《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》明确指出将全力支持新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业领先发展。在新冠疫情国内外爆发的大环境下，北京医药健康逆势增长，2021年在新冠疫苗生产拉动下，北京医药健康产业营业收入同比增长173%。
CBRE世邦魏理仕即日发布《产业崛起之地：北京生命科学地产指南》专题报告，对医药与生命科学行业在北京写字楼、商务园区、仓储物流等板块的选址布局和生态进化的现状及趋势进行深度剖析和解读。其中，仓储物流和写字楼板块分别在此前发布的《实战北京冷库租赁与投资》和下周即将发布的系列文章中有详细分析，本文将聚焦承载研发生产活动的商务园区生命科学地产。
北京生命科学地产分布在哪些商务园区？
医药与生命科学企业在研发生产选址时有行业集聚、环境影响评价等门槛和限制，倾向集聚于商务园区中的生命科学地产。在过去20年的规划和布局下，北京已经形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群。在“北研发南制造”的布局以及近期发布的《北京市国土空间规划》指导下，三大生命科学园区在人才吸引和产业空间配给上具备综合优势，将迎来医药与生命科学产业的加速布局和发展。
注：统计园区内体量一万平方米以上的物业项目，含自用型和租赁型物业
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
企业如何选择在三大生命科学园区的房地产策略？
因自身规划定位和发展阶段不同，三大生命科学园区对于不同房地产策略的选择度各有差异。中关村生命科学园是其中发展时间最长的区域，其人才和研发资源优势最突出，在国家运营和扶持的孵化器和租赁型生命科学地产上有较大的选择度，而土地资源相对稀缺；大兴生物医药基地专注打造生物医药的完整生态，土地资源较充裕，对企业租赁、自持等房地产策略都有丰富的空间选择；经济技术开发区产业和功能定位最综合和多元化，这意味着医药与生命科学企业一方面要和其他主导产业共用和竞争产业空间，另一方面也可得到产业升级带来的老旧厂房更新改造机会，适合中型、成熟企业租赁或自持。
初创企业：较少融资，规模小，而极为重视产业集聚、政策和人才环境，常使用共享空间，如孵化器、联合实验室等。
成长企业：A轮融资，需要更多空间用于临床前研究，面积需求200-1,500平方米，逐步向租赁物业过渡。
中型企业：B轮融资，需要进行1-3期临床实验，面积需求1,500-5,000平方米，开始有生产需求，倾向租赁专业的生命科学地产。
成熟企业：C轮融资、上市企业或大型国企，要求实验/办公/生产综合空间，面积需求5,000平方米以上，部分倾向自持物业。
注：统计园区内体量一万平方米以上的物业项目，含研发和生产物业
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
北京生命科学地产租赁市场发展如何？
目前北京商务园区市场优质生命科学地产租赁总存量达99.2万平方米，占全市优质商务园区可租物业的10.7%，项目全部位于三大生命科学园区。整体生命科学地产当前空置率11.2%，明显低于整体商务园区18.9%的水平，有更优的入驻表现。
发展最为成熟的中关村生命科学园常年受到新增供应短缺的限制，除个别项目受政府产业布局规划影响，区域内可租赁的优质项目基本保持满租状态。平均租金位居三大区域之首，近两年上涨幅度高达22.0%，租金相比同商务园区子市场其他产业地产高出12.7%。区域短期内无新增物业，长期内随着中关村生命科学园三期规划落地，区域供不应求的局面有望得到缓解。
受核酸药物和疫苗板块的带动，大兴生物医药基地龙头企业上下游产业链不断释放新租需求，近两年可租面积快速去化，空置率下降至2.2%的低位，平均租金近两年已上涨6.9%。未来三年内区域预计将迎来约76万平方米的新增供应，随着区域的产业生态日趋成熟，预计未来的去化速度保持上升态势。
经济技术开发区产业定位更加综合，且具有雄厚的先进制造业发展基础和产业服务经验，空置率从两年前的高位下降18.3个百分点至18.4%，租金稳中有升。未来随着一批重点项目的推进建设，经开区在生物医药产业领域将加快形成 “园区孵化器+提供中试放大服务的基地+定制厂房”的科技成果转化闭环服务链，大大提升区域创新力。
注：中关村生命科学园属于北清路子市场，生物医药基地属于大兴子市场
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
医药与生命科学企业在北京购地自建有哪些机会？
自建一直是大型医药与生命科学企业在北京布局研发和生产空间的主要方式。近年作为北京两大高精尖支柱产业之一的医疗健康获得了更多的产业空间支持，其中大兴生物医药基地尤其活跃，而经开区也显著回暖。
2019年开始，北京各区域相继对新推工业用地采取了20年（原为50年）产权，这对使用企业来说意味着更灵活的用地方式选择权和更低的用地成本。供求关系传导至价格变化，凭借对先进制造业强大的集聚能力，北京工业用地价格长期增长可观，但在土地交易受严格控制期间，价格增长也随之停滞。2019年经开区先于大兴生物医药采用20年产权工业用地，使得当年两区域土地价格形成倒挂。而2020年20年产权推广至全市后，两大区域的土地价值也重归理性。
注：大兴除2009年一宗用地位于西红门和2021年一宗用地位于大兴国际机场外，其他全部位于生物医药基地
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
注：经开区自2019年开始，大兴生物医药基地自2020年开始，所有交易土地均为20年产权，此前均为50年产权，20年产权地价已调整为50年产权可比价格
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
在北京投资生命科学地产有哪些建议？
近两年北京生命科学地产吸引了大量境内外投资者的关注。作为战略新兴产业发展的承载，生命科学地产未来的租赁需求和租金都有长期稳定性。普通产业地产在经过环评审批和专业设施提升后，将产生租金溢价和物业增值。而公募REITs开闸业为生命科学地产提供具有吸引力的退出通道。
注：*此处产业地产指建于产业用地之上，供研发/生产/办公用途的物业，不含仓储物流、数据中心等，仅包括成交额1,000万美元以上大宗交易
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
CBRE对投资者的布局有以下建议：
由于政府一般要求物业买家与使用方之间严格绑定，并有注册落税等相关要求，投资者可以尝试售后返租或股权合作方式，和终端用户强强联合购置物业；
具有专业管理经验和产业生态资源的投资者或运营商，可考虑与当地城投公司或现有物业业主进行股权合作，并操盘进行存量改造更新。2021年发布的《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》明确提出鼓励和引导市场主体参与老旧厂房改造等城市更新，未来对对办理用地手续的审批标准和流程或将提供更清晰的合规性指引；
投资者在境外股权交易、资产包交易、法拍交易中或能挖掘优质的可投资产，因此应在投资标的选择和交易模式上保持多样性和灵活性。
来源：世邦魏理仕
编辑：wangdc
