戴德梁行近日发布《2022年一季度北京写字楼零售市场报告》指出，一季度北京写字楼市场较为稳定，金融行业本季度表现活跃，市场总体成交放缓，未来高精尖产业的蓬勃发展将为市场带来更多租赁需求。零售市场方面，“城市更新”、“夜经济”、“首店经济”仍将是市场发展的关键词。

　　市场持续吸纳拉动空置率继续走低

　　一季度，北京甲级写字楼市场共有约17.5万平方米的办公空间投放市场。受春节，冬奥和两会的影响，市场成交较去年四季度有所放缓，但仍高于2021年同期水平，全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别同比上升24.1%和27.3%，至18.5万和6.5万平方米。至此，全市和五大核心商圈市场空置率继续下调，分别环比下降0.3和0.8个百分点，同比下降2.9和1.6个百分点至14.3%和9.0%。而全市和五大核心商圈租金水平则与去年同期持平，季度环比分别微降0.9%和0.3%至每月每平方米人民币334.6元和388.4元。

核心商圈甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：“值得一提的是，具有较高品质的丽泽金融商务区得益于良好的地理位置、较低租金水平和充足的可租赁面积备受市场青睐，同时2021年底地铁14号线的全线开通使该区域的交通便利度大幅提升。”一季度，丽泽商务区的市场净吸纳量达14.6万平方米，位居各大商圈之首。强劲的市场表现拉动租金涨幅领跑全市，环比上升4.8%，同比上升13.0%至每月每平方米人民币177.7元。除此之外，通州运河商务区随着写字楼项目的不断入市、北京行政办公区的启用以及五大国有银行总部和部分央企二级总部的设立，租金水平涨幅位列全市第二，环比上升2.6%，同比上升12.5%至每月每平方米人民币154.2元。

　　内资证券、资管类企业领跑市场，高精尖产业将蓬勃发展

　　一季度，在北京写字楼市场租赁成交中，内资证券、资管类企业表现突出，拉动金融行业成交占所有行业总成交面积的37.0%，位居各行业之首；其次为高科技、生物医药和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的32.0%、10.6%和8.7%。

　　未来三个季度，北京写字楼市场将继续迎来约80万平方米的新增供应，其中新兴商圈占比高达74.3%，且城市更新项目占比为25.4%。大量新项目的入市将继续推高整体市场空置率，并对租金水平造成下行压力。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示：“2022年伊始，北京的政府工作报告着重强调了高精尖产业的重要性，包括新一代信息技术、医药健康、新能源等。未来，这些行业的蓬勃发展将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。”

　　商业环境提质升级，持续推进国际消费中心城市建设

　　一季度，北京零售市场暂无新项目开业，全市零售市场总存量为1,490万平方米，其中购物中心存量约1,310万平方米，占比达87.9%。

　　本季度，位于王府井商圈的东安市场以潮奢买手制百货重新亮相，引入了超过600个国际一些奢侈品牌、设计师品牌及潮牌，整体品质得到大幅提升。此外，王府井商圈多个项目都在积极地进行品牌升级或改造，这都将助力王府井商圈消费结构的转型升级。受北京冬奥会及疫情防控影响，大多数人选择留京过年。春节期间，北京各大商场及文旅商业均正常营业且人流量表现较好。各商圈、项目、品牌也在北京商务局的支持下推出了各种各样的春节主题消费活动，通过线上线下联动及发放消费券的方式为消费者提供更丰富便利的购物体验。例如，国贸商城开设了国潮市集；三里屯太古里携手先锋艺术家毕衡推出“大王之年”新年活动等。

　　冬奥会的召开使得冰雪消费持续升温，冰雪运动品牌也在积极开拓北京市场。如，SOLOX·SNOW51北京首店在国贸商城开业，该店也是品牌在全国范围内最大的综合门店；继上季度与阿迪达斯、“滑呗”携手在APM打造了沉浸式滑雪体验快闪店后，SNOW51也已入驻北京APM。此外，时尚及餐饮类品牌本季度在北京扩张明显。如，瑞士知名制表品牌TISSOT天梭在SKP-S开业全球首家天梭T-Heart概念店；米其林一星餐厅“甬府”旗下品牌甬府尊鲜北京首店入驻国贸商城等。

　　目前，北京核心商圈商业主要以品牌升级及老旧项目改造为主，助力商圈内商业环境的提质升级。未来新项目供应主要集中在四环以外且品质较高的社区型商业。2022年预计将有10个左右的新项目计划开业，均来自非核心区域，为市场带来超过100万平方米的优质零售空间。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示：“2022年，北京将加速推进国际消费中心城市建设，“城市更新”、“夜经济”、“首店经济”仍将是零售市场发展的关键词。商业、文化与产业融合的趋势也将越来越明显，购物中心将更注重空间体验及绿色零售。”

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc