北京：市场成交有所放缓 金融行业表现突出

　　一季度甲级写字楼租金和空置率走势

　　一季度，受春节、冬奥和两会的影响，北京写字楼市场成交较去年四季度有所放缓，但仍高于2021年同期水平。至此，整体市场净吸纳量同比上升24.1%至18.5万平方米，全市空置率继续环比下降0.3个百分点，同比下降2.9个百分点至14.3%。租金水平则与去年同期持平，环比微降0.9%至每月每平方米人民币334.6元。

　　行业表现

　　一季度，内资证券、资管类企业表现突出，带动金融行业领跑市场，占所有行业总成交面积的37.0%；其次为高科技、生物医药和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的32.0%、10.6%和8.7%。

　　市场未来展望

　　未来三个季度，北京写字楼市场将继续迎来约80万平方米的新增供应，其中新兴商圈占比高达74.3%。大量新项目的入市将继续推高整体市场空置率，并对租金水平造成下行压力。2022年伊始，北京的政府工作报告多次强调了高精尖产业的重要性，包括新一代信息技术、医药健康、新能源等。未来，这些行业的蓬勃发展将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

　　上海：疫情致市场供需放缓 科技企业相较活跃

　　季度甲级写字楼租金和空置率走势

　　一季度上海写字楼市场有三栋新项目完工入市，上海非核心区的甲级写字楼市场存量随之突破600万平方米。市场租赁成交活跃度较去年有所放缓，当季净吸纳量约22万平方米，少于去年同期。由于一些商圈写字楼出租率较高，业主信心有所回升，核心商圈优质写字楼项目平均租金在本季度继续小幅上涨。

　　行业表现

　　新年伊始，TMT仍然在上海写字楼市场中非常活跃，租赁面积约占本季度总成交面积的21.0%。近期一些制造业企业承租面积相对较大，占比较多，而金融业和专业服务业也有新租、搬迁交易发生，各约占总成交面积的14.7%和14.0%。医药健康企业在写字楼市场中仍相对活跃，值得关注。

　　市场未来展望

　　一季度受疫情影响，一些项目预计将推迟入市，核心商圈办公空间仍相对紧俏，年内核心商圈的未来供应将给优质企业提供更多选择。由于今年国内外不确定因素较多，企业对新办公空间的选择将较为谨慎，市场需求短期内或将放缓。

　　广州：吸纳表现持续活跃，市场竞争加剧

　　季度甲级写字楼租金和空置率走势

　　一季度，广州甲级写字楼新增供应超过17.7万平方米，全市存量攀升至579.5万平方米。在新增供应的井喷刺激下，租赁成交延续活跃态势，季内录得净吸纳量为10.1万平方米，环比上升93.8%。空置率环比上升1.1个百分点至8.6%，仍然维持低位水平。全市平均租金环比微降0.5%至每月每平方米176.4元。

　　行业表现

　　TMT仍是本季度的成交主力，成交面积占全市总成交面积的24.5%，互联网企业持续引领写字楼市场去化。制造业的发展亦带来强劲需求，季内成交面积占全市比例环比扩大3.7个百分点至15.8%。

　　市场未来展望

　　2022年广州政府工作报告中提到要促进传统产业升级，加快发展先进制造业集群。产业升级发展所带来的相关需求有望成为未来广州办公市场的重要支撑之一。未来三年，全市还将迎来超过214.2万平方米的新增供应，主要分布在琶洲、金融城、珠江新城，新的办公市场格局将加速形成。

　　深圳：租金相对平稳，金融业表现坚挺

　　季度甲级写字楼租金和空置率走势

　　一季度，新投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平方米，与去年全年供应水平相当。受到季节性因素及疫情防控影响，市场活跃度回落，空置率较去年末回升2.9个百分点至22.2%，同比仍下降3.4个百分点；租金则相对平稳在每月每平方米210.5元。

　　行业表现

　　一季租赁成交多由春节前的寻租活动落定，反映出需求的行业趋势。金融业表现坚挺，租赁成交面积占比高达41.7%，其中71.3%为国资控股企业，表现出大型国企央企更强的抗风险能力。

　　市场未来展望

　　预期市场活跃度复苏一定程度上取决于疫情控制及复工复产进度。同时，国际环境的变化及宏观经济所面临的压力对于市场的影响不可小觑。预计年内仍将有62.8万平方米新增供应投入使用，结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上行，租金面价或许不会显着下跌，但更多的优惠措施或体现在延长免租期、补贴装修等方面。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc