第一太平戴维斯发布《2022年第一季度成都房地产市场回顾及未来展望》报告：中优战略推动盐市口商圈调改，丰富商业项目功能延伸消费场景；写字楼市场方面，退租明显以致市场净吸纳量下滑，能源与原材料行业增势瞩目。

　　零售物业市场

　　2022年第一季度位于成都西二环的蓝润摩里中心开业，全市购物中心新增供应量较去年同期有所减少，市场总存量达约695.6万平方米。疫情的反复加大了经济环境的不确定性，季内成都零售市场活跃度不高，全市购物中心平均空置率自2021年底停止下降开始上涨后，本季度继续小幅上升，环比上涨0.4个百分点至约8.7%。购物中心首层平均租金与上季度基本持平，报人民币约420元/平方米/月。

　　奢侈品品牌加码布局展现对成都消费市场信心 本季度成都零售市场新增需求同比略有下降，需求来源仍以零售业态为主，其中新能源汽车品牌延续去年活跃态势，季内继续积极布局全市商场。服务业态在新增需求中的占比上升，休闲娱乐和亲子设施类品牌需求增长较明显。本季度的新增餐饮业态需求中，甜品烘焙类品牌的占比有较大增长，其中中式糕点品牌表现活跃。值得一提的是，众多奢侈品品牌一季度加快在成都春熙路区域布局双店，代表性案例包括国内第三家LV之家亮相远洋太古里，Gucci新店入驻IFS，Balenciaga和Moynat新店进驻远洋太古里，反应出该类品牌对春熙路区域的持续看好和对成都消费市场的长期信心。

　　中优战略推动盐市口商圈调改《成都市中优“十四五”规划》发布以来，政府积极推进盐市口在内的核心商圈的商业形态迭代和服务能力提升。盐市口区域内正在调整升级的财富中心和仁恒置地广场顺应年轻化潮流化的市场趋势，规划了更多的生活方式类和体验型业态；季内仁恒置地围挡西南地区首家茑屋书店，随后开业仅半年的云泰天府红启动新一轮招商调整，区域的商业调改逐渐步入快车道。考虑到区域内公共机构林立，政治文化属性突出，商圈的调改可以更多地思考如何融合城市公共服务功能延伸消费场景，丰富商业项目的业态构成和功能性，满足区域多元客群的潜在需求。此外，基于该区域人流量大、区位门户性突出的特点，打造地标性商业载体、多样化商业形态、增强项目打卡属性，可以进一步汇集人流，提升商圈人气。

　　城市微更新拓宽成都商业想象空间 展望2022年，预计还将有约70万平方米的购物中心进入成都零售市场，较大的新增供应量加上经济大环境的不确定性，全市购物中心整体空置率短期内或较难迅速回落，预计以小幅振荡为主。除此之外，为积极响应成都政府“十四五”期间城市有机更新的发展战略，越来越多诸如白墙公园、祠堂街艺术社区、东山Re°est、L’est这样小而有趣、空间灵活多样的微更新商业项目即将进入市场。这些形态丰富多样的消费新载体致力于打造富有创意和调性的生活社交空间，未来或将引领成都商业市场的发展，成为市场重要的活力来源。

　　甲级写字楼市场

　　2022年第一季度，全市迎来传化中心一个新项目入市，为市场带来近6万平方米的新增供应面积，推动全市甲级写字楼存量超过354万平方米。受到国际局势复杂多变和疫情广泛传播的多重影响，成都甲级写字楼新增租赁需求受到抑制的同时，退租面积涨幅明显，以致本季度净吸纳量降至负2.7万平方米，推动全市市场空置率上涨1.6个百分点至21.8%。在租户普遍控制租赁成本的背景下，季内虽有个别楼宇上调物业费，但大部分业主方仍对费用调整持谨慎态度。租金方面，市场整体租金未发生明显波动，全市平均租金约为人民币100.3元每平方米每月。

　　租赁市场略显疲软 成交类型仍以办公升级为主 本季度成都甲级写字楼租赁市场延续去年第四季度的趋势，新增租赁需求不足的同时退租面积大幅上涨，第一季度新增租赁面积环比、同比下降约1%和16%，同时退租面积环比、同比分别大幅上涨27%和38%，达到约19万平方米。单就新增租赁成交类型而言，当前市场仍以存量客户的办公升级为主，占比高达40%。部分优质租户在不大幅增加租赁成本的前提下将办公场所升级至品质更高的甲级楼宇。此外，本季度新设立企业的租赁需求小幅缩减，主要是由于当前疫情反复、经济和国际局势发展不乐观，有意进入成都市场的外地企业决策更为审慎，决策时期较过往明显拉长。

　　在市场整体需求紧缩的背景下城南各子市场韧性凸显 在市场不确定性增加、需求侧承压的当下，城南各子市场的需求韧性和市场活力进一步显现。本季度大源和金融城子市场共吸引了近41%的新增租赁面积，两个子市场空置率均实现小幅回落；但是，以市中心为代表的传统核心商务区延续去年下半年的趋势，各子市场的空置率均不同幅度走高。其中，东大街及延线子市场本季度吸引近27%的新增租赁面积，但是由于该子市场退租面积涨幅较大，中小型消费者服务和信息技术企业出于控制租赁成本、办公场所搬迁等原因退租情况明显，以致东大街及延线子市场空置率环比上涨2.6个百分点。

　　能源与原材料行业成为增长新亮点 信息技术、金融依旧为季内新增租户行业来源前两位，占新增成交总面积约36%，专业服务行业位列第三，占比约12%。值得一提的是，能源与原材料行业的新增租赁面积环比上涨明显，第一季度数家新能源企业达成一千平方米以上的大面积成交。在我国确立“2030年实现碳达峰”、“2060年实现碳中和”的国家顶层能源战略目标后，新能源行业乘势高速发展，能源与原材料行业在蓉办公需求有望继续保持增长。

　　展望2022年第二季度，成都甲级写字楼市场预计将迎来供应小高峰，新增供应面积超过30万平方米，主要位于东大街及延线、金融城和大源子市场，高品质楼宇项目的集中入市短期内将给市场空置率带来上行压力。2021年成都经济总量位居全国第七，增速水平依旧处于全国第一梯队，充分体现出现阶段成都经济发展韧性十足，同时政策面不断释放积极信号增强市场信心，从中长期来看，这些都将支撑成都甲级写字楼市场的稳步发展。

　　第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示：“2022年成都政府提出坚持稳中求进的发展总基调，着力增强投资、消费、外贸综合效应，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。在消费端,政府鼓励积极探索疫情防控常态化下的新型消费模式，促进消费提升；此外，今年成都政府将加快建设区域经济中心，建圈强链、完善产业体系，多举措稳定外资外贸、激发市场活力，有望为成都零售和写字楼市场带来更多发展机遇。”

　　来源：第一太平戴维斯

编辑;wangdc