近日，戴德梁行发布《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》解读。“解读”对该“意见”中国务院就盘活存量资产的背景、重点方向、盘活方式、政策支持、获得资金投向等方面给出的政策指向作出深入分析。

　　引入民营资本参与城市更新，推动国有资产向社会资本开放

　　经过多年的投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，国有资产规模也在稳步提高，2020年全国国有企业资产总额达268.5万亿元，较2017年增长了46%。这些沉淀的国有资产集中在国企擅长的领域如基建投资、民生事业、战略新兴产业等，但经过多年的运营，有些资产逐渐成为低效甚至无效资产。因此，近几年，地方政府在有序推动城市更新、盘活存量资产方面的意愿强烈。但由于城市更新需要注入大量资金，很难单独依靠政府的资金投入，因此引入民营资本参与城市更新成为其中重要的投资主体就变得尤为重要。

　　不过，从过往的经验看，国有企业往往对于自有资产的梳理、提升和处置的动力不足，借由本次“意见”的发布，从政策的角度为国有资产进一步向社会资本开放打开了一个新的窗口，为未来国有企业未来在资产盘活和在城市更新中更多的引入民间资本提供了推动力。

　　鼓励更多符合条件的基础设施公募REITs项目发行，推动该领域的健康发展

　　基础设施公募REITs的发行可以减少存量资产对企业的资金占用，加速资金回笼，回笼的资金则用于新项目建设，形成投融资的良性循环。这种方式可以降低政府债务风险，尤其在当前地方政府债务压力较大，融资有难度的情况下，通过盘活存量既可以扩大有效投资，又避免了过去无序举债的现象。因此，利用资产证券化的方式进行融资成为目前国有企业盘活存量资产的首选。

　　2020年4月30日，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》正式发布之后，截至2022年5月，国内基础设施公募REITs共有12支产品成功发行，总市值达458亿元，起到了良好的融资效果。已成功发行的REITs资产类型包括产业园区、仓储物流、高速公路和生态环保基础设施，共包含29个底层资产，其中在不动产权类中，产业园区和仓储物流各占8单。2022年5月30日，证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。这意味着保障性租赁住房REITs试点正式启动，基础设施REITs多元化扩容又迈出了实质性的一步。此外，清洁能源、新基建等行业也在积极参与基础设施REITs试点，对产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业的REITs规模也在持续扩大。预计今年会有更多的基建公募REITs获批投放市场，为新项目的建设提供更有力的资金支持。

　　吸引社会资本参与盘活城市老旧资产，促进盘活存量和改扩建的有机结合

　　2021年2月国务院印发的《国家综合立体交通网规划纲要》明确提出“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”。目前，社会资本参与项目的机会较少，铁路场站周边用来吸引社会资本参与可开发土地多是开发难度大、盈利能力低的地块。与之相对应的是，社会资本对轨道交通场站周边的土地开发十分感兴趣，但一方面苦于没有渠道介入，另一方面出于对项目盈利能力的考量让他们难以介入。在目前政府财政较为紧张的情况下，本“意见”的出台有望让社会资本能够参与到这个板块的开发和建设中，从而形成政府、轨道交通集团、投资人和市民多赢的格局。

　　国家统计局的数据显示，截止到2020年，我国共有万吨级以上的港口2592个，这其中，很多港区面临搬迁或功能及产业的改造提升。一些开埠时间较早的港口不但面临港口的搬迁，同时还要围绕新港进行新城建设，而原有港口由于已经不再具备港口功能，因此需要全面提升产业，从原有的制造业升级到服务业，通过大量的资金投入盘活既有资产，实现土地价值的全面提升。社会资本在这类升级改造中通常可在拿地后期获得发展机会，本次“意见”的出台也为社会资本在老旧港区的搬迁和功能改造提升方面拓展了新的可能性。

　　戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：“本‘意见’的出台为解决在诸多压力下有效筹借资金实现稳增长包就业提供了方向和路径。从市场的角度来看，‘意见’的实施可以有效推动基础设施公募REITs的发展，让国企在盘活存量资本方面不断拓宽新的思路。对于低效或无效资产，我们有望在市场上看到更多的国有资产的转让。此外，TOD建设、港区的新城建设和产业升级等过往社会资本进入机会较少的板块则有望进一步向社会资本放开，从而实现多赢局面。”

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc