在新冠疫情爆发的两年后，人与人、人与城市之间的联络“桥梁”再度架起，房地产世界亦是如此，物理世界的逐步开放为行业带来了全新要求与挑战，更可持续、更健康的城市、办公场所、住宅被大众所追求。第一太平戴维斯发布2022年度全球报告《影响力》，带您一同关注这些“重新连接”所触发的行业变化趋势与应对策略。

　　城市：韧性&智慧连接

　　疫情、极端天气的威胁推动城市拥抱可持续性、宜居性、包容性和韧性的技术。在技术的加持下，数据、人工智能和物联网是智慧城市的大脑，我们更需要以人为中心的解决方案来打造未来的可持续城市。

　　智慧城市科技的潜在应用多种多样。实时数据可用于检测管理交通流量、空气质量、道路照明及垃圾收集，对制定解决方案有重要意义，麦肯锡的一项研究指出：技术能够协助城市改善10-30%的生活质量指标，距离联合国的可持续发展目标更近。

　　物流：科技连接

　　疫情带来的交通限制与电商增长驱动物流及工业领域的投资和需求来到新的历史高度，据Real Capital Analytics数据显示2021年全球物流投资达到2,370亿英镑，远超2020年的810亿英镑的规模。

　　需求火热和土地限制推动物流板块寻求技术革新来支撑供应链，多层仓库未来将持续增加，尤其是在那些靠近主要城市的最佳区位。

　　办公：绿色连接

　　当下，用环境、社会、治理（ESG）的投入来重新评估写字楼对企业、员工和投资者来说变得愈发重要。第一太平戴维斯分析了世界各地LEED、BREEAM及WELL写字楼的分布，揭示在绿色建筑认证上最进步的城市，在前20的城市排名中美国城市数量更多，伦敦、巴黎、北京、上海等热点商业城市也榜上有名。

　　企业租户和投资人将共同推动未来存量办公室的升级。投资市场中，环保资质更高的写字楼竞争激烈，资产价格火热。另一方面，区位优越且可供改造的建筑也将迎来升值机会，但价格也会反映建筑升级所需的资本支出。

　　居住：健康连接

　　过去这几年促使人们重新思考人生的优先事项，尤其是如何生活、在哪里生活。相当一部分思考转化为对家庭环境的重新衡量，扩大或缩小面积，或在不同的区域安家。疫情也使健康和生活方式成为关注的焦点。部分买家将更关注拥有空气净化、自然绿化及度假设施等“健康特征”的住宅。

　　以迈阿密为例，宜人气候、低税率和高质量的生活推动了市场内豪宅资本价值和租金在2021年上涨20%，预计该城市2022年增长仍在10%以上。具体城市积极展望各有不同，但第一太平戴维斯预计2022年豪宅平均价格增长将达到4.3%。

　　零售：实体连接

　　疫情无疑给世界各主要零售城市都带来巨大的挑战，但实体零售仍旧是品牌重新与客户产生联系的关键载体。第一太平戴维斯总结了将会塑造主要零售城市未来的四大全球趋势。

　　趋势1：全球主要城市地位不会动摇

　　消费者购物习惯的改变使部分市场内主要零售商场空置率受到冲击，但核心城市的基本吸引力没有改变。由于境外旅游减少导致奢侈品消费上升，政府强调对国内消费的支持，体育和户外品牌及新能源车（NEVs）等新零售领域持续发力，上海排名上移，零售市场规模及增长前景广阔。

　　趋势2：主要新兴市场将为零售商创造扩张机会

　　对于零售商来说，新兴市场的重要性提升也将成为新常态。在中国，非一线城市也蕴含重大机会，奢侈品牌将跟随顶级开发商的脚步，向成都、杭州、昆明、宁波及其他城市拓展的步伐。

　　趋势3：疫情期间持续增长的零售商将推动未来需求

　　运动休闲、家居用品、健康、食品饮料和电动车（EV）等板块疫情期间表现出色，疫情过后也将持续营收并开拓门店。对这些板块而言，现在就是新门店及实体店客流拓展的黄金时期。目前市场趋势下，奢侈品牌则很有可能会将现有门店迁至更热门地点或入驻面积更大的空间。

　　趋势4：未来需求从交易门店转向体验门店

　　实体零售从交易空间升级为体验式的品牌打造空间，这一趋势在疫情前已存在且仍将延续。在电商不断发展的背景下，实体店已成为兼顾休闲娱乐的理想场所。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可表示，新冠疫情让我们重新思考生活、工作、娱乐的方式，同时也提供了罕有机会让我们重新设计城市及其系统以对未来风险。房地产需以人为中心，应用科技加强社区韧性和可持续性。未来的挑战和不确定性需要我们与人、和社区重新连接，共同寻找解决方案。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc