上海正从疫情封锁的冲击中逐渐缓和。市场情绪仍警觉慎重，但有迹象表明信心正逐步恢复。政策扶持下，新基建、新经济板块机会逐步显现。

　　上海写字楼市场

　　商务活动重启，新基建行业需求仍见长

　　二季度迎来72万平方米新供应入市，均为疫情前已基本具备交付条件的项目，且超半数集中于徐汇滨江板块。4-5月份的疫情封控导致需求暂缓，在季内录得的26.9万平方米净吸纳量里，超九成为新项目此前的预租量。全市甲级写字楼空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位；同期全市租金下跌1.0%，至7.3元每平方米每天。在租赁放缓的背景下，部分业主或将陆续给出租金让步以维持出租率，因此年内整体市场租金或继续下探。

　　下半年计划将有87万平方米供应，但因疫情防控措施延续，工程建设尚未完全复工，因此仍存在进一步延迟交付可能。经济放缓和疫情影响无疑对企业的运营和业务开展造成短期影响，保持生产经营正常有序与成本控制或成为年内企业主旋律，写字楼市场也将因此录得更多续租，而办公升级需求有所延迟。金融、零售、律所、医疗健康和新基建行业需求增长仍被看好。

　　上海零售市场

　　尽管疫情封控影响零售市场表现，业主与零售商积极复工

　　上海市区零售市场2022年上半年无新增供应入市。2022年第二季度，零售市场首层平均租金较上季度下降0.2%至26.4元；空置率环比上涨1.7个百分点至9.8%，核心与非核心商圈空置率分别上升1.4和1.7个百分点。对比2020年与2022年两轮疫情，此次上海零售市场表现更为稳健，近八成商圈空置率增幅都较两年之前更温和，体现零售商对上海消费市场仍具信心。全市购物中心虽自6月起恢复营业，但不同业态复工程度有所差异，一些品牌仍在观望疫情防控进展及市场后续表现。第二季度购物中心新租面积仅为上季度四分之一，多为此前已确定的租约租户，其中零售业态占比达到近六成，以时尚、配饰及运动户外品牌为主。

　　2020年上海市区零售市场只有5%的新项目最终开业，而此轮疫情后预计仍有4个项目将在2022年下半年入市，总建筑面积约26.6万平方米。随着餐饮及娱乐业态陆续于7月开放，整体市场逐渐回归常态。但在谨防疫情反复的背景下，市场租金及入驻率表现在短期内仍将承压。

　　上海非保税高标物流市场

　　生鲜企业临时扩仓，疫情推进行业升级

　　2022年第二季度，上海非保税高标仓市场无新增供应入市，全市高标仓存量维持在645.8万平方米。市场在第二季度录得约20.8万平方米吸纳，市场去化情况良好，整体市场空置率水平较上季度下降3.3个百分点至5.8%，多个子市场维持满租。

　　4-5月期间，众多生鲜企业临时扩仓，业主也积极响应为客户制定进驻方案，冷链需求随之激增。疫情影响下，上海周边仓储设施省际周转受限影响，大量“保供”相关的生活物流需求推升市内物流仓储设施一仓难求。上海非保税高标仓市场租金环比上涨0.2%至人民币每平方米每月49.4元，同比上涨0.4%。未来6个月，预计青浦、金山及嘉定等子市场将有5个新项目交付入市。

　　经历疫情影响，上海物流地产预计将发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。在行政管理层面亦需要更为合理灵活的管理措施，保障省际物流货运通畅。资本市场来看，投资者向上海等核心市场及周边城市集聚的趋势不会改变。核心城市土地供应有限及成本高企，令二手项目或土地成为物流资产投资者关注的重点。

　　上海住宅销售及租赁市场

　　一手销售市场需求及价格稳健；服务式公寓市场租户需求持续更迭

　　2022年第二季度，上海成交一手商品住宅约103.9万平方米，环比下跌60.5%，同比下降57.7%。一手商品住宅成交价格环比增长19.2%，同比上涨37.9%，达到人民币每平方米73,300元。受到疫情影响，住宅交易延迟，成交面积环比及同比均出现较大下滑，但是价格上涨一定程度上仍体现出需求支撑。在市场预期改善、政策大力引进人才且叠加后续土地供应的利好因素下，住宅交易信心有望得到进一步提振修复。

　　2022年第二季度，上海服务式公寓市场迎来一个项目入市。市场租金环比下降1.0%达到每平方米每月265.3元。疫情反复之下，越来越多的租户寻求更好的物业服务，改善居住条件，叠加毕业季求职需求，预计将有新的租赁需求释放。虽然整体市场外籍租户占比有所下降，但随着入境人员隔离时间缩短、相关手续优化，留学人员及外派客户预计将有一定回流。而更多国内客户寻求配有优质服务的居住环境，中高端客源的构成持续变化，需要业主积极应对。

　　上海大宗投资市场

　　买家伺机入市，关注“新经济”板块物业

　　受疫情反复影响，上海投资市场整体活跃度较低，多数投资者持观望态度，2022年第二季度市场共完成9宗成交，合计成交金额达到人民币113亿元，环比下降33%。“新经济”业态长期基本面扎实，吸引投资者的持续关注，而当下投资者对传统写字楼和零售商业兴趣寥寥。目前市场上，保险公司等长期资本和自用买家是比较活跃的买家类别，二季度有约70%的成交意图自用或者部分自用，其中包括鄂尔多斯以人民币26亿元收购苏河湾中心项目。短期内基金会保持一定的活跃度，忙于安排投资已筹得资金，但新基金募集将充满挑战。

　　在中国房地产投资信托基金领域，五月底上交所和深交所发布文件允许已发行的中国房地产投资信托基金通过增发扩募扩大规模。另外，同期中金厦门安居保障性租赁住房不动产投资信托基金及红土创新深圳人才安居保障性租赁住房不动产投资信托基金分别向两大证券交易所递交了上市申请。随着有关部门扩充房地产投资信托基金底层资产范围，完善相关税收和立法安排，中国房地产投资信托基金预计在不久的将来会迎来更多的发展，吸引更多的开发商和投资者加入。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc