仲量联行研究部创见性地在业内发布办公楼空置焦虑指数(anxiety index)——综合“内生”（动态空置变化）以及“外生”（市场供应变化）两大因素，量化分析业主实时对外招租心态，从而形成一套量化工具为办公楼宇租金定价策略提供更多维度参考。
资管时代 信息与数据辅助决策制定
长期以来，市场对于办公楼空置的研究聚焦于即时空置率与租金走势的联系，即以同一时间点项目间空置情况的横向对比，作为业主制定租金策略的决定性依据。然而，仲量联行研究部认为，存量办公物业步入资管时代，发展商普遍面临租赁需求增速放缓、新增供应迸发的多重挑战；为了帮助业主实现物业租值最大化，利用更为科学的决策系统以提前预判竞争对手行为，将是降低空置成本并实现快速去化不可或缺的一步。
因此，仲量联行华南区研究部在传统的空间维度（项目总空置面积）之外，引入时间维度作为新的研究变量，定义出了一项内生空置焦虑指数。具体而言，我们通过充分利用仲量联行的大量历史数据，以定期追踪的物业所有楼层和所有单元的空置情况构建了一个复合指数，以衡量业主因去化周期而产生的潜在利益损失，并以此分析空置去化周期时长与业主租赁压力之间的关系。
通过研究广州成熟的甲级办公楼的历史空置数据，我们发现：
内生空置焦虑指数与该办公楼平均租金呈现较为显着的负相关。截选2018年至今的数据，在整体市场和珠江新城子市场，两者相关系数可分别达到-0.87与-0.85（相关系数绝对值越接近1，则表示变量间的关联度越强）。因而我们得以结论，除即期空置面积外，累积的空置时长也将对业主信心起到较大的负面影响。（注：全文用整体市场代表本文选取的广州21个代表办公楼项目之和。）
以2022年上半年度广州甲级办公楼租赁市场表现为例，由于珠江新城的某一互联网龙头企业搬迁至总部大楼，导致超5万平方米的空置面积被释放，因而从空间维度推高内生空置焦虑指数。同时受经济环境与疫情等多方影响，需求持续疲软，导致历史遗留以及本年度新增空置办公楼空间的去化速度不理想，长期滞销又从时间维度进一步推高指数。从实际的租金市场表现来看，广州甲级办公楼市场平均租金在六个月内跌幅达到3.7%，与内生空置焦虑指数在2022年以来不断攀升相吻合。
内外兼修 立体监测项目租赁压力
对于存量办公楼业主而言，其压力不仅仅来自于自身项目的空置情况，周边近期落成或即将落成楼宇所带来的大量供应和租赁竞争同样是一大压力来源。因此，我们在内生空置焦虑指数的基础上，引入外生变量，即项目周边区域内、每个时点前后一定时间段内的甲级办公楼新增供应量，由此形成复合空置焦虑指数。
此时，复合空置焦虑指数对于整体市场以及珠江新城CBD子市场甲级办公楼历史租金的相关系数分别提高至-0.95与-0.91，预示着凭借此多维的量化分析模型，我们得以更为立体地监测每一幢目标楼宇业主的租赁压力转变。
聚焦竞品 辅助制定定价策略
为进一步探索此项创新研究在商业领域的应用，仲量联行研究部选取了位于珠江新城内互为强替代性竞品的五个优质甲级办公楼项目，探索在租赁需求缩减以及新增供应井喷的背景下，如何利用“空置焦虑指数”捕捉办公楼业主对于项目租金的控制力变化。
凭借数据库的完备性，我们得以深入探讨项目不同的空置面积区间、空置时长区间与租金之间的联系。
备注：由于选取的项目具有突出优越的地理位置与综合物业品质，周边或其他区域内近期新增的办公楼供应对这些楼宇的业主心态影响甚微，所以我们在此仅考虑内生空置焦虑指数。
发现一
历史数据中，当季度新增的大面积空置单元（超过1000平方米）造成的空置焦虑指数超过临界值（图三橙色虚线）的现象共有8次，其中7次伴随有租金下降。
发现二
历史数据中，小面积空置单元连续滞销导致的空置焦虑指数超过临界线（图三蓝色虚线）的现象共出现11次，其中10次伴随出现租金下降。
通过观察上图，我们发现：即时新增大面积空置总量和长期未能去化的小面积空置呈现一定程度的关联。具体而言，即期新增的大面积内生空置焦虑指数（紫色线段）出现回落，同时长期滞销小面积空置焦虑指数（红色线段）上升，两者呈此消彼长之势。对此现象我们提出一个潜在的解释，即业主因大面积单元空置所累积的焦虑度上升之时，往往会于第三个季度开始改变租赁策略，将大面积空置单元拆分成小单元放租以加快空置去化，此时租金跌幅更为显着（例如2022年二季度）。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，我们以算法和编程等途径改善了租赁盘源因为信息不对称导致的数据统计不连贯等问题，从而提高数据提取的精确度。未来，我们将扩大研究范围，不断优化现有模型，将空置焦虑指数推广至国内其他城市，因地制宜地进行参数整合，为当地不同类型的办公楼市场研究提供更为科学的量化参考指标。此外，利用仲量联行独有的需求端数据资源，将供需两端的定量分析相互融合，为业主量身定制开发一套项目租金策略机制。
来源：仲量联行
编辑;wangdc
