2022年开年第一个季度，广州物业市场进入相对淡季，再加上2021年多个行业监管措施对特定行业带来的影响仍在持续，季内广州市场的物业吸纳表现有所放缓。

　　写字楼市场季度租金小幅下行，但金融业的扩张需求表现亮眼，支撑市场净吸纳量高于过去五年的同期平均值。核心零售物业积极求变，升级品牌和调整商场动线，商圈内物业施行差异化招商、协同式发展，给市场带来更为丰富的零售体验。仓储物流设施市场方面，较低的空置水平推升市场租金报价，导致高标物业成交放缓。大宗交易市场方面，写字楼成交占主导，发展商则持续推进优化自持资产。

　　写字楼市场

　　金融业需求再占首位

　　2022年第一季度，广州共有四个项目交付使用，分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区，共计16.4万平方米，全市供应量环比减少59%。其中太平洋金融大厦的落成为珠江新城带来6.9万平方米的优质写字楼面积，而热门区域琶洲只录得不足4万平方米、两个小塔楼的供应，供应量环比减少85%，区域内空置率大致平稳，季末报17.7%。整体空置率小幅上扬，环比微升0.6个百分点，至12.5%。

　　受新增供应量减少合并传统春节影响，本季净吸纳量环比有所下降，但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看，琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳，两个商务区的租金表现亦较为平稳。天河体育中心录得0.6%的环比跌幅；而以旧楼为主的越秀区跌幅最为显著，环比下跌0.8%。综合来看，一季度全市租金小幅下行，环比下降0.3%，平均租金为每月每平方米159元。业主推租积极，在租约谈判时提供更灵活的策略，比如有业主提供装修优惠，以促进可租面积去化。

　　从行业来看，金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。区域表现分化，珠江新城的金融业独占鳌头，占比高达45%，基金、证券和保险代理有扩张；琶洲继续以TMT为需求首位，成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。

　　预计广州写字楼市场不久后将再次迎来供应高峰，全年供应量预计将达到76万平方米，其中五成来自琶洲。整体空置率将被推升，租金继续承压。

　　CBRE华南区顾问及交易服务部|办公楼负责人程志文表示，近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤，市场观察到多个国内以及本地联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇，问询和成交活动较为活跃。一方面，部分租户为降低风险而减少装修、配置预算，灵活办公空间则能提供标准化的办公设备；另一方面，在防疫常态化的时期，线上办公和职场办公的结合和转换，催生企业对活动工位、小型会议室的需求，而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此，预计第三方办公空间未来将继续扩张。另外，为迎合市场的需求，有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择，推出带装修的交付标准，此类型的产品近年也受到不少客户的青睐，特别是需求面积在500-1,000平方米的客户。

　　优质零售物业市场

　　天河路商圈持续升级

　　广州本季度没有新增的优质商业物业。北京路和陵园西商场在租户调整后引入新品牌，全市空置有所改善，季内空置率小幅下调0.2个百分点至季末的8.3%。而天河路则录得0.8个百分点的空置率增长，至季末的3.7%，主要是因为区内多个商场开展租户调整，包括调整次主力租户或大面积租户，增加扶梯以改善商场的垂直动线，以及拓展经营面积等。而目前首批开业或围板的租户，以轻食软饮和快餐等小面积的餐饮租户为主。而万菱汇首层的调改则围板了Harmay话梅广州首店，并引入了运动和休闲餐饮。

　　餐饮业表现依然突出，在重点监测的商场中，47.8%的新增租户都是餐饮品牌。特别是以咖啡和中式甜点为代表的轻食软饮占比多达23.0%，一方面因为部分相关品牌获得融资，得以进行门店扩张；另一方面，不少业主把大餐饮或主力租户铺位调改为多个小餐饮铺位，增加了这些零售商进入优质购物中心的机会。而在零售业态方面，服装品牌新店开业占比17.4%，其中潮牌Madness首进广州。而在其他体验类业态方面，教育类业态出现退租现象，主要是学科类教育租户，而素质类教育机构，如机器人、编程和音乐培训等租户，仍录有新租。另外，运动和娱乐业态方面，本季录得太极和泰拳柔术等区别于以往的健身类新门店。租金方面，全市首层租金保持大体平稳，季内无涨跌，季末租金为每天每平方米28.2元。

　　未来半年内，广州将有六个项目、约50万平方米的新增优质商业物业投入市场，分散在市内六个行政区。其中包括恒基、益田和星河等知名运营商的项目。新增供应的增长，短期内将给空置率带来上涨压力。而租金方面，优质物业仍将保持首层租金的稳定以吸引优质租户，其他楼层则持续调整优化，提升租值。

　　CBRE中国区战略顾问部|商业咨询负责人钟廉军表示，天河路的商场近年来积极调改，通过调整首层店铺，引入国内外品牌首店和潮牌，运用网红效应，为商场引流和焕新，吸引年轻的消费客群。但是，广州开设首店的速度仍不及上海、北京、深圳和成都。尽管广州有天河路等知名度位于全国前列的大型商圈，也并不足以满足所有外地品牌进入广州的需求。即使能如愿以偿地在该商圈开设广州首店，品牌也将同样面临二店的开设难题。广州亟需更多商圈去承载外地的新兴品牌，而这无疑将是其他商圈商场发展壮大的机会。

　　物流仓储市场

　　新租成交放缓 空置率上行

　　2022年首季，广州共录得16宗、共67万平方米的工业土地出让，成交面积环比减少64.1%。成交地块分布在黄埔、增城、南沙和番禺四个行政区。其中成交一宗位于庆盛的M9地块，是该区域自2020年以来出让的第四宗新兴产业/产业园用地。

　　高标仓储项目方面，本季新增一个非保税项目，坐落于黄埔区，为市场带来4万平方米的高标仓储面积，并于落成前整体出租。本季继续录得跨境电商的扩租，某知名平台本季在花都非高标仓录得约3万平方米的成交；而某制造业企业也预租了黄埔近5万平方米的仓储面积。同时也录得某生鲜电商及某零售商因业务调整，于近期退租广州周边城市的仓库。

　　2021年末较低的空置水平（4.0%）带动租金上涨，全市租金在2022年第一季度环比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。其中，花都区更是录得4.8%的季度涨幅。伴随租金的上涨，一季度净吸纳量放缓，空置率上升3.5个百分点至季末的7.6%；其中非保税仓的空置率上涨了3.6个百分点至6.2%。

　　未来半年，广州将有约55万平方米的新增高标物流仓库投入使用，分布在白云、花都和南沙三个区，其中近一半是保税仓储面积，均位于广州白云综合保税区（南区）。供应的快速增加，将带动空置率上行。

　　CBRE华南区顾问及交易服务部|产业地产负责人邓伟表示，尽管一季度高标仓新租活动放缓，但是空置率仍处于10%以下。并且全市七个分区中，五个区域的空置率都低于5%。因此就全市而言，去化压力并不大。另外，空置的高标仓单元多是电梯仓部分的零散单位，首层或整栋的非保税项目供应仍存在结构性的紧缺，需求仍然较难满足。我们预计，跨境电商和制造业的需求将会保持增长态势，黄埔和番禺等广州热点片区高标库仍将供不应求，租金维持上涨势头。

　　投资市场

　　核心区物业价格坚挺

　　广州本季度共录得五单大宗投资成交，总成交金额近60亿元人民币，环比增长约20%，超过了2021年上半年的成交金额。其中超过九成的成交金额来自两宗写字楼成交，均位于主要商务区域，投资者抓住了核心区域的写字楼交易机会，投资于广州市场。另外，海印集团于本季度以约九千万元的金额出售持有的番禺总统大酒店，而一家本地开发商，则在本季度成功处置了一个位于番禺的社区型商业项目。

　　政府自年初以来，已陆续释放了支持房地产业稳健发展的积极信号，一定程度上提振了行业信心。但发展商仍在积极调整经营方向和优化自持资产组合，核心区内优质项目的放售有所增加，引来众多投资者的关注，但优质项目——尤其是市区优质购物中心的数量仍比较紧缺，因此价格依然保持坚挺。除此之外，物流仓储设施仍然备受关注，广州近两年的供应高峰同样带来物流资产的投资机会。

　　CBRE广州投资及资本市场部副董事宋涛表示，近期写字楼成交显示，核心区物业的价格仍然较为坚挺。过去广州优质物业的业主普遍惜售，这一轮开发商进行战略转型，尤其在降杠杆仍然是大趋势的环境下，市区优质可售物业将会有所增加，由此带来的是核心区物业投资良机的进一步显现。但同时，对非核心区在售物业的投资，特别是在价格上会带来一定的压力。

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc