日前，第一太平戴维斯发布《2022年第一季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告指出，2022年第一季度西安餐饮和服务类品牌新开数量下降明显，新能源汽车和智能家居表现活跃；写字楼空置率小幅回落，信息技术行业支撑地位持续增强。

　　零售物业市场无新增项目入市

　　2022年第一季度，西安零售物业市场无新增项目入市，总体量保持在642万平方米（含百货）；受国内疫情反复的影响，西安商业市场需求受到冲击，活跃度下滑，季内全市空置率环比上升1.1个百分点，至8.6%。租金方面，全市购物中心首层平均租金环比小幅下降0.2%，为人民币320元/平方米/月。但值得一提的是，本季度西安主城区的首个奥莱：静安生活荟奥莱开业，项目位于北二环内，相较于其他奥莱项目在区位上更加便利，奥莱+Mall的形式也为消费者带来全新的体验 。

　　疫情反复，部分书店、超市及影院缩减门店数量 疫情的反复带给商业地产一系列负面影响，第一季度西安市购物中心近一个月处于闭店状态，品牌运营方承压。季内录得部分书店、超市、影院等缩减门店数量；此外，“双减”政策对于儿童教育类业态的影响持续发酵，多家儿童培训机构陆续闭店。品牌退租会受到购物中心运营管理、品牌发展策略、外部政策等因素的影响，但是一定程度上也与疫情的反复不无关系。

　　新能源汽车和智能家居表现活跃 一季度西安零售市场活跃度减弱，租赁成交减少，新开出的品牌仍以零售业态为主导，餐饮和服务类品牌新开店铺数量有所下降，特别是餐饮类下滑尤为明显。从零售细分业态来看，新能源汽车延续活跃态势；智能科技赋予人们更健康美好的生活，智能家居使用场景逐步扩大，科沃斯、卡萨帝等家用电器类品牌不再局限于传统的家电卖场，陆续开始在购物中心设立独立门店 。除此之外，多家购物中心对服饰类品牌进行调整，例如：西市城购物中心二层引进多家女装品牌，大悦城二层对多个女装类品牌进行调整。

　　科技赋能加速商业地产数智化转型 疫情加深了商业地产的不确定因素，使得项目运营方不得不寻找新的行业机遇点以实现可持续发展。在科技快速发展的背景下，各领域的头部企业纷纷加码布局“元宇宙”，部分商业项目也开始探索“元宇宙+商业”的模式；未来线下商业在数字化、智慧化运营方面的推进将不断延展商业发展的空间，为商业地产破局提供新思路。

　　展望2022年，预计将有约40万平方米的新增供应进入西安零售市场。疫情会导致部分新项目延期入市，短期内零售市场活跃度偏低；然而长期来看，伴随新项目的落成，优质商业资源将不断集聚，城市的商业魅力和影响力将持续提升。近日西安都市圈正式获批，都市圈的扩容可以在更大范围内承载更多的人口和产业，释放消费潜力，为西安打造国际消费中心城市提供支撑；西安的消费吸引力和辐射力将不断增强。

　　甲级写字楼市场已连续五个季度无新增供应入市

　　截止2022年第一季度，西安市甲级写字楼市场已连续五个季度无新增供应入市，总体量保持在201万平方米。本季度全市新增租赁成交总体平稳，但受到大面积退租的影响，甲级写字楼净吸纳量约1.5万平方米，空置率环比下降0.8个百分点至27.9%。租金方面，市场去化压力依然存在，甲级写字楼租金保持小幅下降趋势，环比下降0.3%，为人民币103.1元/平方米/月。

　　疫情反复加剧市场不确定性 疫情的反复不仅导致看房、装修等受到限制，也对一些企业的经营造成影响，致使部分租赁计划在短期内被搁置，虽然本季度落成多宗大面积成交但大多在去年第四季度就已敲定。目前国内疫情多点散发，部分外地企业在西安的扩张需求暂缓，该情况大概率还将延续至第二季度。

　　子市场租赁需求表现分化 本季度超过一千平方米的大面积租赁成交主要集中在高新二期，推动子市场的净吸纳量全市最高，其余商务子市场表现较为平淡。高新一期由于K12企业的退租仍在延续，子市场空置率上涨明显，业主方在未来或将考虑更加多元化的租户结构，以提升楼宇抗风险能力。

　　联合办公的扩张与隐忧 西安甲级写字楼新增租赁的行业来源发生了较明显的变化，商务中心和共享办公、信息技术、专业服务成为本季度最为活跃的三大行业，分别占比24%、20%以及15%。目前西安甲级写字楼租户结构中500平方米以下的中小面积租户占比接近七成，疫情的反复加剧了经济环境的不确定性，促使此类企业寻求成本更低、相对灵活的租赁模式，这在一定程度上刺激了市场上对于联合办公的需求，季内录得联合办公成交面积近2万平方米。然而当下宏观经济增速放缓，企业对于租赁决策更加谨慎，多数保持观望态度，这使得联合办公运营方的去化和盈利面临挑战，如何快速吸引企业入驻将成为眼下关键所在。

　　信息技术行业凸显韧性 西安城市科技创新能力不断增强，信息技术类企业的新增租赁面积保持稳定。头部企业需求活跃，季内录得多宗超过一千平方米的大面积成交，本地科技企业也快速成长，共同拉升了信息技术行业的写字楼租赁需求。律师事务所和调研咨询机构租赁需求表现突出，合计贡献专业服务类企业成交面积的70%。

　　2022年西安甲级写字楼市场还将迎来约30万平方米的新增供应，主要集中在高新二期，新项目的入市将加剧市场竞争，未来整体空置率或有所上升。但长期来看，西安作为西北地区发展的重要增长极，正在迈入高质量发展的快速增长阶段，多重国家战略的加持将为写字楼市场带来更多利好。

　　第一太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“科技自立自强已成为国家重要的战略支撑，西安将在相关政策的指导下，奠定以科技创新为底色的发展格局，未来电子信息、人工智能等新兴产业领域将成为写字楼租赁需求的核心增长点。”

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc