" 疫情进入第三年，人们对于疫情的态度已经由最初对不明病毒的恐惧，转变为对局部偶发性疫情导致的封控的焦虑。相比 2020 年和 2021 年的疫情反复，2022 年的奥密克戎从南到北，从东到西，广东、吉林、陕西多点爆发，而且包括上海、深圳等重要经济中心。与之相应的 " 临时性 " 局部封控也更为严格，据统计截至 4 月 18 日，全国至少 22 地 " 在封 "。市场短暂停摆的 " 阵痛 " 也成为商办地产所必须面对的 " 新常态 "。"
疫情新常态引发三类防疫模式
2022年，在面对此轮疫情爆发，北上广深四大一线城市均展现了不同的防疫态度，北京采取长期管控限制，最大限度减少进出京活动；深圳全市静默，快速清零；广州点状封控，动态调整；上海三区划分，长时间封闭。从持续时间和防疫影响上来看，深圳 3 月 14 日 -20 日全市静默 7 天，25 日发布 "30 条 " 举措，鼓励减免租金等，清明小长假已基本恢复常态；而上海 3 月 28 日开始封闭浦东，4 月 1 日开始封闭浦西，后调整为三区划分管理，至今仍未完全解封，封闭时间较长，影响较大。
表：一线城市防疫政策
数据来源：CAIC 整理
消费停摆，零售商业承压严重
1、社零增速自 20 年 8 月以来首次转负，可选消费品全面大幅下跌
?2022 年 3 月社会消费品零售总额同比 -3.5%，增速环比 2022 年 1-2 月份下降了 10.2 个百分点，继 20 年 8 月份以来首次转负数。具备囤货属性的必选消费相对坚挺，例如粮油食品类和饮料类分别同比上升 12.5% 和 12.6%，环比分别上升了 4.6 和 1.2 个百分点，而可选消费受疫情影响严重，整体表现疲软，服装鞋帽纺织品（-12.7%）、化妆品类（-6.3%）、金银珠宝类（-17.9%）、家具类（-8.8%）、汽车类（-7.5%）跌幅较大。
表：2022 年 2-3 月社零细分品类同比增长（%）
数据来源：国家统计局
2、物流受阻导致线上消费显著降速
多地疫情并发在一定程度上导致了物流不畅，使线上消费受到较大压制，社零总额中实物商品网上零售 3 月同比仅微增 2.67%，增速下降明显。
图：2020.5-2022.3 实物商品网上零售额增长情况（%）
3、市场停摆，价格上扬，一线城市消费消费面临严重影响
2020 年 1-2 月以来，随着疫情的稳定，四个一线城市消费零售显著复苏。22 年 1-2 月份，在四个一线城市爆发疫情之前，社会消费品零售总额增速均保持较好态势。22 年 3-4 月，四大一线城市逐步进入封控期，消费陷入停摆。参考往年 3-4 月平均水平，上海受影响最大，或将超过 2000 亿元。
表：2019-2022 年 1-2 月北上广深社零同比增速（%）
数据来源：国家统计局、CAIC 整理
图：2019-2022 年 1-2 月北上广深社零（亿元）
从价格方面来看，3 月疫情形势严峻，受到供应等方面影响，各典型城市城市居民消费价格指数均有上升。尤其是上海，由于封闭时间较长，居民避险囤货情绪高涨，加之物流不畅，使得 3 月鲜菜类城市居民消费价格相比上年同月高涨。
零售商业市场阵痛蔓延
1、商业销售供应缩减，库存去化压力大
3月，受疫情影响，上海商业供应同比减少 58.96%，仅有 1.4 万平入市，但成交面积和成交均价均涨幅较高，分别同比上升 89.89% 和 32.74%，达到 7.5 万平和 38088 元 / 平方米，受本月供应减少影响，上海商业库存面积同比减少 2.81% 至 770 万平，但商业去化周期依然较长，达 111.6 个月。
2、空置率仍将持续上行，租金则将下跌，客流恢复难度大
从存量商业角度来看，以上海为例，2020 年全年上海零售物业空置率 12.2%，同比增长 4.2%；零售物业市场平均租金为 33.1 元每平方米每天，同比下降 3.9%。2021 年下半年上海零售物业市场录得空置率 6.9%，零售物业市场平均租金为 34.9 元每平方米每天。2022 年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点，影响程度并不亚于 2020 年，预计空置率和租金将跌回 20 年水平。
从客流角度来看，上海疫情局势目前尚不明朗，部分线下营业场所响应疫情防控规定，暂定 5 月 8 日恢复营业，即将到来的五一黄金周成绩单难比 2021 年。而广州截至 4 月 20 日社会面已连续 4 天未发现阳性感染者，部分公交线路恢复；深圳 4 月 5 日电影院、健身房、线下培训机构等密闭场所限流 50% 开放，另外在清明小长假助力下，4 月购物中心客流普遍已经恢复至 7-8 成，广深五一长假客流成绩可期。
3、新增项目开业将普遍延迟
2021年在疫情缓和间歇期，商业项目开业集中，新开计划也超往年。但历经疫情封控之后，推迟开业或将成为普遍现象
结语
疫情防控进入第三年，疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。消费总量、消费结构的转变正在对原有的商业市场形成持续的影响。" 阵痛 " 过后，商业过饱和所导致的竞争白热化将在一线城市持续显现，而 " 下沉 " 低能级城市也许是 " 不得不 " 的选择。
来源：克而瑞资管
编辑：wangdc
