第一太平戴维斯2022年第三季度广州媒体见面会于广州聚龙湾举行，权威发布《2022年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告，从写字楼、零售、住宅等方面精准及深入地剖析了2022年第三季度广州房地产市场的动态，并展望未来发展趋势，针对政策对市场的影响进行了深入剖析。

　　写字楼 —— 租赁需求未见显著增长，租金指数环比再降0.8%

　　据广州市统计局，受国内外及4月以来本地疫情反复的影响，广州经济增长承压，上半年全市地区生产总值为13,433.80亿元，同比增速放缓至1.0%。其中，第三产业增加值为9,537.68亿元，同比增长0.9%。尽管如此，但随着本地疫情防控工作的有效开展，至第三季度，全市生产、需求相关多项经济指标持续改善，月度同比增速已实现转负为正。

　　2022年第三季度，广州甲级写字楼物业市场无新项目入市，全市总存量仍为647.1万平方米。

　　季内，全市写字楼租赁需求未见显着增长，季度净吸纳量年内连续第二季度录得负值。受此影响，除琶洲空置率维稳以外，其余各子市场空置率均继续环比上升0.2至0.5个百分点，全市平均空置率因此环比再升0.3个百分点，至15.1%。全市平均空置率也自2017年第二季度以来再次突破15%。

　　鉴于严峻的经济环境及相对迟滞的租赁市场，业主去化压力持续增加。为应对当前困境，众业主多继续降租以期实现去化。在此影响下，全市平均租金降至人民币每平方米每月153.5元，租金指数环比下降0.8%。

　　展望

　　年内增量仍将充沛。2022年第四季度，全市预计迎来9个新项目入市，合计为市场带来约54.6万平方米甲级写字楼供应。

　　第四季度，严峻的全球贸易环境对企业经营的负面冲击预计延续，众企业对房地产相关的成本预算预计持续收紧。整体而言，市场租赁需求或持续倾软，业主的去化压力将持续增加。

　　未来，尽管市场政策预期将保持积极，但面对大量新增供应入市、企业租赁需求放缓等诸多客观因素的挑战，采取降租以应对竞争的市场操作仍将更为普遍，全市租金水平料将延续下行趋势。

　　零售 —— 个别项目启动新一轮品牌调整活动，空置率因此环比再升0.3个百分点

　　2022年1-8月，本地消费市场持续回暖，全市社会消费品零售总额累计达人民币6,812.67亿元，同比增长2.9%，增速比1-7月提高0.5个百分点。逐月数据来看，8月当月社零总额增速比7月提高0.1个百分点。

　　第三季度，广州零售物业市场未录得新购物中心开业，全市总存量仍为683.2万平方米。

　　季内，多数商圈空置率维稳，但鉴于个别项目执行新一轮业态及品牌升级调整，全市净吸纳量转负。在此影响下，全市空置率亦再度环比小幅升高0.3个百分点，至14.4%。

　　本季，珠江新城片区品牌组合的持续优化赋能该商圈租金水平提升，其租金指数自2021年第二季度以来首次环比上升1.1%，全市租金指数亦受此推动环比微升0.1%。期末，平均租金录得人民币每平方米每月661.7元。

　　展望

　　2022年第四季度，全市预计迎来五个新项目开业，合计零售建筑面积约为43.3万平方米。五个项目分别位于荔湾、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

　　本地的防疫措施将有助于本地消费市场平稳运行，中高端品牌亦持续表现出在本地的扩张意愿。尽管大体量新增供应预将集中入市，但得益于部分新项目招商表现良好，全市空置率预计维稳。

　　虽然优质项目租金预将保持增长，但因次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未能企及全市平均水平，全市平均租金预将因此结构性下调。

　　住宅 —— 购房者情绪仍保持谨慎，成交量环比下降29.7%

　　第三季度（截至2022年9月23日），全市一手住宅供应面积为216.9万平方米，环比下降5.6%。

　　季内，一系列政策相继颁布以支持购房需求释放，加上开发商加大营销及优惠力度以促去化，但购房情绪仍保持谨慎。除天河外，各区成交量均呈下降趋势。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面积环比下降29.7%，至120.5万平方米。

　　本季度，中心城区成交占比环比提升1.3个百分点，但开发商以价换量的举措也致使全市成交均价有所下降。截至季末，广州一手住宅成交均价环比下降0.5%，至人民币每平方米43,877元。

　　展望

　　第四季度，数个一手住宅项目预计于10月份推盘入市，市场供应将进一步增长。

　　受一系列利好政策出台的推动，叠加开发商优惠促销力度的加大，部分刚需购房需求或得到释放。但整体购房情绪仍将保持谨慎。

　　预计四季度一手住宅成交均价将有所下降，但核心区域的成交价格仍将保持高位。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc