2021第四季度成都甲级写字楼市场
当季市场回顾
全年净吸纳量已恢复至2019年水平
科技新媒体、传统金融、消费服务及教育为前三大需求主力
第四季度，受到11月疫情与相关行业调控政策等因素影响，市场多持审慎观望态度，全市甲级写字楼市场需求环比回落，当季净吸纳量录得约1.1万平方米。但从全年来看，全市净吸纳量为17.0万平方米，同比上升超八成，恢复至2019年水平。
需求来源方面，本季前三大需求主力为传统金融、科技新媒体以及房地产建筑。传统金融需求仍旧主要由保险与证券公司贡献，且主要集中于高新南区。房地产建筑方面，国企房地产公司与建筑类企业引领需求，合计新增租赁面积占比超八成。“双减“政策后，K12在线教育需求由热转冷。
当季在线教育退租影响逐步减弱，其退租的部分空置面积已实现快速去化。精装修需求凸显的背景下，年内录得多宗联合办公及二房东等第三方办公空间运营商成交。一改往年传统金融居首格局，年内科技新媒体跃居第一大需求主力，传统金融、消费服务及教育次之，新增租赁面积占比分别为 23.8% 、17.5% 、 15.5%。
由于部分待交付项目推迟入市，年内仅录得两个新项目（即万象城2期B座与西部文化产业中心），合计体量为8.4万平方米。得益于此，当季全市空置率环比下降0.3个百分点至15.4%。租金方面，自年中全市平均账面租金实现稳中回升后，整体保持稳定，本季全市平均租金环比持平，报人民币101.0元每平方米每月。
未来展望
成渝科技创新中心的发展将支撑科技企业活跃
2021年，科技新媒体超越传统金融，跃居全年第一大需求，占比约23.8%。其中科技公司占大多数，年内录得互联网科技、金融科技以及硬件开发类等企业大面积成交。
由于年内部分待交付项目推迟至明年入市，供应小高峰将延后至2022年至2023年期间，高力预计2022年全市或将迎来共计约31.1万平方米的新增供应，范围覆盖大源、天府广场、东大街等大多数子市场。
高力国际办公楼服务业主代表、高级副董事潘华表示，在成渝双城经济圈共建具有全国影响力的科技创新中心的政策带动下，高水平大学、科研机构和创新型企业入驻将完善成渝科技创新集群，创新链及产业链协同将得以强化，进一步增强成渝对科技公司的吸引力。高力认为该政策将维持并提升成都市场明年科技新媒体企业的活跃度。
2021下半年仓储物流市场
当季市场回顾
下半年需求增长，供应高企，平均租金环比下降
2021年下半年，全市高标库市场迎来了三个新增项目交付使用，位于青白江及龙泉等子市场，合计新增供应面积约47.9万平方米。
2021年，随着疫情所催生的宅经济消退以及国家相关政策的调控，生鲜电商市场规模随之缩减，并迎来洗牌调整。从全市高标库市场需求端来看，尽管上半年均以电商需求为主导，但细分行业格局逐步变化，其中第一季度生鲜电商类保持强劲需求，随后第二季度以传统电商类为主。下半年市场第一大需求主力以第三方物流取而代之。成都高标库市场全年净吸纳量录得57.7万平方米，同比微涨2.2%。
高供应压力下，青白江子市场空置率于第一季度达到近四年来峰值，达35.8%。另一方面，青白江子市场以高性价比优势吸纳了以生鲜电商、传统电商类租户为主的租赁需求，自第二季度起空置面积得到显着去化。截止四季度末，青白江空置率下降至28.6%，距峰值下降7.2个百分点。
至此，全年新增供应体量合计共录得80.9万平方米。全市空置率同比上升1.8个百分点至18.2%。租金方面，由于青白江子市场在高供应高空置下租金持续松动，因此极大程度导致全市平均租金下行，至人民币23.8元每平方米每月，同比下降1.9%。
未来展望
2022年青白江子市场仍是供应主场
2021年供应高峰后，未来五年高标库市场新增供应或将逐步缓和。另一方面，青白江子市场仍面临较高的供应压力。高力预计2022年全市将迎来约52.5万平方米的新增供应体量，主要位于青白江与龙泉驿子市场，分别占总新增供应面积的52.7%以及26.0%。
需求端方面，高力预计明年市场需求将保持活跃。
高力国际工业及产业地产服务董事姜晖林表示，据《四川省“十四五”现代物流发展规划》，成都都市圈将打造成为全国物流发展的重要增长极和极具竞争力的国际物流枢纽；与此同时，在成都打造国内国际双循环物流门户枢纽的背景下，航空、铁路以及高速公路等枢纽都将进一步提升。完善的物流通道体系利好电商、第三方物流以及传统零售商在成都高标库市场各子市场的新租扩租需求。
高力国际西南区董事总经理耿雪峰表示，2021年对于成都而言是具有战略意义的一年，“成渝双城经济圈”和“成都都市圈“的建设，将成都的城市地位推向了战略新高度，使得成都的经济活力进一步激发，创新动力进一步增强，发展潜力进一步释放。2022年，在政策和机遇的双重利好下，成都的经济运行将持续稳中求进，体现高质量发展的城市韧性。
来源：高力国际
编辑：wangdc
