宏观经济稳中求进， 对房地产市场带来的影响？

　　在2022年初，国内及国际机构普遍预测中国2022年GDP增长率将在5.0%-5.5%范围，经济增长有所降速，但仍稳居世界前列。可以看到，今年中国政府工作报告5.5%的GDP增长目标是国内外机构普遍预测的一个上限，这也印证了政府报告中所言，这是需要努力作为才能达到的增长目标。

　　仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示，短期内，中国的政策方向将是在熨平经济风险的同时注重政策衔接，稳定市场预期，保持经济稳定中高速增长，通过流动性提升和政府支出提高等政策工具。这将对商业地产市场产生多重维度的利好。此外，统观今年政府工作报告的内容，我们发现多方面均将利好中国商业地产市场（包括办公楼、商场等各类型经营性物业）的发展——尤其是核心城市，我们预测商业地产行业将步入上升周期，增长速度预计将快于经济增速。

　　今年政府工作报告中提到：稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。有效实施稳健的货币政策，两次全面降准，推动降低贷款利率。这是否将为商业地产投资带来利好？

　　流动性合理充裕利好资金面。2021年第四季度开始，中国通过下调利率、降准、降低LPR等多种手段，逐步释放流动性，为符合条件的开发商适度降低资金成本，激活2022年的投资和开工意愿，避免房地产硬着陆并稳定年初经济增长。

　　今年政府工作报告重申“房住不炒”、“三稳”等，住宅市场风险调控的基调不变，但是也要房地产业良性循环和健康发展。当前全国商办/住宅投资比仅为1:5，随着住宅开发受限、利润空间压缩，部分资金将转投商办领域，构成中国商业地产提速契机。

　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人表示，根据我们与投资机构的沟通，已有部分不动产投资和资管企业将原投住宅的资金转入商业地产领域，寻求城市更新、商办、康养、长租公寓等标的机会。也正由于商办地产和住宅地产吸引资金量的差异，原投向住宅开发的资金若有1/5转投商办市场，即可为商业地产行业带来翻倍的资源和热度提升。

　　今年政府工作报告中提到：增强区域发展平衡性协调性。深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准高质量建设雄安新区，支持北京城市副中心建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。这将为中国城市群发展带来那些新契机?

　　城市群协同发展是中国经济发展的大格局，通过头部城市的引领作用带动区域社会协调发展。2021年，全国经济排名前10的城市合计GDP总量约为26.4万亿元，约占全国GDP总量的1/4，而排名前20的城市GDP总量为39.5万亿元，约占中国总量约1/3。其中，北上广深4座一线城市的合计GDP占全国总量的12%。

　　可以预见，中国的头部城市也将在引导和管控的基调上，迎来常住人口规模的进一步增长。根据各城市规划数据，中国排名前15的城市至2035年常住人口总增量预计将达到4,633万。人口的增长将体现在对城市空间、资源和服务的需求的增长，转化为空间规划和开发机遇。

　　米阳表示，人口增长和资源流动将为核心城市提供更大的商办需求和商业地产发展空间。此外，中心型城市提升人口资源的吸引力和服务配置基础设施水平，将显着带动周边的城市群和多城市共建都市圈发展，形成多圈层的辐射效应，为均衡发展提供有利支点。

　　今年政府工作报告中提到：今年深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基。推进科技创新，促进产业优化升级，突破供给约束堵点，依靠创新提高发展质量。加大企业创新激励力度。强化企业创新主体地位。促进创业投资发展。增强制造业核心竞争力。着力培育“专精特新”企业，在资金、人才、孵化平台搭建等方面给予大力支持。推进质量强国建设，推动产业向中高端迈进。

　　过去几年，互联网等科技行业人员及业务的大幅扩张，推动不动产需求急速增长，在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租赁需求的重要支撑。2021年，在北上广深、南京、杭州、成都、重庆、武汉等主要城市，科技行业全年办公楼租赁成交面积占比为31%。

　　此前《“十四五”促进中小企业发展规划》提出，力争到2025年推动新形成一百万家创新型中小企业、十万家“专精特新”中小企业、一万家专精特新“小巨人”企业，为现有相关企业数量的2-3倍。

　　米阳表示，政府工作报告中进一步提出促进科技创新的相关目标，强化企业的创新主体地位，并再次重申开展大众创业万众创新。这将再一次激发科创热潮，强健经济毛细血管、畅通经济循环，并为市场提供广泛且多元的经济主体及持续增长的不动产需求。

　　政府工作报告提出，积极扩大有效投资重点在基建。围绕国家重大战略部署和“十四五”规划，适度超前开展基础设施投资。这将对房地产企业带来那些机遇和和创新空间？

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，对于房企而言，国家支持加大对于基建的投入将从以下几个方面为房企提供间接的机遇。首先，随着基建项目的加速推进，城市之间的联通将更为充分，城市群的建设和发展也有望加速，这将推动在交通枢纽位置的项目或土地获得市场更多关注，对于拥有这些项目或土地的房企也提供了市场方面的红利。其次，在城市内，地铁等相关基建的启动和建设将带动一些地铁沿线，或TOD项目的价值，从而有助于现有项目的去化速度。此外，对于投资者而言，目前中国公募REITs产品聚焦在基础设施领域，对于地产领域中的仓储物流、保障性租赁住宅、数据中心等新基建的金融支持， 将有利于改善房企的现金流。

　　政府工作报告时提出，完善三孩生育政策配套措施，将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。各项鼓励生育的政策，将如何影响儿童业态在商业中的发展？

　　仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示，在千禧一代陆续成为父母之后，对子女投入的消费观也具有80/90后的鲜明特征，更注重子女教育与消费品质和多元性。儿童消费具有强年龄特征，推动儿童业态的发展更需瞄准细分年龄群体。鼓励生育新政有助于消费客群基数的自然增长，利好零售消费，但同时也是对父母经济能力的考验。整体而言，多子女家庭的消费总支出必然呈增长态势。如果国家能出台更多行之有效的政策补贴养育子女的基础性支出，这也将降低子女基础性支出对零售消费的挤出效应。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc