧文华广场，南京西路；恒基旭辉天地，南黄浦；国际传媒港（F1&L1），徐汇滨江；SK大厦，后滩。

　　二季度，甲级写字楼净吸纳量环比翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年以来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。其中值得一提的是，占比全市存量约1/3的非核心商务区贡献了51%的吸纳量。

　　受益于成交显着回暖，尽管有新项目入市，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.3个百分点至14.5%。排除新供应因素，大部分商务区空置水平均有不同程度下降。

　　随着项目出租率改善，业主对未来市场重拾信心，进而上调租金或减少优惠举措。二季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.3元。租金上调主要由浦西板块（环比上调2.0%）带动。

　　展望

　　2021年前5个月，上海实到外资金额同比增长21.5%，印证上海对于外商投资的吸引力持续加强。近期更多跨国公司地区总部和研发中心获证，包括ABB集团、沙特基础工业公司、百事食品等。

　　下半年市场计划还将迎来100万平方米新增供应，其中超过75%将集中于非核心商务区。新项目愈加注重可持续化和健康举措，包括防疫措施。

　　随着国内加大对在线教育行业的监管力度，一些业内公司取消了原本写字楼扩张计划或不得不减租。预计该行业将于一段时间内进行洗牌和整合，以保证行业健康有序发展。近期有关部门还陆续针对一些金融科技和其它垄断平台作出处罚，敲响数据安全警钟。

　　市场积极面犹存，包括上海金融业开放持续。在获批开展中国公募基金业务后，贝莱德的首支公募产品已正式上报。

　　上海零售市场

　　2021年前五个月，上海零售总额同比上涨35.2%。其中5月单月零售总额较去年同月增长15.7%。

　　上海零售市场在第二季度迎来四个新项目开业，项目包括啦啦宝都、普陀绿地缤纷城、博荟广场和漕河泾印象城。共为市场带来32万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1,400万平方米。

　　全市购物中心首层租金较上季度增长0.3%，为每平方米每天人民币26.3元，较去年同期上涨0.2%。

　　全市购物中心空置率环比下跌0.4个百分点至9.2%，较去年同期下跌2.5个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.8个百分点至7.6%，非核心商圈下降0.3个百分点至9.6%。

　　2021年上半年休闲服务类品牌租赁需求在购物中心新租面积中整体提升显着，第一及第二季度占比均达到近四成，同比去年第二季度上升13.5个百分点，线下社交需求的活跃推动该品类积极扩张。

　　国内外新能源汽车零售商不断涌现，上汽、福特、大众旗下多个新兴品牌进驻张江、五角场等商圈的购物中心首层且形成明显聚集区域，虽然该细分品类目前在整体市场占比较低，但其较强承租能力及针对特定受众的聚客能力使其发展前景看好。

　　展望

　　2021年下半年上海市区购物中心预计仍有12个新增项目入市，总建筑面积约126.4万平方米。其中第三季度预计将迎来多家较为成熟的开发商旗下项目开业，包括北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等优质购物中心。

　　上海投资市场

　　2021年第二季度市场共完成15宗大宗成交，合计成交金额达人民币134亿元，同比下降21%。若加上资产包收购中位于上海的各项资产的价值，总成交金额可达约人民币423亿元。

　　六月底，市场上披露多笔大宗成交，其中包括黑石以人民币195亿元收购SOHO中国55%股权，博枫以89亿元从麦格理收购包括五项零售资产的资产包以及平安保险以人民币330亿元收购六项来福士中心部分股权。这几个资产包收购中均包括一项或多项位于上海的核心或次核心资产。

　　机构买家慢慢回归市场，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。

　　伴随政策支持以及大量来自年轻职业人的租房需求涌现，投资者认为中国租赁住宅市场前景广阔，对该类资产的投资兴趣有所增加。7月初发改委文件中也将保障性租赁住宅加到了中国基础设施不动产投资信托基金允许纳入的底层资产中。

　　众望所盼的中国基础设施不动产投资信托基金在6月21日上市，共募集资金达人民币300亿元。作为中国房地产市场的一个里程碑，中国基础设施不动产投资信托基金的上市将为市场带来新的资金，也将会提高整个市场的透明度。

　　展望

　　预计2021年下半年上海投资市场成交量会有所上升。在经济保持平稳发展，企业上市节奏不变的情况下，自用买家预计会保持目前的活跃程度。

　　政府先后发布了允许闲置非居住存量房屋改建为保障性租赁住宅，以及允许保障性租赁住宅作为基础设施不动产投资信托基金底层资产的政策，进一步促进租赁住宅市场的发展，在此基础上预计会有更多投资者进入该市场，借由政策利好，形成投资闭环，进而获取收益。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　第二季度，上海新建商品住房新增供应约238.8万平方米，环比上涨146.2%，同比上涨15.6%。

　　一手商品住宅成交量共计约245.8万平方米，环比下跌23.5%，同比下跌0.9%。

　　一手商品住宅成交均价环比下降4.8%，达到每平方米人民币53,150元，同比下降11.8%。

　　一手高端公寓市场

　　第二季度，上海一手高端公寓市场中，星河湾花园、上海院子以及古北中央公园新增供应入市，共计10.2万平方米。

　　一手高端公寓成交量共计约17万平方米，较上季度下降36.5%，同比下降41.0%。

　　一手高端公寓价格指数较上季度环比下降0.7%，同比上升1.6%，平均成交价格达到人民币每平方米120,200元。

　　住宅用地市场

　　第二季度，上海首批集中土地出让共成交23幅商品住宅为主地块，除3块位于中心城区的土地外，有多块热门土地位于五大新城区域。

　　第二季度，上海共计出让7幅纯租赁用地，建筑面积共计29.8万平方米，成交平均楼板价约人民币每平方米4,094元。地块均以零溢价成交。

　　展望

　　高端住宅销售市场方面，预计第三季度中心城区仍将有众多项目的新增批次入市。包括瑞虹新城臻庭（十期）共计299套公寓房源、翠湖五集最后112套房源、以及豫园板块的璞玉One，预计推出174套房源。

　　受限于房地产贷款集中管理及银行年中额度紧张等原因，市场传闻多地5月以来二手房贷款停发或放款时间延长。上海目前针对个人住房抵押贷款正常发放，下半年是否会有趋紧趋势仍有待观察。

　　6月中旬，上海土地市场释出11块拟出让土地预告。其中三块位于中心城区（一块位于徐汇康健社区，两块位于杨浦江浦及定海社区），剩余地块除一块位于宝山区的顾村大居外皆位于五大新城内。预计出让规则不变，有望维持较为稳定的市场秩序。后续第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批则在10-11月集中出让。

　　上海住宅租赁市场

　　2021年第二季度服务式公寓市场平均空置率环比下降5.9个百分点到12.2%，同比下降11.0个百分点。

　　全市第二季度服务式公寓平均租金持续回升，环比上涨1.8%至人民币每平方米每月266.6元，较去年同期增长4.2%。

　　第二季度，上海服务式公寓市场无新增供应入市，市场存量维持在9,294套。

　　上海辉盛庭国际公寓更名长河国际公寓新天地店，运营方变更为中融长河资本，成为长河国际公寓品牌旗下第二个高端服务式公寓项目。而雅诗阁旗下上海徐汇盛捷服务公寓亦经杰成资本收购后更名为上海徐汇君汇服务式公寓。

　　高端长租公寓市场迎来Base佰舍同丰路、星荟方隅公寓、宏伊安泊芮和天山安泊芮服务式公寓等四个新项目开业，新增1,183套公寓单元。

　　展望

　　雅诗阁旗下的盛捷虹口外滩界服务公寓预计于2021年第三季度入市，将为上海服务式公寓市场带来209套新增供应。

　　服务式公寓业主及运营商面对愈发激烈的市场竞争亦考虑针对不同细分客群进行个性化室内设计，年轻租客的比例上升促使运营方尝试引入创新服务。例如雅诗阁中国与腾讯集团合作，将于2021年下半年起旗下物业推出定制电竞及游戏IP主题房，为客户提供沉浸式服务体验。

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　　关键词：演变

　　与前几次金融危机之后的应对方式相似，投资者的投资行为逐渐向核心资产进行战略转移。但是之前的核心资产定义在CBD的写字楼，这次因疫情原因，在政府大力扶持的政策背景下，科研类资产数据中心及一些服务ESG里面的资产，在过去一段时间它的增长较快。

　　对于明年投资者的主战场阵地也做了调查。调查结果显示主要在欧洲地区以及东亚地区，中国未来投资主要类别还是写字楼，在东南亚和澳洲这方面未来主流的投资资产类是物流。美国和英国主要的投资类别是营运性的住宅。

　　此外，大型企业的租赁需求也发生了变化。一些科技型公司会更加接受混合办公楼以外，传统企业随着业务模型的演变，对混合办公楼的接受度也在不断提高。这种演变不仅局限于写字楼的使用方式，对于业主和租户来说演变都是存在于他们开展用户的方方面面。

　　在碳减排部分，报告也列举了全球前100强的企业，其中有59家已经制定了减排目标，在这59家中有41%家企业在近两年制定了具体的减排目标。目前在港交所上市的企业，需要提供ESG报告，最近在深交所也有相同的要求。因为租户对于ESG方面的看中，导致了投资者对ESG可持续性的碳比例也在不断加深。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc