2021年写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为去年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博—前滩—徐汇滨江“为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。“十四五”是迈入产业数字化转型关键阶段的元年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动，其中品质升级在优质供应放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现“再中心化”区位升级赶超“去中心化”的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，全市空置率同比显着下降3.0百分点，至16.6%。
行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显着回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。
纵观成交属性，年内政府与市场“和弦共振”，国内外头部企业战略布局带来整层以上中大面积租赁需求占比提升，核心区位吸引主力需求金融和消费制造业集聚，而滨江多板块全年去化尤为亮眼，凭借多独栋产品与可视性佳的优势加速总部办公和包括TMT、医药等细分部门差异化布局，前滩更是录得全市最低空置率2.6%，租金已然呈现赶超成熟板块之势。至此，受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，全年租金止跌回升，报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇持续录得较好租金表现，整体实现超20%的租金溢价。
CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示，2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。近期，包括14号线在内多条升级市区通达性的地铁开通，进而促进浦东、浦西商务板块间联动，有望再助推城市多元格局发展。
2021年，上海零售物业市场共录得11个优质项目入市，主要项目包括北外滩来福士、前滩太古里以及上海久光中心等。全年新增供应达125.5万平方米，已超过2016年至2018年供应高峰时期的年均水平。所有新项目均位于非核心商圈，包括大宁、北外滩和前滩等的多个板块，随着新项目的入市，激发商圈商业新活力。得益于优质开发商的精心打造，新项目开业率普遍较高，加之存量项目的持续去化，全年净吸纳量突破百万大关，录得119.2万平方米高值，几近2018年的峰值水平。
餐饮依旧是主要驱动力，需求占比35%，其中以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼。包括陶陶居、添好运以及江边城外在内的中式餐饮需求较为活跃。在咖啡茶饮品类中，资本持续推动线下连锁咖啡品牌扩张，其中M Stand、Manner Coffee以及Lavazza扩张积极。此外，新式茶饮赛道关注升级，顾客体验与运营效率兼顾。时尚品类占比26%，女装、运动及设计师品牌表现亮眼。本土运动品牌借势冬奥会，扩张提速，国潮运动品牌中国李宁和回力扩张积极，此外，安踏集团通过多品牌策略持续扩大其市场份额，包括DESCENTE、FILA以及FILA FUSION等旗下品牌线下需求活跃。服务业态占比13%，以娱乐健身和个人护理品类需求为主。超级猩猩引领健身新模式，布点积极；而密室逃脱和剧本杀等娱乐项目则以其高度社交性以及沉浸式的场景，满足了新一代消费群体对于线下娱乐的多元需求，扩张提速。年末全市空置率同比下降0.6个百分点至6.7%。
上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海。瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸，高定美妆品牌Valentino Beauty内地首家旗舰店登陆新天地，意大利时尚品牌MISSONI以及专业户外运动品牌HOKA ONE ONE全国首店入驻静安嘉里中心。值得一提的是，在首店选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国首家MUJI生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店。
CBRE华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺表示，新入市项目超预期的表现以及开业带来可观的客流均反映新常态下消费需求发生的深刻变化和创新商业模式正在加速。未来六个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。围绕上海建设国际消费中心城市，上海将充分发挥消费对高质量发展和稳增长的支撑作用，加快商业数字化转型，扩大与消费相关的服务业开放。力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。
2021年上海物流仓储市场共录得四个项目，迎来65.4万平方米的新增供应，达到五年内历史值的最高峰，其中两个大体量项目落入金山。需求端而言，第三方物流主导全年成交，租赁成交面积占比超过80%，物流企业进入整合重组的综合发展时期，多家新势力瞄准供应链方向，加速基础设施布局，出现头部企业连续季度进行扩租或物流园区整租行为；消费线上购物节的热潮及多种电商形式的衍化，提升年中和年末电商和寄递企业的仓储租赁活跃度；社区团购和生物医药相关需求推动冷库租赁热度攀升。年末全市净吸纳量录得62.2万平方米，同比增长130%。
在CBRE追踪的13个子市场中，除去受到新增供应影响的金山及外高桥以外，上海6个子市场空置率均低于10%，其余均为满租。空置率进一步下探，同比下降0.4个百分点至7.9%。年中受到浦东空港、青浦板块老旧园区拆除的影响，导致相应区域出现一库难求的局面；年末疫情原因，临港区域物流园区集装箱堆积加剧，部分租户外溢至奉贤，导致板块空置率环比降低6.6个百分点至3.9%。金山、奉贤、青浦成为吸纳需求的主要子市场，在旺盛需求的支撑下，全市平均租金持续上扬，同比增长1.6%至每月每平方米48.3元。
CBRE中国区顾问及交易服务部和投资及资本市场部产业地产负责人孙洁表示，未来六个月，预计将近84万平方米的高标仓库入市，进一步加强上海在全国物流市场的竞争力与辐射力，为物流行业不同赛道的加速发展带来强力支持。第三方物流、电商的扩张势头延续，未来需求依旧坚挺。同时后疫情时期食品、医药冷链需求的爆发式增长，冷链赛道在资产端和运营平台方面受到投资人的加倍关注，相关新政策新标准今年出台，该领域受到前所未有的重视，将会迎来高质量发展阶段。此外初见成效的智能科技手段成为物流行业降本增效的关键，更多企业积极加码该领域，数智化物流将推进全行业形成新格局。
2021年上海商务园区写字楼市场共录得14个新增供应交付，共计85.9万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块。多板块的大量优质供给承载着不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。全年净吸纳量达108.4万，是继2015年来首次突破百万。全年市场空置率累计下行3.4个百分点至14.5%。
行业需求方面，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；电商相关企业选择在市北及临空完成升级置换；互联网、通讯类租户也录得一定面积成交。生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显着，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。
对比各子市场表现，张江和漕河泾仍是最为活跃的板块，充分发挥主导产业的优势，进一步完善并扩展产业链图谱。金桥、临空及市北板块通过优质项目供应和TMT为主的数字化新经济发展，供需双向刺激市场活力。新设和搬迁升级为全年主要成交类型，如火如荼的产业发展和稳步活跃的租赁带动各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米136.7元，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。
CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区部负责人丁竹君表示，作为‘十四五’规划开局之年，在清晰的产业定位和详实的政策措施下，2021年商务园区市场表现优异，各板块充分发挥产业集聚效应。未来六个月，预计将有60余万平方米的新增供应，除张江、漕河泾和金桥核心板块外，青浦、外高桥、和松江也将有优质项目入市。随着‘十四五’建设的推进和‘3+6’创新科技产业集群的进一步打造，有望持续激发市场新动能。特别是以产业化为发展主线的生物医药产业和以集成电路为核心先导领域的电子信息产业，未来将着力攻克核心技术，进一步扩产提速，将上海建设成为全国产业高地。
2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1,044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。
从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，占比52%。其中值得关注的是，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显。自用型需求保持坚挺。半导体与生物医药企业在政策导向与产业聚集效应下大多在浦东购置研发物业；消费品制造业公司重视产业氛围则更偏好位于浦西的总部型商办物业；金融企业与TMT企业具有更强的价格承受力，因此更倾向于滨江板块或新兴商务区的高品质楼宇。除写字楼相关物业外，上海大宗交易物业类型日渐呈现多元化态势。工业物业成交录得大幅提升，占比15%，物流资产热度不减，受益于租赁需求保持旺盛，叠加宏观政策持续利好，年内录得多笔物流资产包交易，更不乏制造业企业收购厂房物业以扩大自身生产能级；随着众多开发商不断优化自身结构，年内上海综合体物业成交比例较去年有所上升，达9%；酒店及零售物成交亦保持活跃。此外，一些投资者不断试水另类资产，受益于在线新经济而加速发展的数据中心连续三个季度录得成交，受益于城市人才政策的长租公寓也持续被投资者看好。
投资者风险偏好程度提高。大多数投资者的投资策略仍以核心增值型为主，但受制于上海市区核心增值型物业的稀缺性与竞争性，也有一众投资者将目光对准了机会型投资，加之年内录得多宗法拍交易，故机会型投资占比较往年获得大幅提升。细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，2021年，虽然全国房地产市场依旧受到疫情的持续影响，但上海大宗交易市场却在年内热度不断升级，全年录得逾千亿成交额，交出了超预期的答卷，这无疑给投资者注入了一剂强心针。根据2021年下半年的租赁市场表现，我们预计在2022年租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑，部分投资者也表达出对核心写字楼物业重拾信心的态度；仓储物流的投资热度有望持续；同时，生命科学园区、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产将进入市场，从而为投资者提供更多选择。
来源：CBRE世邦魏理仕
编辑：wangdc
