2021年二季度，重庆经济运行继续呈现稳中向好态势，展现出良好的韧性和潜力。办公楼市场，科技互联网扩租需求带动整体空置率回落，租金降幅不断收窄；零售物业市场，后疫情时期重庆优质商圈迈入消费3.0，消费潜力巨大，加上重庆传统核心商圈重新定位初见成效、非核心商圈提档升级，重庆零售行业将有望在下半年迎来强劲复苏。物流地产市场，大面积高性价比仓库入市为租户扩租、仓储升级创造了有利条件。2021年上半年，重庆高标库需求延续上年末活跃态势。

　　仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“在双循环的背景下，随着成渝地区双城经济圈建设的不断推进，将激发重庆市场活力，促进经济社会快速发展，推动重庆国际性经济中心城市的建设。把握好‘双循环’与‘双城圈’，将成为重庆经济稳步发展的重大机遇。”

　　甲级办公楼市场

　　上半年，重庆甲级办公楼市场需求保持稳定，净吸纳量达13.2万平方米，其中总部自用需求4.7万平方米，企业办公租赁净吸纳量8.5万平方米。租赁市场中，科技互联网行业扩张需求突出，新增成交占比达39.9%。一方面，以字节跳动、腾讯为代表的头部高新科技公司持续青睐三北区域，对低龄高品质楼宇表现出浓厚兴趣，拉动江北嘴、照母山区域空置楼宇去化；另一方面，年初头部在线教育公司延续活跃势头，于高性价比的商圈楼宇持续扩租，为部分项目复苏展望注入信心。然而，由于近期国家加强教育行业“双减政策”监管力度，对校外辅导、超前教育进行了规范。在线教育公司运营进入调整期，预计下半年将取消原有扩租计划，部分楼宇甚至将出现缩租或提前解约风险。

　　整体空置率回落，租金降幅收窄。过去一到两年时间里，部分项目业主通过提高渠道佣金标准、为租户提供较长的免租期等策略吸引租户入驻，“以价换量”策略取得一定成效，目前整体空置率已降至25.9%，在全国主要一二线城市中处于较低水平。随着以江北嘴为代表的核心区域实现较高出租水平，项目表现进入稳定期，租户议价空间逐步降低，预计未来租金降幅将不断收窄直至进入上行周期。

　　下半年新增供应将以总部自用楼宇为主，西南证券大楼、重庆三峡银行大楼将迎来交付，甲级办公楼净吸纳量有望实现进一步回暖，年末空置率预计将降至历史新低。仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“随着成渝经济圈建设进入增速期，重庆展现出的经济活力和城市魅力稳步提升，投资吸引力逐步增强，为办公楼市场的可持续发展奠定正向基础。”

　　优质零售物业市场

　　核心商圈重心分化，传统商圈重新定位，新项目填补区域空缺。上半年，市场情绪逐渐升温，核心商圈率先复苏。观音桥商圈在上半年引入Loewe、Louis Vuitton、Marc Jacobs、Tod’s等高端国际时尚品牌，进一步巩固其“本地年轻客群+国际时尚潮流聚集地”的定位，提升区域消费品质；而传统核心商圈解放碑，积极开展城市更新，在保留传统空间、肌理和文化的基础上，对商圈内零售业态特色化打造，突破旅游客群消费单一的限制，融入更多潮玩、体验、健康元素，引入如密室逃脱、VR交互、健康轻食品牌等，通过商户结构换血，重新定位消费客群。

　　快时尚品牌退租仍在继续，本地特色品牌填补空缺。从业态上，上半年新能源汽车、娱乐潮玩、健康生活类新兴业态和品牌展现出较强的承租能力。但另一方面，国际大型快时尚品牌如Zara、GAP、H&M等的退租趋势在上半年延续，给市场尤其是非核心区域造成一定的空置压力。在此背景下，部分非核心商圈项目积极调整战略，采用多元化策略吸引本地服饰品牌、买手店、临时奥莱店以填补空缺。除此之外，随着“消费3.0”时代的到来，无界性消费体验将成为商圈拉动内需的发力点。二季度入市的香港置地全新商业品牌“光环”系列项目光环中心，从购物场景和顾客交互切入，打造出网红室内植物园，以及虎扑路人王IP球场等文化和运动设施，在触点、内容、场景上拉动近郊商圈提档升级。仲量联行华西区交易与商业地产部负责人邓耀华表示：“上半年，市场见证解放碑、观音桥等核心商圈发展重心出现分化，金沙天街、来福士等优质地标项目带动传统区域焕新升级，光环中心、大渡口万象汇等新项目填补区域市场空白，促进区域消费提档。疫后重庆零售市场复苏与调整并行，随着下半年零售项目密集开业，重庆零售市场提档升级的趋势将更加明显，带动成熟商业组团区域租金上行。”

　　物流地产市场

　　自2020年起，重庆进入高标库集中供应期，大面积高性价比仓库入市为租户扩租、仓储升级，以及业主吸引新租户创造了有利条件。2021年上半年，重庆高标库市场需求延续2020年第四季度活跃态势。快递快运、社区团购企业持续录得扩租；同时部分非高标库租户（如大宗商品交易市场商户）在高标库业主以价换量的租赁策略影响下，仓储设施升级需求得以释放。此外，重庆市场较低的租金水平带动高标库租户下沉，租户行业更趋多元。期内，更多制造业企业利用市场化高标库项目拓展存储空间，弹性应对销售淡旺季。例如在销售旺季将货品从厂区转移至外部仓库，以提升整体货品周转规模。活跃的市场需求带动全市整体空置率从2020年第三季度41.4%的高位快速回落9.1个百分点至32.3%。

　　从高标库子市场来看，作为重庆市快速路二横线西段重要节点工程的礼嘉嘉陵江大桥和蔡家嘉陵江大桥工程主桥均于上半年顺利合龙，有望在年内正式通车。快速路二横线东联两江新区以及渝北区，西接沙坪坝区。仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟表示：“届时西部物流园子市场、北碚蔡家物流子市场与其他中心城区的通达性将大幅提升，城配业务区位优势进一步凸显。在此利好背景下，西部物流园在2021年上半年已吸引了城配物流企业、商贸零售企业入驻。”

　　仲量联行重庆分公司总经理刘洋进一步表示：“重庆作为长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，依托西部陆海新通道的建立，已经成为新格局下的开放新高地。”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc