甲级写字楼市场
行业结构韧性支撑市场稳中向好，产品供需关系迎来明显变化。
供应方面
四季度全市甲级写字楼无新增项目入市，总体量依然保持在176.9万平方米。
需求方面
受宏观政策环境影响，本季度在基本面稳定情况下存在内部结构性变动。头部房地产企业大面积退租，对部分项目影响较大。以恒大、佳兆业等为代表的房地产企业大面积退租，合计面积超过1万平方米，但影响区域有限。在线教育继续退租，但总体空置率水平可控。猿辅导本季度缩退租约2.9万平方米，高新、曲江等子市场部分物业受影响较大，空置率一度维持高位，但业主利用较好的装修条件持续加大二次招商力度，引入科技研发、建筑及商贸金融等类型企业，空置水平有所缓解。
从另一面来看，电子信息、生物医药及文化行业的持续发展为全市写字楼市场带来了强劲的需求支撑，如华为成交3200平方米，某银行软件开发中心成交3500平方米，罗氏制药成交1000平方米、文化类企业成交超过3500平方米。因此可以看到，虽然行业波动会给市场带来一定的短期影响，但更均衡的行业结构持续为城市带来韧性。
在此背景下，四季度全市甲级写字楼总体空置率环比下降5.8%，来到23.1%，但全市净吸纳量放缓，为2.5万平方米，环比下降约44.2%。从各板块的净吸纳量看，在电子信息、金融、总部经济等企业对高新二期的强力支撑下，高新板块市场热度有所回升，净吸纳量达到2.08万平方米。城北、曲江是上季度的热点板块，但由于房地产企业、 在线教育的退租，曲江本季度净吸纳量录得-2131平方米，环比减少约1.8万平方米； 城北净吸纳量为6845平方米，环比减少1.6万平方米。
租金方面
市场租金总体依然平稳，核心子市场租金保持坚挺。全市甲级写字楼市场租金基本持平，平均租金99.4元/平方米/月。从内部板块看，高新总体上稳中微升，其中高新一期环比持平，平均租金为90.8元/平方米/月；高新二期环比微涨0.2%，平均租金107元/平方米/月。城北较上季度持平，平均租金93.2元/平方米/月。城中以及南二环平均租金分别为121.0元/平方米/月、 102.4元/平方米/月；曲江平均租金为93.5元/平方米/月。
高力国际在上季度提出“联合办公迎来重要窗口期”、“业主应抓住线教育大面积退租时机，加快升级改造从而提升议价能力”的观点与建议，在本季度均得到市场验证。从背后原因看，在宏观环境影响下，大型企业聚焦降低固定资产投入以规避经营风险，加之中小企业对拎包入住具有明显偏好，因此精装物业需求持续扩大，带动境商、昇昱、弘毅等联合办公品牌表现活跃。另一方面，业主利用退租面积的装修优势提高客户吸引力，成功遏制空置率风险。
因此，高力国际认为，由于能够降低客户投入与时间成本，精装物业正在成为吸引客户的有效手段，产品供需关系正在发生明显变化。
高力国际董事陈旭认为，虽然当前市场整体供应有限，但为了更快去化房源，在市场对精装房源接受度越来越高的情况下，建议业主充分利用在线教育、房地产等客户的退租面积，升级改造更多精装房源，也可引入具有市场经验的写字楼运营商，强化产品多样性和运营思路的灵活性。另外，线上机构的大面积腾退，也是业主调整租户结构和项目客户定位、匹配市场需求的绝佳时期。
高力国际西北区董事总经理李静表示，现阶段的疫情对企业所带来的压力不容小觑，预计业主也将继续保持租金稳定，对于租户而言是利好因素。另外，从未来看，高新CID、航天基地、浐灞自贸区、奥体中心、西咸能源金贸区等外围板块将成为主要供应区域。但随着2023年后市场供应的不断加大，西安的经济成长性与招商能力也将受到考验，因此，写字楼区域格局逐渐扩大的背景下，迫切需要城市产业提质升级和招商手段多方整合的双轮驱动，共同推动市场良性发展。
产业园市场
主力区域成为市场稳定器，未来供应带动产品加速升级。
供应方面
本季度共三个项目入市，分别位于高新三期的秦创原西安科创基金园，秦创原集成电路加速器核心区（国家电子实验园A区）以及西咸板块的沣东创智云谷，共带来40.6万平方米的新增供应。因此，全市产业园总体量在达到429.2万平方米。
需求方面
本季度产业园市场净吸纳量较上季度小幅上升，约为5.2万平方米。空置率方面，由于大量新增项目入市，招商处于起步阶段，致使全市产业园市场空置率环比推高6.4个百分点，达到25.6%。
从各板块看，本季度表现突出的依然为高新子市场，净吸纳量为3.77万平方米，充当着市场稳定器的作用。信息技术、通讯及电子设备等领域企业是主要贡献来源，如浪潮通信、维沃通信、博彦科技等。经开板块中，尽管有工业设计园和隆基等优质项目及大客户支撑，但由于板块整体交易不活跃，净吸纳量环比减少27.6%，为9518平方米，空置率下降1.4个百分点，相比上季度放缓；西咸子市场表现基本稳定，净吸纳量为4809平方米。
租金方面
由于新入市项目多处于城市新区，部分项目采取低价策略，导致本季度整体市场平均租金小幅下挫0.9%，为49.8元/平方米/月。从各自市场看，丝路软件城租金依然保持稳定，支撑高新子市场比上季度微涨0.4%，平均租金为53.8元/平方米/月；西咸子市场由于大体量低价项目的入市，使得区域均价下降5.6%，至42.1元/平方米/月；经开子市场基本持平，平均租金为41.8元/平方米/月。
当前，高新三期、航天基地以及西咸新区正在不断加大优质产业园的建设力度。在产业落地、载体先行的理念下，未来大西安的优质产业将拥有更强有力的空间支撑，也将带动西安产业园产品的快速升级迭代，尤其是处于轨道交通站点周边或有一定产业聚集基础的项目将首先脱颖而出。
在此基础上，高力国际建议业主首先从产业精准化、产品及服务差异化角度为项目加持更多竞争力；其次，生产生活配套方面需从区域环境、企业实际需求和项目运营角度定位，配套不可盲目快上、全上；最后，科学合理确定项目定价 ，为企业提供性价比空间。
优质零售市场
两极分化市场格局愈发清晰，宏观政策导向引导良好预期。
客观数据方面
四季度，全市优质购物中心无新增供应，体量依然保持在535万平方米。从整体市场看，全市两级分化趋势持续显化，主力运营商价格坚挺，头部品牌逆势上涨，但多数非主力及本地品牌项目经营压力持续加大。受此影响，全市优质购物中心净吸纳量约为-8.8万平方米，导致首层平均租金环比下降0.3%到311.5元/平方米/月，空置率环比上升0.3个百分点至9.0%。必须注意的是，此数据为12月23日疫情封城前的数据统计，疫情缓解后，空置率有进一步扩大的压力。
本季度在无新的优质购物中心入市背景下，全球第二家SKP-S在线的亮相成为西安商业市场的最大亮点。SKP旗下美妆集合店SKP SELECT BEAUTY 引进近60家护肤、彩妆、香氛及生活方式类品牌，其中40余品牌是首次入驻中国或西北地区。此外，SKP-S共引进国内外设计师品牌约80个，其中27个新晋品牌首次亮相西北地区。
另外， X11西北首店、Marionnaud Pairs西安首店、Abercrombie&Fitch西北首店、迷你椰·泰式大排档西安首店、FEI YUE陕西首店也分别落户万象天地、阳光天地、大悦城和MOMOPARK。与上季度类似，西安市场的首店多来自于新开项目，其余少量首店品牌多为主力运营商品牌调改带入。
高力国际市场观点
2021年，受到疫情波动与国家宏观政策等多重因素叠加影响，纵观西安商业市场年度变化，运营商的竞争格局、区域市场、城市更新商业等不同维度均值得关注。
预期承压——疫后成熟运营商与品牌短暂收缩
疫情后，随着客群消费力降低与消费习惯的改变，商业市场处于持续恢复和观望中，加之双减政策的冲击，促使运营商加快调改节奏。同时2021年底的疫情爆发，将进一步促使运营商和品牌下调拓展和开店预期。
强者恒强——市场逐渐显现二八分布
近五年，龙湖、华润万象、万科、SKP、中粮、富力等主力运营商逐渐增多，本地及非主力运营商压力持续加大，“二八定律”在西安商业市场逐渐显现，优质品牌资源和消费客群正在向主力运营商集中，未来商业物业存活的首要因素将是主力运营商的加持。
南北突进——区域竞争格局开始成形
高力国际根据对运营商及品牌的访谈发现，主力运营商和优质品牌持续看好以高新、曲江、经开为主要目标的南北板块，且运营商以轻资产模式与平台公司合作运营自持物业正在成为热点。东西板块由于产业、消费力、物业条件等因素，主力运营商持观望态度，但能源金贸区、港务区等板块仍可期待。
文化加持——亮点城市更新项目展露头角
以3511、老菜场、易俗文化街区为代表的城市更新项目在西安市场逐渐引起注意，成为商业市场亮点，其显着的文化标签以及贴合周边客群需求的产品理念成为城市更新项目成活的关键因素。
高力国际认为，尽管疫情对商业市场造成冲击，但随着国家对中产阶级的扶持力度加大，提振内循环市场消费力等相关政策的持续实施，消费总量与层级有望在3-5年内实现双提升。同时，值得注意的是，在国内新能源汽车市场加速壮大以及厂商竞争日趋激烈的背景下，新能源汽车品牌店加速拓店步伐，其逆势上涨与传统零售品牌扩张整体预期下行的态势形成鲜明对比。
来源：高力国际
编辑：wangdc
