新冠疫情居家隔离大幅拉动线上零售，同时中国较佳的疫情控制让其承接了更多制造业订单。电商、三方物流及制造业对仓储需求也大幅上升。自2020年三季度起中国疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟踪的中国16个城市净吸纳已连续6个季度突破100万平方米，2021年全年净吸纳达到660万平方米，相比2017年历史最高纪录提升近40%。

　　CBRE于2021年下半年对中国大中型仓储物流租户开展调研。共计42份有效回复被纳入统计，用以分析投资者对于2021年中国物流仓储租户观点和策略偏好。

　　需求旺盛

　　70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加。分行业来看电商和三方物流扩张意愿最强烈，85%的电商将在未来三年增加仓储组合，而70%的三方物流预计将增加仓储组合。未来三年55%的租户将持续在一线都市圈扩张。

　　降本提效

　　64%的租户认为未来三年最大挑战是成本上涨，主要挑战来自运输和人力成本上升。

　　由于运输和人力占三方物流企业80%的总成本，房地产成本占比只有10%左右，因而物流企业每降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租赁开支的增长。

　　策略一：通过优化仓储选址降低运输成本

　　此次调查的一项重要发现是：仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。分行业来看，90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。

　　策略二：通过提高仓储空间利用率，以及自动化水平降低对人力的依赖，缓解成本上升压力

　　提升仓库空间的利用率（55%）和自动化应用（45%）是受访租户在仓储设施运营方面最希望实施的提效降本策略。

　　我们的调查发现，除了仓库管理系统软件（WMS）已经有40%受访企业部署使用，其他物流仓配科技的普及率仍然偏低。未来三年内，射频识别技术（38%）、自动化仓库系统AR/RS（38%）和用于物流追踪的区块链技术（36%）是租户最希望投入使用的创新技术。

　　策略三：使用第三方云仓降低成本

　　云仓是近年来快速发展的一种新的供应链服务模式，基于大数据的信息整合运算平台，以共享的方式实现社会仓储、配送资源的优化匹配，我们此次调查显示，约三成受访租户将在未来三年增加其物流组合中云仓的使用，主要包括电商、第三方物流和传统零售企业。

　　策略四：加大物流外包力度，商谈仓库租金等

　　未来趋势：

　　高效、绿色及更多冷库面积

　　趋势一：高效

　　33%的受访者希望装卸区和提升门的配置提高至每1千平米一个，31%受访者希望楼面承重由目前的3吨提升至5吨，24%的受访者希望将层高从9米提升至10米以上。

　　趋势二：冷库

　　31%的受访租户表示未来将增加对冷库的需求，主要涉及第三方物流、生鲜零售/杂货或餐饮和医药行业。疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发推动冷链物流需求加速增长。

　　趋势三：绿色

　　33%的受访者表示未来三年将增加绿色认证仓储设施的使用；其中第三方物流租户的态度最为积极，计划增加绿色设施的占比达到60%。这与每个行业的重排放环节不同有一定关系，交通运输业除自有车辆运输排放外，仓库等运营设施排放是减碳需要聚焦的第二大重排放活动，此外包装材料产生的排放也大多发生在库内操作中。

　　中国双碳目标下电商、第三方物流、零售、制造业内众多具有影响力的国内企业纷纷公布其减碳目标和计划。而鉴于这些行业在仓储需求中的绝对主导地位，这意味着高标仓库市场的绿色飞轮将加速转动。

　　结 论

　　租户建议：

　　更多考虑租用大型城市及靠近大型城市的仓储设施降低整体物流成本。鉴于未来两年市场可租面积将持续下降并推动仓库租金上涨，建议租户尽早签订协议锁定成本。

　　积极采用自动化设备、仓储管理系统等新技术升级仓储设施，以实现长期的人力成本优化和仓库运营效率提升。租户需要确保仓库的层高、承重、装卸门、电力等配置与科技升级后的运营要求相匹配。

　　在项目开发阶段和业主沟通定制化需求，比如冷库、高密度立体库等。

　　推动仓库租赁选址、运营与企业ESG目标的结合。

　　投资者建议：

　　持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽如成都、重庆和武汉的投资机会。

　　在仓库设计和开发阶段引入租户并打造定制化仓储；或者在项目开发中保持物业的通用性和灵活性，以兼容未来租户对冷库及其他定制化的需求。

　　考虑增加物业绿色节能方面的资本开支和运营优化，以应对政府和租户日益提升的可持续性要求。

　　拥有大规模仓库网络的业主可以考虑增加在仓库管理系统、智慧供应链系统、仓库自动化设备等方面的投资，提供一体化的供应链服务方案以助力租户提效降本，从而拓展多元化的收入并增强租户黏性。

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc