4月，国内疫情多地频发，我国经济下行压力巨大，地产投资、市场的遇冷，消费信心下滑，商业地产元气大伤。5月，随着疫情逐步得到控制，各地实施常态化疫情防控措施，政府出台多项政策支持企业复工复产，但是政策的效果还有待进一步显现。
1-4月宏观经济下滑显著，5月政策频出迎转机
数据来源：国家统计局、CAIC整理
2022年4月整体经济表现较去年同期有较大差距，显着走弱。从宏观数据可以看出，社融存量增速较去年同期的11.7%放缓至10.2%；而M2增速上涨到两位数，达到10.5%，高于上月和去年同期。消费端来看，由于疫情影响，社零消费额较去年同期相比增速降为负，其中餐饮消费增速降幅明显，同比下降22.7%；全国居民消费价格则同比上涨2.1%。
从生产端来看，工业增加值相比去年同期9.8%的增速下降为2.9%，降幅较大，其中三大门类增速均回落，制造业受到冲击最大，直接转为负；从行业角度看，汽车制造业工业增加值同比下降31.8%，降幅最大。
投资端来看，地产投资受整体经济环境及疫情影响较大，增速由正转负，跌幅进一步加深。而基建投资和制造业投资虽然略有下滑，仍然维持一定增速，进而使得固定投资增速勉强保持。
在严峻的疫情防控形势下，国内工业生产增加值由增转降，同比下降2.9%。三大门类中，采矿业增加值同比增长9.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.5%，较三月相比，增速均有一定程度回落；制造业下滑明显，同比下降4.6%，增速直接跌为负。
上海和吉林由于疫情影响，大量企业停产停工，由此长三角地区和东北地区增速同比下降两位数。但由于我国工业基础雄厚，体系完备，高技术制造业在疫情冲击下仍实现较大增长，同比增长4%，疫情平稳后也将会实现高速发展。
数据来源：国家统计局、CAIC整理
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疫情冲击，经济下行压力巨大。随着各地逐步恢复正常生产生活，纾困政策与宏观调控双管齐下，5月经济得到新的活力，逐步企稳回升。基础建设加速推进、产业升级，高技术制造业等新动能保持较强增长势头。同时政府多手段保证市场有效保价稳供，我国经济将得到稳定恢复。
截止5月13日，上海市全市9000多家规上工业企业已复工4400多家，占比接近50%；首批666家企业复工率已超过95%；外资企业847家，复工率已达80%。受疫情影响增速跌幅最大的汽车制造业中的多家车企也已全面复工，并实现稳定生产。同时物流交通效率也在不断提高，长三角地区发车成功率达到90%以上。
5月29日，上海市出台《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，通过扩大企业防疫和消杀补贴范围、减缓特困行业公积金缴纳，多渠道为企业减费让利，对承租国有房屋的小微企业和个体工商户免除6个月房屋租金、引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区及创新基地这些非国有房屋业主减免租金，并给予这些市场主体减免租金总额30%的补贴，整体向着全面复工复产有序推进。
地产投资仍在走弱，市场整体仍未见底
扶持政策效果微弱
1—4月份，全国固定资产投资（不含农户）153544亿元，同比增长6.8%。制造业投资增速虽有下滑，但仍保持12.2%的高位增长，随着产业不断升级，高技术制造业投资同比增长快速，增速达到25.9%。同时基础设施投资增长6.5%，表现平稳。而地产投资同比下降2.7%，增速由正转负，跌幅进一步扩大。
5月，疫情扩散逐步控制，物流运输逐步通畅，企业纾困政策落地，大规模增值税留抵退税措施将缓解大部分中小微企业困境，加速企业回血。尽管基建投资波动较小，国务院仍要求专项债发行使用提速。财政部随后发文，要求地方6月底前要完成大部分今年新增专项债的发行工作，全面加强基础设施建设。
同时，上海市29日出台的政策也支持扩大有效投资，鼓励民间投资以城市基础设施为重点，通过综合开发模式参与重点项目建设。而后通过基建投资拉动经济走势也成为了当前形势下稳增长的一种重要方式，基建投资增速预计5月会有较大增幅，同时带动固定投资小幅增长。
数据来源：国家统计局、CAIC整理
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地产投资4月一方面受到疫情影响，开工及销售受限，另一方面受到市场调控影响，房企拿地谨慎，投资增速持续探底。从相关数据来看，新开工、竣工和施工面积及拿地增速持续下行，降幅扩大。从销售端来看，1-4月份商品房销售面积同比下降20.9%，销售额下降29.5%，跌幅进一步加深。
数据来源：国家统计局、CAIC整理
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2021年第21周-2022年第21周土地成交走势图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2021年第21周-2022年第21周重点监测城市土地溢价率与流拍率走势（%）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
近期，央行及银保监会15号发布首套房贷利率下限较LPR下调20个基点，同时30城陆续出台宽松的楼市政策来刺激市场，虽然外部政策放松，但行业受到调控已久，信心走弱，房企对于融资环境的不确定性以及自身流动性趋紧的考量，拿地更为谨慎。
上上周（5.16-5.22）土地成交面积同比降幅高达81%，流拍率也达到了年内较高水平，新房成交虽略有回升，但仍维持低位，因此行业在持续下行的趋势下重新提振还需要一段时间。与此同时，上海市将加强中心城区旧区改造，增加土地供应，积极启动新一批次商品房项目上市供应，优化人才落户及购房条件，从供需两端对市场“强刺激”。
在“房住不炒”的定位下，预计上海房地产市场会激发更多活力，但基于行业整体表现，全国市场短时期内修复可能性较小，更多的依赖去库存的相关政策，从居民端刺激需求，释放购买力，缓解行业下行压力。
商业地产元气大伤，全年业绩承压
4月国内疫情多点频发，多种疫情防控措施一方面约束居民减少外出购物、就餐需求，另一方面各类型经营场所封闭使得餐饮业及非必需品消费受到较大影响，社会消费品零售同比下降11.1%。其中，商品零售下降9.7%，餐饮收入下降22.7%。零售行业中除了粮油食品、饮料、石油制品和中西药品类消费行业维持正增长，其余均为负增长；加之物流运输受限，造成产品供应紧张，全国居民消费价格同比上涨了2.1%，略高于前月。伴随5月疫情好转，餐饮供应多样，线上选购及无接触配送的模式让居民对于食品、饮料等支出逐渐增加，餐饮消费缓慢复苏。
零售行业中，汽车类消费4月同比下降最多，达到了31.8%，值得一提的是近日上海市发布的促进消费举措是以大宗消费为抓手拉动消费，通过年内新增非营业性客车牌照额度4万个及对购买电动汽车给予每辆车1万元的财政补贴来大力促进消费快速恢复，预计这一举措预计能够积极刺激汽车消费品市场，5、6月消费规模会有小幅回升。
回首疫情中的几年，为了避免感染病毒，大部分居民自主减小了消费活动范围，更加偏好于社区商业、果蔬超市和便利性较强的商超，同时也更青睐线上无接触购物，这一消费行为的改变也会潜在影响商业中心的招商策略。
另一方面，失业率从去年10月一路上升，达到4月6.1%，为近一年最高。全球局势的不稳定，经济环境日益恶劣，美联储75个基点的加息，加之国内受到一波又一波疫情防控影响，企业波折中停工复工，居民收入预期受挫，消费意愿进一步下滑。
数据来源：国家统计局、CAIC整理
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结语
4月疫情冲击，5月艰难复苏，企业营收减少，预计办公及产业园大宗和租赁市场的供应与成交也会受到波动。消费意愿低迷影响消费行为，商业市场也会探索出新的的运营模式。
来源：克而瑞资管
编辑：wangdc
