办公楼市场
供应方面
本季度全市无新增项目入市，截至2022年第一季度末，西安市甲级写字楼市场总存量依然保持在176.9万平方米。
净吸纳量方面
受年初疫情影响，本季度净吸纳量有所放缓，一方面客户租赁决策周期拉长，另一方面房地产、在线教育等行业政策调整较大导致企业仍处于缩减态势，市场整体活跃度较2021年略微有所下降。
本季度录得净吸纳量1.8万平方米，需求主要来自金融、商务服务及软件信息等行业。由于连续5个季度市场无新增供应，本季度全市甲级写字楼市场空置率继续下降1个百分点至22%，处于近5年的低点，但随着下半年陆续有新项目入市，空置率将开始触底回升。
价格方面
由于疫情影响，本季度价格略微回调，全市甲级写字楼平均账面租金录得99.3元/平方米/月，环比下降0.1%。虽然目前市场上观望情绪浓厚，但随着近期国家宏观调控政策的落地，预计后市租金水平仍处于相对稳定状态。
从子市场来看，高新二期市场依然保持活跃，受益于本季度金融、商务服务类租户入驻，其平均账面租金水平稳中有升，环比上涨0.3%；而高新一期受到在线教育持续退租影响，其平均账面租金均环比下降0.2%。由于地产行业调整影响，城北子市场仍处于租户产业结构调整状态，本季度录得平均账面租金环比下降0.4%。
纵观全市写字楼市场，在整体环境波动之下，为有效降低租赁成本与时间成本，市场上越来越多的租户（包括国有企业）开始倾向于精装修（或定制装修）拎包入驻的房源或者联合办公项目，同时对租金成本亦愈发敏感。
高力国际认为，目前降本增效成为企业的首要考量因素，多样化的产品选择及具有性价比的房源将成为下一发展阶段市场的关注点。建议业主方合理调整运营策略，适当增加精装修拎包入住的房源，给租户提供更加丰富的房源及多种租赁解决方案；由于目前市场观望情绪浓厚，租户亦可利用此窗口期寻找更加灵活的租赁条件，结合自身条件进行适当的优化及调整。
产业园市场
供应方面
本季度暂无新增供应，全市产业园总体量维持482.9万平方米。其中本季度产业园数据库中新增航天基地板块数据，总体量约53.6万平方米。
净吸纳量方面
本季度产业园市场净吸纳量较上季度小幅下降，约为3.8万平方米，但仍高于甲级写字楼市场，其中受益于产业政策本季度多家智能制造型企业入驻西咸新区子市场。空置率方面，由于疫情影响，全市产业园市场空置率小幅下降1.1个百分点，达到24.5%。
分板块来看，得益于软件通信及医药检测等行业的活跃，本季度西咸子市场表现亮眼，空置率环比下降4个百分点至33.4%；而高新子市场需求放缓，录得净吸纳量7,147平方米；航天子市场空置率录得30.5%。
从客户结构来看，受疫情冲击及政策支持影响，当前阶段出现一批由写字楼转向园区办公的意向客户，产业园问询热度明显提升，市场预期较为良好，需求可能会在二三季度阶段兑现。
价格方面
本季度产业园租金温和上涨，平均账面租金录得49.9元/平方米/月，环比上涨0.2%。其中高新子市场依旧表现稳定，平均账面租金水平为54.2元/平方米/月，环比上涨0.7%；而西咸子市场由于其新项目入市正处于低价拓源阶段，平均账面租金为41.9元/平方米/月，环比下降0.5%；经开子市场平均账面租金为41.7元/平方米/月；航天子市场平均账面租金录得51.5元/平方米/月，环比上涨0.4%。
高力国际认为，“载体+运营+服务+投资”多元驱动的开发模式依然是打造一个成熟产业园区的“组合拳”，在当期波动的市场环境下，业主方应锚定产业方向，找准目标客户，提升软性服务质量，进行差异化突围。
优质零售市场
供应方面
受一季度受到疫情反复的影响，西安优质零售商业市场仍处于缓慢恢复阶段，消费信心亟待提振。
本季度随着城北板块的静安荟奥特莱斯和未央168的入市，将全市优质零售商业存量推高至679.2万平方米。
需求方面
新能源汽车表现活跃，各品牌正处于持续扩张期，仍在大规模进驻购物中心，且其租金承受能力较强，缓解了部分零售服饰退租带来的影响。受疫情冲击影响，各业态均受到不同程度影响，尤其是餐饮类和休闲娱乐业态经营愈发困难，未来将持续面临较大的经营压力。
价格方面&
净吸纳量方面
受疫情影响，全市优质零售商业首层租金录得308.8元/平方米/月，环比下降0.8%，而空置率则进一步上升至9%，环比上涨0.5%。
疫情防控持续的情况下，消费场所的经营恢复阻碍较大，多数业主方及品牌方对后期经营的持续性抱有担忧情绪，因此，高力国际提出以下建议：
对业主方的建议
1.对未建设的项目应充分考虑疫情带来的长期影响，扎实做好项目的前期定位、设计、及运营规划，准确判断入市节奏，确保项目后期招商运营的成功率；
2. 对于短期经营遇到阻力的项目，建议及时调整运营策略，以提升出租率为核心目标，保证项目人气，有利于持续经营；
3. 协助商户解决经营困难，尽可能保障商家经营的稳定性，可能的情况下适当提供租金减免、营销支持、商户帮扶等措施稳定商户。
对租户的建议
1. 有持续扩张需求的租户应谨慎选址，首选抗风险能力强、业主稳定性高的物业，降低品牌运营风险；
2. 继续扩大线上经营的力度，建立多元化渠道，积极拥抱新媒体平台，精准定位Z世代兴趣点、贴合其消费习惯，寻找线上业务增长点。
来源：高力国际
编辑：wangdc
