2021年，深圳房地产市场于疫情冲击中强势复苏。写字楼市场表现瞩目，全市年度净吸纳量再创新高；在本地消费市场不断增长的带动下，零售品牌扩张活动愈发积极；住宅调控政策取得阶段性成效，市场情绪逐步回归理性；非保税物流市场租用成本位居全国前列。

　　深圳写字楼市场

　　租赁市场强势反弹 净吸纳量首破百万

　　2021年，深圳写字楼市场强势反弹，TMT头部企业扩张需求表现瞩目。全市年度净吸纳量录得117.6万平方米，创历史新高。四季度全市净吸纳量亦创单季新高，达44万平方米。得益于此，本年全市平均空置率四个季度连降，至22.7%，系近两年半最低值。

　　尽管市场需求保持旺盛，但部分业主仍愿延续以价换量租赁策略，全市租金指数环比、同比均微降0.2%，平均租金降至人民币每平方米每月184.1元。

　　2022年，本地经济及第三产业将保持稳健发展，从而赋能写字楼租赁需求增长。尽管如此，但百万量级新增供应仍将增加市场去化压力，租赁竞争犹存，空置率料将结构性上升，平均租金继续下降。

　　深圳零售市场

　　零售商积极扩张 需求达近四年最高

　　深圳消费市场持续增长，零售商扩张活动保持积极。全市年度净吸纳量录得83.9万平方米，为自2018年以来最高值。多个商圈空置率均明显下降，带动全市平均空置率同比下降2.1个百分点，至7.5%。

　　本年，受益于品牌级次提高，多个存量项目租金上升。在市场整体表现优化提升的背景下，全市租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%，平均租金录得人民币每平方米每月631.6元。

　　2022年，深圳零售物业市场情绪预计持续积极，品牌租赁需求将延续活跃，市场整体品牌级次有望逐步提高。需求向好，全市空置率将继续下降，优质项目租金预计小幅上升。

　　深圳住宅市场

　　政策调控成效显著 市场情绪愈趋理性

　　2021年，受调控政策升级影响，开发商推盘节奏放缓。全年深圳一手住宅市场供应面积同比下降3.9%，至626.1万平方米。政策调控下市场情绪日趋理性，四季度成交面积环比下降13.3%。全年而言，具备完善配套设施的优质项目仍受买家青睐，全市年度成交面积在此推动下同比增长8.7%，至553.5万平方米。本年，受核心区域优质项目成交影响，深圳一手住宅成交均价升至人民币每平方米63,920元。

　　未来深圳将加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。随着本地人口持续保持高增长，潜在刚需仍维持旺盛，成交量将再次增长。此外，年内调控政策的影响预计持续至2022年，深圳一手住宅市场均价料将因此维稳。

　　深圳非保税物流市场

　　供不应求长期持续 租用成本全国领先

　　受限于物流仓储用地相对稀缺，深圳非保税物流市场总存量为一线城市最小。而同时，在本地宏观经济基本面强势增长的推动下，电商、第三方物流等企业对优质物流仓储设施需求不断增加。受此影响，市场供不应求长期延续，并进一步推动租用成本增长。截至2021年上半年，深圳非保税物流市场平均租用成本达人民币每平方米每月59.5元，位居全国前列。短期内，市场供不应求预计延续，市场平均租用成本料将继续增长。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc