《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》明确指出将全力支持新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业领先发展。在新冠疫情的大环境下，医药健康产业逆势增长，2021年在新冠疫苗生产拉动下，北京医药健康产业营业收入同比增长173%。

　　随着产业的快速发展，医药与生命科学行业对北京商业和产业地产市场的影响也日益显著。有鉴于此，CBRE世邦魏理仕最新发布《产业崛起之地：北京生命科学地产指南》专题报告，对医药与生命科学行业在北京写字楼、商务园区、仓储物流等板块的选址布局和生态进化的现状及趋势进行深度剖析和解读。

　　商务办公：医药与生命科学企业新租需求稳步提升

　　凭借高承租能力和对办公品质的高要求，医药与生命科学企业的商务办公需求占北京优质写字楼市场新租比近年一直维持在5%左右。随着北京医药市场的不断发展，以及全市优质写字楼供应的不断放量，医药与生命科学企业的商务办公新租需求也不断释放，2021年新租成交面积创历史新高。

　　从细分行业看，优质写字楼的新租成交中，医疗服务和研发及服务的比例较高，而制药/综合、医疗器械等生产类企业也会把总部办公、市场销售等商务职能布局在优质写字楼，更倾向于商务氛围较成熟的核心商务区或核心拓展区。其中CBD凭借优越的地理位置和庞大的写字楼存量成为首选，占近两年行业总新租面积近一半。

　　从租赁活动类型看，近两年医药与生命科学新租需求较其他行业更为多元和均衡，持续为市场增量需求输送新生力量。而在搬迁类的新租面积中，升级类搬迁的占比高达89%，人才密集型特点推动其不断提升对高品质办公场所的追求和投入。

　　研发办公：三大医药与生命科学产业集群迎来加速布局和发展

　　医药与生命科学企业对于研发办公选址有特定的复合型要求。目前，北京已经形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群，在人才吸引和产业空间配给上具备综合优势，将迎来医药与生命科学产业的加速布局和发展。

　　报告显示，北京商务园区市场优质生命科学地产租赁总存量达99.2万平方米，占全市优质商务园区可租物业的10.7%。整体空置率报11.2%，显着低于整体商务园区18.9%的水平。其中，发展最为成熟的中关村生命科学园常年受到新增供应短缺的限制，平均租金位居三大区域之首，比同商务园区子市场其他产业地产高出12.7%。长期内随着中关村生命科学园三期规划落地，区域供不应求的局面有望得到缓解。

　　受核酸药物和疫苗板块的带动，大兴生物医药基地龙头企业上下游产业链不断释放新租需求，空置率下降至2.2%，平均租金尽管近两年已上涨6.9%，但仍低于其它两区，有较大的潜在溢价空间。未来三年内区域预计将迎来约76万平方米的新增供应，随着区域的产业生态日趋成熟，预计未来的去化速度保持上升态势。

　　经济技术开发区产业定位更加综合，且具有雄厚的先进制造业发展基础和产业服务经验，空置率从两年前的高位下降18.3个百分点至18.4%，租金稳中有升。未来随着一批重点项目的推进建设，经开区在生物医药产业领域将加快形成 “园区孵化器+提供中试放大服务的基地+定制厂房”的科技成果转化闭环服务链，大大提升区域创新力。

　　冷链物流：产业聚集、空运便利是医药冷库区位选择的两大核心属性

　　医药专用型冷库近年兴起。相比于生鲜电商等普通冷库需求，医药冷库专业壁垒更高。产业聚集和空运便利是医药冷库区位选择的两大核心属性。因此，北京医药冷库主要集中在靠近生产地的马驹桥/经开区和大兴京南两大物流片区，以及靠近首都机场的顺义空港物流园。此外，新通航的大兴国际机场也在重点对医药冷库进行规划和开发布局，在最新发布的《打造“双枢纽”国际消费桥头堡实施方案（2021—2025年）》中，明确了配套建设大型冷库、保税货库等，优化药品、器械、疫苗通关服务，畅通国际医药供应链等目标。

　　在北京投资生命科学地产有哪些建议？

　　随着全球生命科学地产和冷链物流热度的提升和该类大宗交易在国内一线城市的落地，北京生命科学地产和医药冷库可投标的也吸引了大量境内外投资者的关注。世邦魏理仕对投资者的布局有以下建议：

　　1.由于政府普遍对产权类交易的买家实体有较严格的限制，一般要求物业买家与使用方之间严格绑定，并有注册落税等相关要求，投资者可以尝试售后返租或股权合作方式，和终端用户强强联合购置物业；

　　2.具有专业管理经验和产业生态资源的投资者或运营商，可考虑与当地城投公司或现有物业业主进行股权合作，并操盘进行存量改造更新；

　　3.投资者在境外股权交易、资产包交易、法拍交易中或能挖掘优质的可投资产，因此应在投资标的选择和交易模式上保持最大程度的多样性和灵活性。

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc