2021年，风起云涌的北京商业地产市场交出了一份亮眼的答卷。写字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回归均衡，多个商务区租金企稳；零售物业市场新开业项目生活、社交属性明显，品牌首店和特色门店受业主青睐并有较大议价空间；仓储物流市场现有项目的租户调整为扩租和升级搬迁的租户释放机会，环京市场新增供应量均创新历史记录；商务园区市场泛中关村区域需求稳健，医药健康继续布局，租金子市场表现分化；物业投资市场全年总成交额居历史第二，维持外资较活跃的水平，办公物业权重占绝对优势，投资者偏好具有稳定现金流的资产。

　　2021年第四季度，随着6个新项目总计50万平方米办公面积交付使用，全年新增供应量达121.4万平方米。年度新增供应量创历史第二高，并连续第四年超过50万平方米。从区域看，2/3的新项目集中于新兴商务区，其中丽泽占全市31%；CBD中服地块本轮供应收官；中关村近6年首次迎来甲级项目交付。

　　本季度全市净吸纳量录得27.6万平方米，环比下降22%，年末超大面积成交使得奥体单季净吸纳量为各子市场最高。市场活跃度有所回落，但科技企业在奥体和望京等子市场的扩租需求仍较为强劲，大面积需求以人工智能、大数据及互联网+服务等赛道为主。金融行业特别是保险和证券公司的搬迁需求在CBD和丽泽不断增加。此外，以新能源，基础设施建设及水电等相关的新租需求本季也较为亮眼。

　　在充裕的可租空间支持下，全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。全年CBD和丽泽各占全市净吸纳量三分之一。疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超6成来自头部企业。新增供应潮和疫情引发租户对品质升级的持续追求和关注。

　　空置率回归均衡，多个商务区租金企稳

　　全市空置率年末录得17.1%，季内除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。CBD、奥体、丽泽等区域空置率高位回落，存量空置面积逐步消化。金融街、中关村等紧俏区域可租面积释放，适度缓解区域内供需矛盾。

　　整体市场平均租金报价同样本比环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄。子市场表现不一，科技中心中关村保持坚挺，望京全年增长；CBD、丽泽年末触底；其他区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

　　CBRE华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人张冀苏表示，2022年北京写字楼市场预计有9个新项目总量近76万平方米投放市场，且一半集中在以通州为首的新兴区域，成熟区域供给压力将有所缓解，而新兴区域将为租户选址，尤其是产业类租户发展提供更多外延空间。

　　本轮优质写字楼增量潮使得租户对办公场所品质升级的追求充分释放并成为常态，将长期提升市场需求的能级。短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在‘十四五’规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。”

　　2021年第四季度北京零售物业市场迎来两个新项目，分别是三里屯太古里西区和丰台大悦春风里，为市场新增8万平米的商业面积。太古里西区作为南区的延伸，引入了富有艺术设计感的时尚、餐饮和生活方式品牌，加强了区域娱乐和社交属性；丰台大悦春风里为京南少有的“街区+盒子”项目，定位年轻、中产消费群体，来提升区域活力。回顾全年，北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米，5个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费场景。

　　本季度内餐饮依旧是主力需求，连锁流量餐厅、网红咖啡茶饮继续在各大购物中心尤其是区域型购物中心开设门店；以泸溪河、虎头局渣打饼行、墨茉点心局为代表的中式茶点也纷纷布局人气较旺的购物中心。运动、户外休闲类业态季内保持活跃，运动品牌方面开设潮流子品牌或特色门店，李宁旗下潮奢品牌LNG以及高端复古品牌李宁1990分别在北京荟聚西红门和侨福芳草地开业，新百伦也在北京荟聚西红门开设NB1906生活方式概念店。生活体验类业态四季度亦有扩租表现，满足区域及社区型购物中心周边消费人群的需求。

　　品牌首店和特色门店受业主青睐

　　并有较大议价空间

　　在首店经济等利好政策影响下，全年各类首店、网红店以及特色门店表现突出，王府井、三里屯和CBD等核心商圈成为很多首次进入北京品牌的首选目标，业主们也利用时机调整并升级品牌组合。非核心购物中心则着重引入品牌特色主题门店、互动体验店和区域首店，更好地满足周边客群生活、社交以及个性化消费需求。此外，高端化妆品牌进入全市人流量大的购物中心首层开设独立门店是年内需求另一特点。传统零售在非核心市场活跃度尚未恢复至疫情前水平，其退租的店铺被餐饮、生活服务类、杂货铺集合店等业态品牌替换。

　　四季度整体市场租金稳中有升，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元，租金涨幅来自核心和非核心商圈部分运营成熟的项目。疫情后不少购物中心业主招商时更关注新品牌经营表现的稳定性及与自身定位的适配性，在品牌甄选和租金策略上均保持谨慎，整体尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫情以前水平，品牌首店和特色门店有较大议价空间。

　　CBRE华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示，2022年北京零售物业市场预计会迎来超40万平方米的新增供应，且新项目集中在非核心商圈，进一步提升区域消费活力和商圈氛围。

　　随着疫情影响进一步减弱和打造国际消费中心相关政策的落地，2022年预计市场保持上升态势，吸引更多首店、特色门店、网红品牌布局，助力更多优质项目进行品牌和业态升级。核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的，其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场。非核心商圈的优质项目越来越受到特色门店以及流量品牌的青睐，随着居住人口的外移，很多居住社交的消费需求也会逐步落地非核心的优质项目，预计2022年这些项目物业表现稳中有升，并逐步恢复到疫情前水平。

　　2021年第四季度，位于顺义的一座双层物流项目交付，带来少量新增可租赁面积约5.1万平方米，新项目入市即有一半面积出租。至此全年新增供应量总计13.9万平方米，同比增长73%，仍难以满足北京日益增长的仓储物流需求。

　　现有项目的租户调整为扩租和升级搬迁的租户释放有限的可租机会，电商节过后短租腾退面积很快被租期更长、租金承受能力更高的租户消化，季内录得电商零售及冬奥会相关第三方物流的大面积租赁成交，使得净吸纳量环比回升至约3万平方米。全年第三方物流成交租赁达总成交面积61%；电商零售虽然直接租赁面积只占15%，但通过物流外包间接贡献第三方物流需求。

　　空置率连续两个季度环比上升至2.3%。平均租金同样本比环比上涨0.7%至每月每平方米53.7元，租金涨幅连续两个季度低于1%，较上半年明显放缓。全年空置率均维持在3%以下，推动租金以5.6%的年度增速上涨。在城配需求的推动下，到达中心城区更便利的马驹桥、通州等区域涨幅最快，其他区域亦有不同程度增长。

　　环京市场供应攀顶

　　本季度天津及廊坊市场共计入市四个项目合计体量43.7万平方米。全年京津廊市场新增供应总量达164.6万平方米，其中天津占44%，廊坊占48%，两地新增供应量均创历史纪录。

　　从需求看，天津本季度录得电商零售及第三方物流行业的大面积成交，全年凭借本市稳定的城配需求，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上涨1.3%，其中作为电商产业基地的武清区域获得最大涨幅。而廊坊整体空置率则迅速攀升至53.1%，空置率较高区域本季度租金开始下调，业主以价换量策略推动季内净吸纳量增至7.9万平方米；而广阳开发区及北三县等原本出租率良好的区域租金表现稳定，区域间租金表现分化下，全市年末租金同样本比同比下降1.1%。

　　CBRE华北区顾问及交易服务|产业地产部负责人李虹表示，2022年预计将有35万平方米的新增供应入市，可租面积增多带动新租需求活跃，有实力的优质租户或将提前锁定空置面积，借机布局。鉴于北京城内民生刚需长期占据主导地位，同时为承接2022年冬奥会，供不应求短期内仍将持续，预计明年第一季度或将迎来需求小高峰，租金持续递增。

　　北京不断高涨的租金趋势将促使租户持续优化调整布局，对配送时效要求较高而承租能力也较高的租户持续扩张，近期购地自建仓库的大型电商和物流企业可能整合部分租赁需求，为其他租户提供机会。而天津、廊坊市场2022年预计入市合计172万平方米新增供应有望为租金敏感的租户提供更多环京布局的选择，其中天津武清、北辰和廊坊北三县、广阳开发区等近京子市场最受青睐，届时北京供需瓶颈有望部分缓解。

　　2021第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，个别项目推迟至明年上半年入市，全年三个新增供应累计录得31.4万平米可租面积，仅是去年三成。

　　季内泛中关村区域各子市场继续保持活跃，录得净吸纳量3.9万平方米，自2020年下半年以来每季度净吸纳量均维持在3.5万平方米以上。头部企业的扩租依旧是区域内主力需求，迅速消化此前因部分行业波动而腾退出来的面积，区域整体空置率下降至3.7%为近四年最低位。其它子市场活跃度环比有所放缓，生物医药类企业继续释放需求，加速相关定位产业园面积的去化；另外TMT和房地产建筑在经开区、丰台科技园以及电子城子市场季内亦有表现。

　　近期出台的《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》等政策，对北部围绕海淀、朝阳等区的研发创新与信息产业聚集带，以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带作出更明确的定位，使得各区域对相关产业的集聚优势更加凸显。全年TMT行业依旧是需求引擎，除了互联网头部企业继续在上地、中关村软件扩张，集成电路在北清路以及电子城子市场都释放了需求。医药健康在亦庄和大兴纷纷布局。而文化传媒和房地产建筑类企业则分别在电子城和亦庄表现活跃。全年全市净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%。现有项目空置面积逐步去化下，空置率同比下降4.1个百分点至17.9%。

　　租金子市场表现分化

　　全市商务园区平均租金报价同样本比环比上涨0.1%至每月每平方米161.9元，区域间分化更趋明显。由于泛中关村集群可租赁面积越来越紧缺，以基金持有项目为首的的部分高品质物业上调租金，带动区域平均租金同样本比环比上涨1.3%。而电子城、经开区、丰台科技园和顺义等子市场均小幅下调租金以缓解去化压力。全市租金同样本比同比下降0.4%，较2020年降幅明显缩窄，其中泛中关村集群同比上涨3.0%，其他区域同比下降2.5%。

　　CBRE华北区董事总经理刘焕丽表示，2022年北京商务园区市场预计会迎来121.6万平方米的新增供应，迎来历史供应高峰。大批优质新项目的入市，为各区域导入数字经济和高精尖产业提供强大的空间支持，同时也将加剧部分子市场内的竞争压力。

　　随着十四五规划的逐步落地以及后疫情时代对于新一代信息技术、生命科学产业的重视，预计2022年相关产业租户会继续布局，尤其对研发办公的需求将进一步释放。产业生态优势突出的泛中关村区域可租面积仍然紧俏，租金仍有小幅上涨空间。而随着北京产业发展中心南移，经开区和大兴等南部区域的产业集群发展将逐步明朗，研发办公去化加速。但外围的类办公物业仍将面临去化压力，租金有望继续下调。

　　2021年第四季度，北京物业投资市场共达成9笔大宗交易，交易总额达181.1亿元，其中由远洋资本联合境外投资者设立的核心写字楼基金收购位于CBD的两宗写字楼物业，价值合计128.7亿元。全年共达成40笔交易，交易总额达714.7亿元，同比增长13%，仅次于2019年位于历史第二高，其中6笔超过30亿元的超大体量交易占总交易额的的48%，头部集中度较高。

　　本季度境外资本活跃度反弹，占总交易额的62%，分别为GIC、KIC和HKMA三支主权基金联合远洋资本，KKR联合方隅控股进行的投资。全年外资占总交易额的22%，维持较活跃的水平，体现境外投资者看好北京商业地产中长期基本面，同时通过多元灵活的合作模式，与国内优质的地产投资平台强强联手，整合各方优势资源，实现最佳交易效果。此外，企业自用买家尤其是科技企业继续购置写字楼，如北京信安世纪和拓尔思两家上市科技公司分别买入位于泛中关村区域东升子市场的金隅智荟中心独栋作为办公自用。

　　办公物业权重占绝对优势

　　季内有8笔交易的标的为办公物业，仅有的1笔非办公交易为KKR与方隅控股合资开发位于大兴的一处长租公寓，可见随着政府加大对租赁住房尤其是在土地供给上的支持，以及公募REITs将租赁住房纳入试点范围，长租公寓成为投资者日益关注的板块。全年办公物业占总成交额的68%，占比为近年最高，反映在整体市场的波动性和不确定性下，办公物业的价值韧性和防御性凸显。这些交易中，除自用买家收购的十五处办公资产外，其余十一处资产中的八处具有稳定现金流，且区位优势较为突出，占办公交易总额达68%，体现投资者对该类资产的偏好。

　　CBRE华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示，2022年在地产企业积极寻求融资的意愿之下，更多优质投资机会将释放到市场，有望进一步推升北京物业投资活跃度。而另一方面，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求，投资方更倾向与现有运营方联合，持续经营资产。核心型或核心增益型资产因而将日益受到投资者青睐，其定价逻辑也日趋成为市场主流。

　　公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wangdc