2022年第一季度市场依旧保持着不确定性，疫情反复给经济复苏带来挑战，整体投资市场活跃度较低，哪个板块物业成交最受关注？开发商如何面对融资难题？第一太平戴维斯近日发布中国投资市场2022第一季度报告，解析市场破局关键与潜在机遇。

　　过去12个月（截至2022年3月15日），中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3242亿元，同比几乎持平。写字楼成交同比下降20%，其他物业类别成交额均出现同比上升。工业物业成交总额达人民币980亿元，占总成交额30%，占比较上期高出5个百分点。一线城市成交占比达63.6%。仅上海成交额同比上升12%，其余北京、广州和深圳同比分别下降12%，45%和20%。

　　市场概况

　　面对疫情反复，经济增速放缓及大量新增供应，投资者对包括写字楼和零售等传统物业投资仍慎之又慎。另一方面，住宅租赁市场不断迎来政策红利，预计该板块在未来几个季度将得到更多投资者的关注。

　　尽管融资环境自去年年末以来有所改善，但较多开发商，尤其是私企开发商对收购新地块仍保持谨慎的态度，特别是对三四线城市的地块。2022年1月主要的98个城市中土地流拍数达25%，2月回落至10%左右。流拍地块一般地理位置不佳、对买家要求较高，或者起拍价较高。而在核心一二线城市，由于其基本面更强，流动性更好，土拍竞争仍较激烈，但绝大多数买家都是受政府政策支持的国企开发商。

　　三大资产市场境遇不同

　　写字楼资产遇冷，买家谨慎观望

　　过去12个月内（截至2022年3月15日）成交量同比下降20%，其中国内买家占比82%。写字楼成交额占总成交量41%，占比同比下降11个百分点。伴随经济环境不确定性以及城市新增供应大量入市等因素，投资者对收购写字楼保持谨慎态度，大部分的写字楼收购都出于自用，买家背景包括政府相关机构、互联网企业及生物制药企业等，其根据各自需求及预算选择不同的物业。

　　零售市场仍充满挑战 仅部分买家意向布局

　　成交量在过去12个月内（截至2022年3月15日）同比上升15.9%，其中境内买家占比达三分之二，主要成交包括平安保险收购来福士资产包，交易完成后凯德置地仍为项目的运营商。过去12个月最活跃的零售物业买家包括平安保险、博枫及领展REIT。在目前疫情持续影响下，市场对品牌和顾客竞争愈发激烈，在这样的背景下只有一些有丰富资产管理及商场运营经验的投资者在寻求扩充资产组合的机会。

　　产业/物流物业蓬勃发展 大额资产包引关注

　　物流市场继续实现快速增长，成交量同比上升20.7%，占总成交额30%。2022年ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其中包含位于大上海地区的11项资产，合计约55万平方米。2022年投向中国市场的新基金大部分都意图收购工业物业，其中华平、东久新宜、里昂证券和凯德置地都较为活跃。目前行业内的头部企业仍有很高的收购意愿，并尤其关注大额资产包的收购机会。

　　投资目的地

　　过去十二个月（截止2022年3月15日），一线城市成交额占总成交量63.6%。上海成交同比上升12%，而北京、广州和深圳成交量同比分别下降12%，45%和20%，其中广州的写字楼和零售物业成交同比下降69%和54%。

　　非一线城市成交总额同比上升19%，大部分的增长来自于市场对非一线城市工业/物流资产的需求；而除非价格有很大折扣，大部分投资者对非一线城市写字楼及零售物业仍较为谨慎。

　　受欢迎的二三线城市包括杭州、成都、南京、武汉和重庆。杭州是一线城市以外成交最活跃的城市，成交量同比上升约50%，写字楼、工业/物流和酒店成交占比42%、29%、29%。其中大额成交包括融创以人民币22亿元收购杭州钓鱼台酒店及杭州民生金融中心。

　　市场展望

　　未来几个季度投资市场预计仍将面临不少挑战，预计大部分的成交仍是工业/物流等收益稳定的物业类别，而传统商办成交会集中在上海和北京等核心城市。受资金困扰的开发商可能会在短期内继续出售一些非核心资产，导致市场上有更多非核心资产的收购机会。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc