近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期，商业地产所面临的去库存和转型压力也不断加大。2020年突如其来的“新冠肺炎疫情”对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临困境。但随着疫情防控工作常态化，以及疫苗接种工作的稳步推进，社会经济持续复苏，居民的消费信心逐渐回升，商业地产也随之逐步恢复。
市场表现：需求回暖，商业地产市场稳步复苏
▌商业地产新房市场：1-5月全国商办新房开发投资额同比增长6.1%，销售面积同比增长8.8%，新开工面积同比下降11.2%
图：2016-2021年前5个月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS 中指数据
本报告中所指的商业地产包含商业营业用房和办公楼两部分。
供应：2021年1-5月，全国商业地产开发投资额为6799亿元，同比增长6.1%，全国商业地产新开工面积为6893万平方米，同比下降11.2%；需求：2021年1-5月，全国商业地产销售面积为3802万平方米，同比增长8.8%。
商业营业用房：新开工面积同比下降，销售面积同比增长
供应：2021年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为5160万平方米，同比下降7.7%；需求：2021年1-5月，全国商业营业用房销售面积为2789万平方米，同比增长8.2%，增速由负转正主要受去年同期基数较低影响，较2019年同期下降15.3%。
办公楼：新开工面积同比下降，销售面积受低基数影响同比增长
供应：2021年1-5月，全国办公楼新开工面积为1733万平方米，同比下降20.2%，较2019年同期下降29.3%；需求：2021年1-5月全国办公楼销售面积为1013万平方米，受去年同期基数较低的影响，同比增长10.5%，较2019年同期下降19.0%。
▌商业地产大宗交易：经济向好，需求释放，大宗交易市场升温
2021年上半年，商业地产市场逐渐回暖，商业地产大宗交易有所升温。市场主要通过股权交易和资产交易的方式完成大宗交易。根据监测数据，2021年上半年，CREIS中指数据·写字楼版共监测到大宗交易90宗，总成交金额为1570亿元。按成交金额统计，股权交易金额占比为63.7%，资产交易金额占比为27.7%。总体来看，随着疫情可防可控，主要城市的办公租赁市场回暖，需求增加，社会消费品零售额稳定增长，买家对于中国市场的信心增强，预计2021年全年中国商业地产领域大宗市场有望实现增长。
▌商业地产租赁市场：需求回暖带动百MALL商铺租金环比上涨0.31%，写字楼租金环比微跌0.10%，TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求
从当前商业租赁市场表现来看，2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复，同时消费需求多样化、线上消费冲击等给商业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平要略优于商业街，但总体来看2021年上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商业街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。
从当前写字楼租赁市场表现来看，进入二季度，国内经济依旧保持稳定恢复态势，写字楼市场需求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳。根据全国15个重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米·天，环比稳中微跌0.10%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。
图：2020年二季度-2021年一季度代表城市写字楼空置率
数据来源：CREIS 中指数据
写字楼市场整体有所恢复，需求加速释放，短期供应充足，部分城市写字楼空置率有所回落。根据CREIS中指数据?写字楼版，2021年一季度，九个代表城市写字楼空置率四升五降。一线城市中，上海、北京写字楼空置率均超12%，相比上年四季度空置率小幅上升；深圳、广州写字楼空置率均在9%以内，且随着租赁需求回暖，空置率已经出现回落。二线代表城市中，苏州写字楼空置率仍处高位，为19.1%，较上季度上升2.4个百分点，市场承压；郑州写字楼空置率亦在10%以上，但较上季度有所下降；杭州、西安、南京空置率在10%以内，其中杭州、西安较上季度下降，南京较上季度上升。
▌商办土地市场：上半年推出成交面积同比均下降，楼面价同比上涨9.0%
图：2016年-2021年6月全国300城商办用地推出及成交面积
数据来源：CREIS 中指数据
本报告中的商办土地是指纯商办类用地，不包含综合用地和其他用地。
2021年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为9870万平方米，同比下降15.3%。全国300城商办用地成交规划建筑面积为8587万平方米，同比下降10.8%；2021年1-6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期小幅提升0.67个百分点。从各等级城市来看，一线城市量降价涨，较二、三四线城市成交楼面均价差距依然较大；二线城市量量降价涨，部分城市成交规模下降较多；三四线城市量降价涨，市场分化，价值洼地受企业关注。
企业表现：聚焦核心城市，加快轻资产与数字化运营，融资渠道有望拓宽
商业地产企业在城市布局、运营升级、科技赋能、融资拓展等方面积极拓展业务。在城市布局方面，企业聚焦城市群一二线核心城市，关注具有消费需求空间的三四线城市。在运营升级方面，企业加快轻资产转型步伐，科技引领运营升维。在融资拓展方面，商业地产类REITs发行量增长，核心城市底层资产受关注。整体来看，后疫情时代，商业地产企业持续寻找新动能，头部企业引领行业转型升级。
▌企业投资聚焦城市群核心一二线城市，并密切关注具备消费需求空间的三四线城市
近年来，城市群与都市圈政策利好不断，核心城市经济实力强劲，人口持续流入带动消费市场空间广阔，商业地产市场潜力突出，商业地产企业保持此类城市的投资力度。
《“十四五”规划纲要》中明确提出，“以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群……”未来，城市群将成为我国新型城镇化主体形态，五大核心城市群战略地位凸显，区域集聚和规模效应显着，为商业地产需求的加速释放创造了便利条件，是企业进行商业地产开发投资和运营的核心区域。
从拿地来看，商业地产企业结合自身发展特点，在市场不断变化的环境下，仍表现出较为理性的布局偏好。2021年1-6月，二线城市商办用地成交建面占比为46%，三四线城市占比为50%，主要集中在重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市，例如位于长三角城市群的杭州成交规模最高为593.76万平方米，占300城总量的6.9%。长三角城市群的湖州、嘉兴等三四线城市成交规模同样较高，分别占比为3.2%与2.3%。可见，商业地产企业重点布局城市群的核心一二线城市，并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。从企业布局来看，商业地产代表企业的战略规划也大多聚焦于中国的核心城市群，并以此为基础布局核心区域，同时向具有消费需求的三四线城市拓展。
▌轻资产及数字化成为企业商业运营转型的重要方向
随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长。轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。
▌资产证券化拓宽企业融资渠道，商业地产REITs备受关注
多项政策推动REITs发展，公募基建REITs落地。
截至目前，首批基础设施公募REITs项目共9单已上市。根据统计结果，此次通过的9单项目底层资产涵盖了收费公路、污水处理、垃圾发电、产业园和仓储物流五大类主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、深圳、广州、江苏、浙江等一二线城市，底层资产均在重点城市群中。
商业地产类REITs，2021年1-6月发行金额同比增长42%，重点关注底层资产多位于核心城市核心商圈。
总体来看，REITs越来越受到商业地产企业的关注，通过金融手段打通资金循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将有助于推动商业地产市场良性发展。
预计未来，随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计未来，在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目，在不久的将来有望推出。
趋势展望：体验式商业与数字化赋能，寻找商业地产运营价值新范式
2021年是“十四五”开局之年，商业地产市场需主动迎合时代变革。“Z时代”消费群体的崛起将极大地影响未来商业市场格局，体验式商业成为购物中心发展变革的热点，TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求，数字化不断催生商业地产运营新范式。
▌围绕“Z世代”消费需求，商业地产新业态新模式不断涌现
在国家扩大内需的宏观背景下，消费升级与国潮形成了相辅相成的整体。伴随着国货、国潮概念的兴起，国潮品牌成为项目招商的重心之一，以国潮为基调的全新营销模式已成为众品牌与新一代年轻人沟通的桥梁，借势“国潮”拉近与年轻“Z世代”的距离。抓住“Z世代”年轻消费者群体的需求，结合新型体验式业态布局的商业地产，将在城市发展中酝酿出巨大机遇。各大品牌在线下开设体验消费店，线下实体店铺的体验感可以更加直观的传递品牌信息，展示品牌形象。预计未来，越来越多的品牌会以“潮玩”等概念开设体验馆或快闪店，这些新颖的体验式消费馆将着力打造更具魅力的商业空间，为消费者带来更潮流时尚消费体验。
▌体验式商业成为购物中心发展热点，赋能商业地产发展新变革
近年来，“体验式商业”成为购物中心发展变革的热点。与零售业态占比相对较高的传统购物中心有所不同，“体验式商业”以提供服务为出发点，更加关注消费者在消费过程中的参与度与体验感；从建筑设计、业态组合、主题空间、特色营销等方面打造从生活情境出发、与消费者价值感相契合、有参与度和感染力的购物中心项目。
图：体验式商业发展的驱动因素
资料来源：中指研究院综合整理
区别于零售业态为绝对主力的传统百货，购物中心在业态上具有复合性、多元化的特征，而体验式商业打造理念之一就是进一步加大体验业态的比重。“零售：餐饮：娱乐=52:18:30”的分配模式是商业地产行业内普遍认可的购物中心业态“黄金比例”，但如今部分体验式商业的零售业态的占比已降至30%-40%。
体验式商业与传统购物中心不同之处在于把为消费者提供优质服务作为出发点，以消费者体验为导向。无论是通过合理的业态配比为消费者提供与时俱进的消费内容，还是通过优质的空间打造给消费者带来沉浸式的消费体验，都是吸引客流的手段。要想实现从引流到变现的转化，稳定提升经营绩效，关键在于如何提高消费者黏性和忠诚度，而提升服务质量则是实现这一关键要素的重要途径。
未来，在“双循环”新发展格局的带动下，消费对经济发展的基础作用将进一步增强，消费需求升级将带动消费新模式新业态的产生，促进体验式消费市场发展，从而培育出更多优秀的体验式商业品牌。从体验式商业的未来发展趋势上看，空间方面，盒子与情景街区的结合将更加紧密；营销上，“网红经济”、“种草经济”等新兴经济形态发展将促使购物中心强化与KOL合作，实现从线上到线下的引流；科技运用方面，将通过智能硬件应用实现人机互动式管理，并通过“智能商圈”提升消费便捷性。
▌数字化赋能商业地产，催生数字时代商业地产的运营新范式
数字时代的到来，给以经验导向的商业赋予了更多的技术元素，使得满足各方需求变得更加精准有力。以赋能商业地产各方参与者为目标，各类技术创新与应用正在重塑商业地产投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，一场商业地产运营领域的全面革新正在加速推进。
作为创新技术应用的重要场景发生地，商业地产正在成为零售、地产、金融和共享等科技创新的孵化载体。同时以数字科技被代表的新技术正在重塑商业地产投资和运营各环节的效率和模式。
图：数字化下购物中心的场景细分
资料来源：中指研究院综合整理
在疫情的影响下，实体商业被迫推进数字化转型，越来越多的购物中心开始推开了数字化的大门。纵观当前实体商业数字化进程，头部企业在数字化上的探索实践相对更主动，更具探索精神和战略意识，但对更多实体商业企业而言，数字化转型还停留在浅层意义上，即单纯的开通了线上商城、打通会员系统、停车服务等功能。
当前，商业数字化已经大致形成了渠道数字化和会员数字化等体系，通过数字化体系，整合人、货、场，从而实现突破时间、空间、门店的界限限制，为消费者带来更沉浸式的全天候购物体验。从某种程度上来说，商业地产运营已到全新赛道，未来将更加强调打通线上线下全域的数字化运营能力。
商业地产的数字化转型完全可以帮助企业提升自身的专业运营能力，提升商业的运营效率和营销坪效，真正既满足消费者需求又带来商户的收入提升从而实现产业链共赢。
结语
商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。
▌2021商业地产标杆企业和项目
“十四五”开局之年，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，消费升级促使新模式、新业态不断产生，数字经济时代到来推动商业地产企业运营方式变革和管理思维创新，商业地产行业迎来新的机遇与挑战。因此，把握未来发展趋势、监测行业发展动态、深化企业运营研究，将有助于商业地产企业强化自身优势，挖掘业务新增长点，提升商业地产项目运营水平。
▌2021写字楼运营标杆企业与联合办公运营标杆企业
面对激烈的市场竞争，随着各种新建成的写字楼不断涌现，企业的需求也在发生着不断的变化。写字楼必须通过不断加深运营管理，提升服务质量，完善增值服务，方能保持在市场中自身的竞争力。疫情下加速了企业向数字化转型，科技智慧元素更多的融入写字楼领域，通过前端的时刻触及新技术、新产业、新业态和新模式的变化，通过大数据的分析，不断优化和提供企业与用户的需求服务，形成不同项目间不同业态共生、共赢、共享的生态系统，这将逐渐形成写字楼运营不可复制的核心竞争力。
