戴德梁行近日发布上海房地产市场报告，对2022年三季度上海写字楼市场、零售市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行多维度的解读。

　　写字楼市场

　　2022年上半年，上海经济恢复至去年同期的九成，6月以后主要经济指标明显改善，受经济回归正常之利好，写字楼需求正在逐渐恢复中。根据戴德梁行研究部数据，三季度，上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上扬208.3%，其中核心区4.9万平方米，新兴区18.9万平方米，均呈现环比上扬的趋势，主要是新项目入市带动交易的提升。

　　三季度徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域均有重点项目入市，共计建筑体量27.7万平方米，核心区徐家汇板块“徐家汇中心三期T1”、新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”入市。

　　基于后市供应压力及经济放缓下需求走势的不确定性，写字楼租金价格继续下探，三季度全市甲级写字楼平均租金8.16元/平方米/天，环比二季度下滑0.37%，新兴区降幅相对更显着。从写字楼租赁成交的行业分布来看，今年前三季度，专业服务、金融及电子信息科技三大主力行业地位不变，贸易制造和生物医药排名第四、五位。从板块来看，稀缺资源的北外滩、前滩、徐汇滨江、苏河湾这些一江一河沿线板块借助新项目入市，提供优质办公空间和优势租金价格吸引企业入驻；而一些老牌核心区位的陆家嘴、南京西路板块则以深度行业聚焦保持成交优势。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示:从第三季度的成交数据来看，市场逐步复苏，后市将延续这一稳步复苏态势。营商环境方面，更开放的人才政策及五型经济发展举措为经济进一步复苏提供了强有力的保障；同时，上海也正在积极打造绿色低碳、元宇宙、智能终端等新兴行业拓展产业发展新内涵。自今年6月起，上海新设企业数量明显好转，尽管是填补前期的不足，但第三季度企业的行动仍证明其对后市信心正在逐渐恢复。

　　零售物业市场

　　上海优质零售物业市场受到疫情冲击影响较大，在三季度，上海市政府出台了一系列刺激消费措施，修复本地居民的消费信心，助力零售市场回暖，然而，零售空间租赁需求的复苏尚处于初始阶段，多数零售物业的业主仍维持租金减免和商务优惠条件以吸引零售商入驻。

　　本季度优质开发商的零售物业在十一黄金周之前抢先入市，助力市场回暖。如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街和上海天空万科广场，分别为市场新增60000平方米、20000平方米、 110000平方米和100000平方米的零售面积。同时项目内均开设大量国内首店，例如， OTB集团旗下Maison Margiela全球最大旗舰店、 MARNI中国首家概念旗舰店、 JIL SANDER中国首家旗舰店、 AMIRI亚太首店已于7月8日率先在锦沧文华揭幕。

　　大宗交易市场

　　2022年第三季度上海共录得14宗、共计153亿元大宗交易。受2022第二季度上海疫情对于大宗交易影响延续显现，第三季度成交总额远低于去年同期水平。

　　物业类型方面，三季度办公成交额占比依旧稳定维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元，其中不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。工业热度不减，以20%的成交额占比稳居第二。投资者对商业项目出手保持谨慎，其成交金额占比稳定在15%左右。

　　展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出四大预测：因疫情反复及二季度封控延续影响，预计2022全年成交总额将低于去年的千亿规模；内资买家活跃度更高，预计四季度表现持续亮眼；物流资产包项目热度不减，预计四季度物流类型项目成交总额将显着提升；多单REITs成功发行，民间资本可直接参与物业投资，预计产业园区、公寓等类型物业成交额将持续走高。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc