2022年第一季度，受疫情反复影响，南京商业地产市场需求回落，市场的成交活跃度有所下降。办公楼市场方面，金融以及专业服务类中资企业需求占主导，甲级办公楼租金环比小幅下降，市场空置率整体小幅回落。优质零售物业市场方面，各商场持续调整业态品牌，新进首店品牌呈“年轻化”趋势，零售物业市场平均空置率小幅上升。

　　仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“在南京多产业协同发展格局的指引下，占据产业高地的板块必然成为未来城市发展格局中的佼佼者。以‘4+4+1’产业为主导的发展体系，将孕育出更多的产业形态发展。与此同时，‘产业园区+商业办公’双轮驱动的新模式，在政策利好加持下，将促进南京多行业协同发展，也将为未来商办市场的发展赋能。”

　　优质办公楼

　　新设公司选址趋于谨慎，疫情反复导致整体办公楼市场需求增长滞缓。一季度，南京整体办公楼市场的净吸纳量约为2万平方米，同比低于往年，春节假期以及疫情的“倒春寒”使租户寻租日期推迟，租赁询盘与市场成交量下降，谈判周期延长，租户市场持续。金融及专业服务类公司依旧保持相对活跃的需求，教育类行业公司继续退出市场。同城搬迁支撑一季度租赁需求，交易占市场成交五成以上，租户对租金成本承压能力下降，同样，新设立公司在南京的选址策略趋于谨慎，以小面积或共享办公为主，意图节约更多租金成本。

　　2022年一季度，南京办公楼市场新项目受疫情等影响延缓入市，绿色健康楼宇或成南京办公楼市场新趋势。全市整体办公楼市场存量维持在489万平方米，市场继续消化库存，整体空置率为23.7%，环比下降0.4个百分点，同比下降1.5个百分点。南京甲级办公楼业主愈加注重楼宇可持续发展，部分甲级办公楼和预计今年入市的项目陆续获得LEED或WELL认证，以此吸引外资客户的青睐。数据显示，甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至30.5%；乙级办公楼空置率环比下降0.5个百分点至17.5%。

　　租赁市场需求滞后致租金水平持续回落。一季度，甲级办公楼的市场净有效租金录得3.7元每平方米每天，环比下降2个百分点，乙级办公楼的市场净有效租金录得3.0元每平方米每天，环比下降1.4个百分点。由于2022年开局疫情的影响导致业主调整租赁策略，采取降低租金或增加免租期等友好条件维持现有租户续租意愿，也促使部分乙级办公楼租户抓住租金窗口期进行升级搬迁。

　　优质办公楼市场展望：2022年，南京甲级办公楼市场预计将迎来约40万平方米的体量入市，其中主要新增供应位于河西办公楼市场，该板块市场租金有持续下行的风险。鉴于当前疫情反复风险以及未来大量供应将使办公楼市场向租户倾斜而影响租金水平，预测租金将继续回落，以应对办公楼空置率上行的局面。存量项目业主已降低租金预期，以期信誉良好的租户能够续租并吸引部分升级类需求租户。与此同时，企业整合大面积扩租的趋势愈加明显，预计该趋势将随着租金下降而持续。

　　仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“在当前市场活跃度不理想的情况下，南京整体办公楼租金市场将处于消化期，南京市政府已出台多项利好政策支持商办市场发展，激发市场活力，我们预计疫情影响消退后，中资企业需求将保持稳定，外资企业需求将回升，净吸纳量将回归正常水平。”

　　优质零售物业

　　热门赛道持续发力，成熟商圈运营显韧性。2022年第一季度，南京核心商圈零售物业市场持续迭代更新，品牌优化升级，维持较为稳定的客流量，核心商圈依旧是品牌首店、旗舰店的首选；次级商圈则略显疲软。虽然得益于资本赛道投资加持，热门品牌持续加码拓展南京市场，然而快时尚、图书类以及部分餐饮品牌受疫情影响闭店，整体空置率小幅环比上涨0.2个百分点至 4.6%。

　　餐饮类表现相当活跃，各大网红餐厅纷纷在一季度开出新店，Shake Shack江苏首店开业首日即打破全球门店销售记录；本土网红餐饮太食兽已在南京开出3家连锁餐厅。咖啡经济持续火热，意大利咖啡品牌Lavazza首进南京落址新街口；国产精品咖啡品牌M stand一季度陆续在核心商圈拓展3家门店后向江宁、桥北次级商圈拓展，预计未来仍将至少增加4家门店。

　　服饰类新店以时尚女装和运动潮流服饰为主，各大运动品牌开出集合店，以多品类潮流新品、联名限量款吸引年轻一族。同时，一季度市场对时尚鞋包配饰的需求也有增加。

　　新能源赛道持续火热，从知名品牌特斯拉到新兴品牌零跑、极狐均积极拓展南京市场。电子科技体验热度不减，华为、苹果、戴森等均在一季度开出新店。

　　后疫情时代年轻群体的悦己消费观念加强，丽人养生需求膨胀，其中LOEWE香氛全球首店选址南京。

　　教育培训方面，文体类培训不断丰富，产品类型从单一儿童类扩展至成人。

　　紧贴Z世代消费者需求，一季度潮玩IP愈发火热，X11在核心商圈开出南京首店。

　　一季度零售物业市场未录得新增供应。疫情延缓了部分零售项目的开业时间，存量市场库存依然保持在616万平方米的水平，南京零售市场在应对疫情带来的影响方面已有丰富的经验，处理更为灵活，线下调整营业时间的同时，线上APP、微信小程序同时上线，并通过与商家合作的方式加大折扣力度，提高消费者线上购物体验感，增强消费者粘性。

　　零售物业市场竞争愈加激烈，核心商圈支撑租金小幅上涨。租金方面，由于疫情的冲击，全市优质零售物业为了留住租户而选择下调部分租金，因此首层净有效租金略有下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅上升0.2个百分点。而核心商圈则体现消费韧性，租金环比小幅上升0.2个百分点，净租金约为21元每平方米每天。次级商圈租金保持平稳，约为12元每平方米每天。

　　优质零售物业市场展望： 2022年整年预计有11个项目入市，合计约108万平方米体量，宝龙系商业陆续进入南京零售物业市场。非核心商圈在大量的未来供应及同质化竞争影响下预计将持续承压，而核心商圈将在有限的新增供应下维持其对零售商的较强吸引力，租金预计大体保持平稳。在供需双重影响下，非核心区的租金涨幅将持续与核心区租金表现拉开差距。对于南京整体零售市场，短期的租金压力不可避免，而消费作为经济增长的主要引擎与动力，消费者对于零售的品质要求也在不断上升，对于拥有社交属性、体验属性等的商业项目更为偏爱。该现象将带动整个零售市场有机更新，促进消费市场优化升级，为建设“美高富强”的国际消费中心城市添砖加瓦。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc