优质写字楼市场

　　单季新增供应量为近五年最高值

　　2022年第一季度，武汉优质写字楼市场迎来45万平方米新项目交付，为近五年单季供应量最高值。供应高峰推升全市写字楼体量突破600万大关，达到635万平方米。

　　全市净吸纳量录得10.4万平方米，虽较四季度有所回落，但与2021年一季度相比需求回暖12.1%。虽租赁需求企稳，但大量新增供应使空置率承压，全市空置率再度回到40%的高位至41.5%。

　　行业需求方面，第三方办公服务运营在经历行业洗牌后，于本季度再度活跃，成为甲级写字楼第一租赁需求来源，新增租赁占比达25.6%。除本土包租公司外，本季度亦录得联合办公品牌扩租。传统金融、房地产建筑、TMT行业租赁需求稳定释放，新增租赁占比分别达23.9%、19.7%和13.9%。金融行业改革深化利好证券、基金、资管类企业扩张。国资背景的房地产建筑类企业及其上下游公司季内升级扩租活跃。而TMT新增需求的细分行业回归到底层技术研发和企业服务应用。前四大行业贡献全市超过80%的新增租赁需求。

　　从区位表现来看，新入市项目在区域内产生虹吸效应，58%的甲级楼宇新增成交位于新交付项目。新增供应集中的建设大道、汉阳、汉口沿江、王家墩商务区，成交贡献率分别为19.8%、19.4%、18.6%和13.9%，位居前四位。

　　截至季末，全市平均租金环比下跌0.2%至每月每平方米88.7元。其中，建设大道、汉口沿江及航空路商务区由于存量与增量竞争激烈，租金指数环比分别下跌0.7%、0.4%和0.2%，跌幅最为明显。而中南中北路和中国光谷商务区存量去化压力相对较小，租金表现稳定。

　　优质零售物业市场

　　新兴商圈版图扩张

　　2022年第一季度，武汉零售市场迎来位于光谷中心城商圈的武汉大悦城开业，项目体量14万平方米，为所在区域首个大型商业综合体，带来七鲜超市、金逸影城等多个区域首店。随着新兴商圈供应升温，武汉零售版图进一步扩大。

　　需求方面，零售品牌季内租赁活跃，设计师品牌集合平台nound nound在恒隆广场开设首店；国际美妆品牌BURBERRY BEAUTY在武商MALL武广开设武汉首店。餐饮品牌首店扩张势头不减，烘培品牌KUMO KUMO首进武汉，分别在武商MALL国广、武汉天地开设门店；代数学家algebraist的首家日咖夜酒门店在K11购物艺术中心开业；精品咖啡品牌Seesaw在武商MALL武广开设武汉首店。除此之外，人气咖啡品牌M Stand、MANNER增开多家门店。

　　季内多家品牌战略调整闭店，超市主力店调整活跃。G-Super关闭绿地缤纷城门店，中百生活剧场位于世界城广场购物中心的门店闭店。学科培训类业态受政策影响持续退租。此外，烘培品牌85°C因战略调整退出武汉市场。

　　品牌调整活跃推升全市空置率环比上升0.5个百分点至9.0%。购物中心首层平均租金环比微幅上涨0.1%至每月每平方米307.8元。

　　CBRE武汉分公司董事总经理王祎表示，预计武汉优质写字楼市场年内还将迎来逾40万平方米新增供应，其中近六成位于新兴商务区。新项目交付将为租户提供更为灵活的租赁选择，预计搬迁升级需求将进一步释放。零售市场同样将迎来优质项目开业，其中武汉万象城、武商梦世代、龙湖白沙天街受到市场关注。随着疫情管理进入常态化，武汉消费活力将支撑零售市场持续向好发展。

　　物流仓储市场

　　高标仓去化承压

　　2022年第一季度，武汉物流仓储市场新增供应12.5万平方米，环比下降73.4%。受疫情影响，整体租赁需求有所回落，净吸纳量录得4.1万平方米，环比下降75.9%。新增租赁需求主要来自电商和第三方物流，季内录得某电商平台在孝感扩租9万平方米，第三方物流在蔡甸新租2万平方米。

　　供需两端走弱，空置率环比上升0.7个百分点至29.2%，持续在高位徘徊。高标仓去化压力使租户议价空间提升。全市平均租金环比下跌0.5%至每月每平方米25元。

　　CBRE武汉顾问及交易服务部|产业地产负责人汪陵表示，预计未来六个月，武汉物流仓储市场将迎来42万高标仓交付使用，其中三成位于蔡甸。新项目竞争叠加存量去化压力，预计租金仍将处于下行通道。武汉将加快建设国家商贸物流中心，长期来看利好物流仓储市场发展，预计未来三年租金将逐步企稳。

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc