2022年第一季度，杭州甲级办公楼市场无新增供应，年前积压的需求在一季度集中释放，整体空置率略有下降。科技互联网行业继续驱动办公市场需求，房地产建筑行业及零售贸易行业在总租赁成交中占比上升。优质零售物业市场方面，一季度新增一个零售项目，总体空置率保持平稳。其中时尚业态继续主导市场需求，运动品牌和时尚潮牌扩张明显，娱乐业态涌现出新的市场需求。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“后疫情时代遇上杭州亚运会，其呈现的市场机遇与挑战都是前所未有的。一季度，杭州市‘官宣’了未来五年发展目标，争取跻身国内一线城市。数字经济与制造业的高质量融合发展，大力发展以科技、金融、文化、健康等高端服务业，积极发展楼宇经济，这些都是2022杭州政府工作的重点，同时也将影响杭州优质办公市场的格局，为未来发展指明新方向。”
优质办公楼
一季度杭州优质办公楼市场仅有一个乙级办公楼项目入市，市场整体空置率略有上升。位于钱江世纪城的万象世界中心T2于一季度交付，总体量约91,200平方米，是华润置地开发的散售项目。一季度甲级办公楼无新增供应，加上大面积租赁成交，使得甲级办公楼的空置率下降了0.7个百分点至21.8%。反观乙级办公楼，受到新入市楼宇以及租户升级搬迁至甲级办公楼的影响，乙级办公楼空置率上升了2.3个百分点至18.3%。综上，杭州办公楼整体空置率上升了0.9个百分点达到20.0%。
科技互联网行业仍是需求的主要来源。一季度杭州整体办公市场净吸纳量约为26,315平方米。以租赁面积来计，科技互联网企业占比42%。其中，最主要的租赁成交来自华为，其在武林商圈的甲级办公楼滨绿大厦承租了13,000平方米；房地产建筑业一季度需求也上升明显，占比攀升至22%，大部分需求来自升级搬迁。以租赁成交数量来计，科技互联网行业依然保持重要地位，占比23%，紧随其后的是房地产建筑业及专业服务业，分别占比17%和14%。受一季度杭州突发疫情的影响，商务问询及带看量较往年稍有缩减，部分租赁成交是年前积压到本季度的集中释放。另外，科技互联网及教育行业的退租减租现象仍在持续。
一季度杭州甲级办公楼市场租金略有下降。至3月底，杭州甲级办公楼平均有效净租金为4.44元每平方米每天，环比下降了0.5个百分点。同时，乙级办公楼租金也有小幅下滑，环比下降了0.2个百分点至3.53元每平方米每天。受到科技互联网及教育行业承压，以及突发疫情等多方面的影响，业主的市场预期并不乐观。另外，部分业主采取以价换量的租赁策略，也一定程度上造成了甲级办公楼市场平均租金下降的现象。
2022年优质办公楼市场展望：2022亚运会将于今年九月在杭州盛大举行。受其影响，大部分建筑施工项目将赶在二季度结束之前交付，杭州办公楼市场将迎来一个供应高峰。亚运会的举办将大大的提升杭州城市知名度，为办公市场带来机遇的同时也将带来诸多挑战。亚运会期间商务活动、人员流动、租户装修等都将受到严格管控，企业的租赁决策也将受该时间线的影响，预计三季度的租赁成交量将有小幅下降。
统观全年，杭州预计有68万平方米的新增供应，共计12个优质项目入市。新入市项目主要集中在钱江新城及钱江世纪城板块，其中甲级办公楼市场新增体量约27万平方米。较大的新增供应将导致空置率承压上升，预计杭州甲级办公楼的空置率在2022年底或将达到26.8%，同比上升5个百分点，达到近三年来的最高水平。未来三年，预计杭州办公楼的新增供应将始终保持高位，总体空置率在2023年后将上升至30%以上。
仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“2022年对办公楼市场而言是具有挑战的一年。国际大环境的不稳定、科技互联网行业的需求缩减、房地产及建筑行业的政策收紧，以及教育行业持续性的退租减租等现状均降低了业主对于市场的预期。另外，大量新增供应也将影响业主的信心，我们预计市场平均净租金或将出现短暂下滑的现象。”
优质零售物业
时尚业态需求强劲，餐饮首店效应继续发力但增速放缓，娱乐业态形式日趋丰富，喜剧空间相继进驻商场。从业态来看，时装行业依然是最大的主力需求，占一季度新开业商铺的33%，其次是餐饮，占比26%，比重较上季度有所下降。时尚及服装业态上，运动品牌的服饰新店以及年轻潮牌的扩张尤为明显，包括中国李宁、安踏等国产品牌以及国际品牌，其中Nike beacon 1200在湖滨in77 A区开出了浙江首店。奢侈品牌的需求依旧强劲，Gucci在湖滨in77的门店进行了扩租，而万象城也有轻奢男装THOM BROWNE也在本季度开业。餐饮行业的需求去年底集中释放了一轮，一季度新门店仍在增加；首店效应继续发力，如创意韩国料理倍乐在杭州的首店落址嘉里中心。但受疫情影响，退市的餐饮也明显增多。
此外，零售市场中一个有趣的娱乐业态在一季度展现了新的需求，即喜剧空间、脱口秀演出基地开始进驻商场。其中湖滨in77 E区开出了松果喜剧空间，主要是以脱口秀拼盘的演出形式为主，西溪银泰城新开业的独麦喜剧空间，一家以杭州话为主的脱口秀演出基地。
一季度仅有一个零售项目入市，总体空置率保持平稳。位于钱江世纪城板块的朝龙汇D+PARK，于3月4日开业，为该板块带来35,000平方米的新增体量，开业招商率达85%。该项目的入市一定程度上弥补了钱江世纪城板块零售商场的短板。截至3月底，杭州全市优质零售物业的空置率维持在7.2%，与上季度基本持平。其中，全市购物中心的平均空置率保持在8%左右，而百货的空置率略上升了0.1个百分点达到了1.4%。从细分市场来看，几个核心商圈的空置率相对平稳，尤其是湖滨板块，开春后表现亮眼，首店以及大牌门店持续新增，空置率下降至3.6%。而钱江新城商圈总体表现欠佳，出现关铺或品牌调整现象，空置率有所上升。
一季度零售物业市场租金稍有下降。受一季度杭州突发疫情的影响，全市零售物业租金略有下降，首层净有效租金环比下降0.1个百分点至18.05元每平方米每天，同比下降0.3个百分点。核心商圈零售市场平均净有效租金达30.2元每平方米每天，与上季度基本持平；而非核心商圈的租金继续保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.1个百分点至12.85元每平方米每天。
2022年零售物业市场展望：2022年杭州零售物业市场也将迎来一个供应高峰，预计新增项目体量将达到56万平方米。主城区预计有6个新项目入市，以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。总体空置率预计仍将趋向平稳，在7%-8%之间浮动。预计2023年以后，新增供应将主要集中在核心区域，并以高端购物中心为主，包括预计在2023年交付的望江板块K11项目、2024年交付的武林板块的恒隆广场，以及2025年交付的江河汇IFC项目和钱江世纪城板块的SKP项目。高端零售项目的争相入市将有效增强杭州高端零售市场的竞争效应，未来杭州将迎来各商圈“百花齐放”的景象。
来源：仲量联行
编辑：wangdc
