莱坊近日发布上海甲级写字楼市场报告显示，2021年全年写字楼市场新供约127万平方米，同比增长11.5%。第四季度，上海甲级写字楼市场的平均空置率继续下跌2.5个百分点至14.7%，较2020年第四季度下降了5.1个百分点，净吸纳量约为6.25万平方米。

　　甲级写字楼市场

　　第四季度位于徐汇滨江的诺布中心竣工交付，为市场带来50,000平方米的办公面积。2021年上海写字楼市场有超过80%的新供位于中央商务区扩展区以及新兴商务区，并且大部分集中在徐汇滨江、北外滩、后世博等新兴市场。虽然核心商务区市场供应有限，但是在2021年依然有旭辉企业大厦以及改造项目锦沧文华广场竣工交付。

　　此外，第四季度，轨道交通十四及十八号线正式开通运营，进一步提升了城市运能。其中，十四号线途经小陆家嘴、淮海中路、南京西路等市中心多个重要的写字楼市场，从员工通勤角度丰富了有办公租赁需求企业的选择，对核心区域的办公租赁具有潜在的提升作用。

　　莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，从市场新租赁交易来看，金融、专业服务、TMT、生物医药以及零售品牌成为四季度及2021年全年市场需求的主要来源。生物医药以及零售品牌相较于其他行业受疫情影响最显著。

　　持续的疫情使得人们对于健康以及精准医疗需求的大幅提升，促成医疗市场的扩容，因此生物医药企业写字楼升级以及新设立办公室的需求不断增长。

　　国内经济的快速复苏以及内需挖潜，促成内外资零售品牌的业绩特别是餐饮、服饰以及化妆品与疫情初期相比有大幅提高。国内需求的巨大潜力给予零售品牌的信心提振，因此零售商的写字楼新租赁以及扩租的需求在整个2021年都有大幅增加。

　　莱坊上海办公楼服务部主管李章南表示，第四季度，全市甲级写字楼的平均租金继续上升至每天每平方米人民币8.50元，环比上涨1.44%，同比上涨1.87%。核心商务区以及新兴商务区热门板块的市场平均租金在第四季度都有明显的上涨。空置面积的大幅度去化给予写字楼业主方以信心，伴随而来的是市场租金报价的持续上涨。同时，受惠于政策性补贴以及资本青睐的企业对于办公环境升级的迫切需求也是助推甲级写字楼市场租金上调的重要因素。

　　三大核心商务区的租金均有不同程度上涨，核心商务区的平均租金升至每天每平方米人民币11.14元，环比上涨1.64%，同比上涨2.87%。新兴商务区也在近期较高租金报价的新项目竣工交付的带动下，平均租金环比上涨2.83%，同比上涨2.78%。例如，浦东前滩市场的租金环比大涨7.25%至每天每平方米人民币8.68元，较去年同期涨幅超过20%。

　　莱坊上海办公楼服务部主管李章南表示，我们预计2022年上海写字楼市场将迎来新一轮的供应高峰，不少于200万平方米的新项目计划竣工交付。这些新项目基本集中在前滩、徐汇滨江、北外滩等新兴市场。而在疫情常态化的背景下，上海将继续在经济转型、产业升级方面加大力度。医药研发、数字经济、智能制造等热门行业都将会吸引更多的资本沉淀。我们认为2022年虽然市场供应可观，但是企业入驻需求以及现有办公场所升级需求的大幅增加将有效去化空置面积。市场空置将得到进一步降低，市场租金有望延续目前的上涨态势。

　　投资市场

　　莱坊上海办公楼服务和投资部高级董事李理表示，与2020年市场主要买家来自于金融机构所不同的是，2021年写字楼投资市场的主要参与者还包括来自于国内的以自用为主的实体企业。由于疫情影响，投资市场不少资产价格正处于较低水平，受到正处于急速扩张期的热门产业的青睐。

　　- 12月16日，领盛投资管理与景瑞不动产完成收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目。此次收购作为景瑞不动产与领盛合作首个项目，项目位于上海虹桥综合交通枢纽区域内，距离虹桥枢纽中心和虹桥商务区800米，西区项目总建筑面积约为64,000平方米。

　　- 12月15日，百丽集团以人民币9.5亿元收购上海徐汇区中金国际广场B座写字楼，面积约为25,155.2平方米。

　　- 12月1日，华泰证券发布公告称，公司董事会同意收购山东黄金持有的上海盛钜资产经营管理有限公司100%股权，进而购置位于浦东陆家嘴的上海保利广场C栋楼，建筑面积为4,929.5平方米。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc