2022年第一季度亚太区写字楼市场摘要

　　本报告所追踪的23个城市中，有21个城市的租金在本季度保持稳定或上涨，而上一季度仅有13个城市；

　　本报告所追踪的城市中，上海在2022年第一季度录得4.2%的最高同比增幅，而同期深圳则同比下跌4.5%；

　　按季度计算，班加罗尔的租金上涨了5.8%，高于上一季度1%的环比增长；

　　本报告将从2022年第一季度开始将胡志明市纳入追踪城市。其租金季度环比增长0.7%，同比持平。

　　亚太市场分区概览

　　大洋洲

　　随着多个城市的激励措施趋于平稳，该地区的整体租金在2022年第一季度略有上升。受惠于国际边界的重新开放、就业增加以及政府推动恢复中央商务区的工作活动，过去两年对租金和激励措施的消极影响可能已经停止。因此，在金融和专业服务行业需求的推动下，租赁活动得到提振。

　　然而，各城市空置率的变化方向有所不同，如2022年将有更多的新增供应进入墨尔本和悉尼等市场，从而推升空置率。同样，奥克兰的租金也在增长，预计在2022年将继续保持这一趋势，因为新增供应预计在2023年大举进入市场。

　　东南亚

　　尽管当前的主要变种“奥密克戎”(Omicron)与其他任何地区一样影响了东南亚，但由于人们学会了如何应对疫情，许多城市没有实施封锁。本指数追踪的所有东南亚城市的GDP均有所上升，这表明商业情绪的确在缓慢复苏，我们将在未来几个月继续观察这一积极趋势。

　　总体而言，所有东南亚城市在新季度的租金都保持稳定或上涨。租金增长出现逆转，平均租金环比上涨0.7%。雅加达以2%的季度增长率引领写字楼市场复苏，其次是新加坡，环比增长率为1%。除金边、曼谷和胡志明市，其他城市整体空置率仍保持高位。就目前而言，东南亚写字楼市场租金很可能已经触底，我们预计其将持续加速反弹。

　　东亚

　　面对新冠肺炎的反复、经济增长放缓以及新增供应入市，预计中国的写字楼市场在2022年缓慢复苏。这种不太乐观的看法逐渐渗透到2022年第一季度，办公空间需求减弱。除上海之外，该指数追踪的大中华地区所有城市的空置率均有所上升，上海的空置率环比下降0.8%。北京的租金未能保持从2021年第四季度以来的上涨势头，再次下降了0.4%。大中华地区的写字楼供应将上升，这将进一步推升空置率。然而，随着市场慢慢恢复正常，在一线城市强劲基本面的支撑下，我们预计不确定性将企稳。

　　南亚

　　与上季度相比，国家首都地区(NCR)和孟买在2022年第一季度写字楼租金保持稳定。班加罗尔再次成为例外，录得租金5.8%的增长，这是由于IT公司回流的早期复苏迹象。科技公司主导着租赁活动的大部分需求，且将在未来几年持续这一态势。这种强劲的租赁需求与印度的租户在两年后开始允许员工返回、疫苗接种率上升到略高于70%的水平是有密切关联的。

　　我们预测，在2022年剩下的时间里，将会有更多的雇主开放他们的工作场所，这对印度一线城市的办公市场来说是个好兆头。

　　莱坊全球商业物业服务部主管Tim Armstrong表示，新型冠状肺炎疫情的多次反复使得年初的市场乐观情绪有所调和，且中国香港及中国内地的一些一级市场重新收紧流动限制。此外，亚太地区的持续经济复苏也受到俄乌战争的影响，并导致能源价格飙升及通货膨胀压力。因此，我们认为该地区的经济增长情况可能低于预期。尽管如此，亚太写字楼市场并不像其他地区那样直接受到宏观经济不确定性的影响。尤其是对重新开放持乐观态度的国家，鉴于施工材料成本上升及工期延误，企业正选择采取更果断的租赁决策。

　　莱坊亚太区研究部主管李敏雯表，市场仍然释放着喜忧参半的信号，尤其是在写字楼租赁需求处于不断变化状态的发展中国家。由于经济复苏很大程度取决于外资投资，因此如今的宏观经济环境使得市场比任何时候都更加难以预测。尽管如此，整个疫情期间的租金下浮并不如此前的危机严重，我们预计未来几个季度亚太地区的写字楼租金及入住率不会受压于供应端。由于混合办公模式是大势所趋，租户将不会像过去那样过度依赖办公空间，这将支持已走出困境的市场稳定租赁需求。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc