2021年重庆优质写字楼市场录得2栋甲级写字楼交付，分别是位于照母山的光环中心B座和位于解放碑的复星国际中心，合计新增面积约12.9万平方米，同比上升12.8%。着眼需求端，全年市场净吸纳量录得约15万平方米，同比下降21%，主要是因为全年需求高开低走。上半年，疫情积压的需求积极释放，市场净吸纳量录得约12.4万平方米，同比大幅增长9.6倍；而下半年受线上行业的调整，市场录得大面积退租，加之临近年末疫情反复使得企业持更加谨慎的扩张态度，需求较上半年下降76.9%，仅录得2.9万平方米。分甲乙级看，甲级写字净楼吸纳量约10.2万平方米，需求贡献率达67%，继续主导市场。截至年末市场整体空置率同比下降1.2个百分点，至25.8%，系近十年新低。
按新租需求行业看，科技新媒体（TMT）、金融业及专业服务业为全年前三大需求来源，分别占比30.1%、18.5%、12.6%。借此，重庆优质写字楼市场的科技及金融双驱动需求主导的格局愈发成型，其中，年内瞩目的科技行业细分产业有人工智能、芯片研发、专业服务等，并主要集中在照母山和大化杨；而就金融业而言，内外资银行的新设立及扩租，以及中资保险的大面积升级和扩租等值得关注，热点区域包括江北嘴和解放碑等。
租金方面，尽管重庆优质写字楼平均账面租金持续下行，同比下降0.8%，但跌幅较2020年显着收窄2.7个百分点，且部分区域租金逐步趋稳。如江北嘴，受众多银行、保险等企业的头部效应加持，区域核心商务氛围愈发巩固。另一方面，多个区域市场因近年来新增供应的放缓空置率降至20%左右的低水平，市场逐步迈入存量周期，业主开始从关注楼宇去化迈进到调整租户结构、楼宇升级等运营层面，如照母山、大化杨等，继而进一步压缩租金弹性。
展望2022年，重庆优质写字楼市场新增供应回升，预计约55万平方米的楼宇交付。2021年12月，《成渝共建西部金融中心规划》明确，到2025年成渝将初步建成西部金融中心、2035年西部金融中心地位更加巩固的战略目标。有鉴于此，重庆有望建设成为立足西部，面向东亚和东南亚、南亚，服务共建“一带一路”国家和地区的西部金融中心，完善“科创金融、普惠金融、绿色金融、消费金融、供应链金融”五大金融服务体系。借此未来重庆将焕发金融新活力，写字楼市场继而迎来强劲的增长势能。
CBRE成都顾问及交易服务|办公楼部负责人黄璐表示，2021年，以科技和金融为主的中资头部企业于重庆积极扩张，同时外资企业的需求也明显回暖。未来，随着重庆内陆开放高地加速建设，金融活力越发强劲，市场有望见证更多企业进驻重庆，释放活跃需求。另一方面，城市更新积极开展，而业主也越发重视资产管理，上述市场格局的变革和运营专业度的提升将有望引导需求新流向。
2021年，重庆零售物业市场迎来8个购物中心开业，合计新增供应95.7万平方米。其中，位于照母山的光环购物公园是香港置地商业品牌“光环”的首个亮相项目，其室内植物园“沐光森林”引发市场热议；年末，龙湖公园天街、大悦城及渝北吾悦广场的集中开业，标志着中央公园商圈的启航。尽管城市商业活动、旅游业的逐步恢复，但供应高企，加之核心商圈业主借消费回流的需求新特征积极调整，市场整体空置率同比上升0.2个百分点至9.9%；购物中心首层平均租金跌幅同比显着收窄，仅下降0.5%。
分区域看，年内解放碑与观音桥两大核心商圈均实现调整焕新。首先，“改造焕新”为解放碑的关键词，其城市更新进程加速并上升到新高度，包括改善街道条件及盘活存量等，如国泰广场大面积围挡作升级改造，并引入美妆集合店Harmay等重庆首店；大都会东方广场于2021年10月启动全面焕新计划；日月光中心则将被龙湖通过轻资产模式改成“天街”购物中心等；就观音桥而言，“升级焕新”是贯穿全年的主题。在协信星光68广场B馆开业的加持下，紧抓消费复苏、回流趋势，积极升级租户，进一步巩固重庆第一商圈的地位。全年新进品类有奢侈品、美妆、运动服饰、潮玩等。值得关注的是，年末华润置地携手香港置地拿下观音桥商业地块，未来将打造区域新地标商业作品，助力观音桥商圈焕发新活力。
展望2022年，重庆优质零售物业市场将迎来约51万平方米的新增供应，其中包括备受瞩目的万象城二期、悠方等标杆项目。同期，解放碑、杨家坪等商圈的城市更新效果也将在2022年进一步呈现。与此同时，重庆成为全国率先培育建设的五大国际消费中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴随着主城区城市更新和新商圈加快建设，未来重庆的消费引领及带动作用有望随消费资源的加速聚集而显著提高。
CBRE西南区董事总经理谢凌表示，重庆零售物业市场将在未来迎来发展新机遇，一方面，国际消费中心城市的获批和更多优质品牌购物中心的开业极大地提升重庆的品牌号召力；另一方面，老牌商圈改造升级，物业条件不断优化；此外，集聚众多头部运营商的中央公园新兴商圈也逐步呈现，为品牌加速落地提供基础。因此，未来重庆商业将释放新活力。
2021年，重庆仓储物流市场供需两旺，新增供应及净吸纳量均居全国第一位。其中，市场录得14个新项目交付，合计约91.8万平方米，主要集中在空港及西部物流园区域；净吸纳量录得约100.2万平方米，同比大幅上涨110.2%，供需均创历史新峰值。因此，截至年末全市高标库空置率同比显着下降8.8个百分点至24.1%，系2015年的新低。不断改善的供需关系也令市场情绪回调，租金走势逐步趋平，并于第四季度结束为期12个季度的下跌实现企稳，标志着市场迎来转折点。全年来看，全市高标库平均租金同比仅下跌1.7%，跌幅较2020年显着收窄3.2个百分点。
按需求行业看，全年新增需求结构为：三方物流（36.7%）、制造业（27.7%）、电商（26.8%）和零售贸易（8.8%）。其中，制造业和电商的需求增长最为瞩目，同比分别增长17.7和12.8个百分点。具体而言，伴随着重庆制造业在新旧动能升级中不断释放新活力，其对仓储需求增长的支撑力不断加强，年内录得多宗汽车零部件、电子设备、新能源汽车供应链等租户的大面积租赁需求。统计数据显示，2021年，重庆汽摩、电子两大产业增加值分别增长11.3%、17.3%；战略性新兴制造业增加值增长18.2%；新能源汽车、光缆、锂离子电池、集成电路、工业机器人等新兴产品产量分别增长2.5倍、25.5%、26.6%、13.4%、10.3%。此外，社区生鲜团购持续活跃，占比全年电商需求的71.3%，这也显示出消费的不断升级，并由此衍生出对冷链仓储及高效配送更迫切的需求。
分区域看，在供需不断集中下，西部物流园在2021年的表现瞩目。截至年末，其仓储设施规模约77万平方米，居全市第二；然得益于地理优势、供应链集聚，其对生鲜电商、城配租户的吸引力不断上升，年内净吸纳量占比达24.9%，居全市第一，空置率因此改善至22.7%；租金于第四季度率先稳中有升。
展望2022年，重庆仓储物流市场新增供应将大幅度回调，预计约32万仓储面积交付。随着此轮供应高峰接近尾声，加之消费、制造业的仓储需求或将不断增长，市场供需天平的转折之机将至，租金压力有望在未来两年得到有效缓解，并逐步迈入上行通道。
CBRE成都顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示，随着重庆制造业在新旧动能升级中不断释放新活力，城市消费动力持续强劲，以工业制造、生鲜电商及医药供应链等为主的租户贡献了重庆2021年令人瞩目的仓储需求增长。而需求端的不断回暖，也让市场在仓储供应充沛的市场周期下，依然呈现出供需两旺的态势。与此同时，‘成渝一体化’的加速推进，更是让西部物流园、空港等区域的热度不断攀升，并带动市场整体租金压力得到有效缓解。未来，随着供应高峰接近尾声，且需求内生动力随城镇化加速和产业升级而进一步增强，重庆仓储物流市场即将迎来发展上升周期。
来源：CBRE世邦魏理仕
编辑：wangdc
