77月19日，戴德梁行发布了《2022年上半年长沙写字楼与零售市场报告》，对2022年上半年长沙甲级写字楼市场及优质零售市场的表现及未来发展进行了解读及预测。《报告》显示，长沙甲级写字楼市场搬迁仍是全年租赁成交的主要驱动力，市场需求回暖后空置率有望下行；优质零售市场受疫情影响，空置率上行，首店经济继续发酵，市场更新加快。

　　甲级写字楼：平均租金每月每平方米86.8元

　　戴德梁行数据显示，2022年上半年，长沙甲级写字楼市场无新项目入市，市场存量维持在256.5万平方米。戴德梁行认为，疫情的反复给市场成交及企业经营均带来了较大压力，市场整体需求疲软。从数据来看，上半年长沙市净吸纳量仅录得28168平方米。市场消化存量空置面积，使得核心商务区整体空置率较2021年末下降1.1个百分点至36.0%。

　　租金方面，为应对疫情反复对本地写字楼需求造成的冲击，许多写字楼业主采用了更加灵活宽松的租赁条款以维持现有租户和吸引新租户。因此，截至二季度末长沙甲级写字楼市场平均租金较2021年末下降1.7%至每月每平方米86.8元。

　　从需求行业来看，TMT、专业服务和金融行业引领上半年长沙甲级写字楼市场租赁成交，三者共占到上半年成交面积超七成。

　　分片区来看，TMT企业主要选择五一&芙蓉中路商务区，专业服务业企业则偏爱五一&梅溪湖商务区。戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管金灿认为，疫情反复和国际形势共同导致经济大环境不确定性增高，在此背景下企业预算收紧，有小办公空间需求的企业对拎包入住的精装二手房源更加青睐，使得二房东市场表现活跃，如麦格思在今年二季度租赁了金茂北塔6,600平方米的办公空间。

　　“我们认为联合办公类需求或将继续活跃长沙写字楼及产业园等办公市场。”金灿表示，结合在建项目的工期，暂无新项目计划于2022年下半年投入使用，市场将继续消耗现有存量。因此，预计随着疫情阴霾消散以及政策对企业的扶持，下半年市场需求有望回暖，届时空置率或将下行。

　　优质零售物业：优质零售物业空置率爬升3.3个百分点

　　2022年上半年，步步高星城天地的开业为长沙市优质零售市场带来约20.0万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至289.0万平方米。但受疫情反复以及市场竞争激烈的影响，部分商品同质化、经营无特点的门店和小型餐饮门店难以为继最终选择闭店，使得购物中心空铺增加。

　　戴德梁行数据显示，截至二季度末，长沙优质零售市场整体空置率10.4%，较2021年末上升3.3个百分点。租金受压继续下行，截至二季度首层平均租金录得每月每平方米402.2元，较2021年末下降1.6%。

　　分业态来看，零售、餐饮和儿童业态是2022年上半年是市场主要扩张业态，分别约占上半年核心商圈新店开业数量的57.8%、22.4%和10.0%。细分业态来看，零售业态中以时尚零售为主，餐饮主要集中在外卖档口类，儿童则主要为儿童零售。

　　上半年有不少首店品牌入驻长沙零售物业，如：寰映影城、Mini Mars Kids Club、Alexander Wang、Gentle Monster、VIA DANTE、QQfamily等纷纷在长沙开出首店。同时，面对疫情反复、消费疲软及商场同质化严重等挑战，市场更新加快，如：湖南第二家平和堂——东塘平和堂宣布关店；印力集团于5月收购了中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，为该项目提供运营管理服务，将打造长沙首座“印象城”。

　　“在长沙商场同质化严重的困境下，大型商业不动产运营商的加入将为长沙商业市场注入新活力，也将为未来长沙商业发展提供更多可能性。”金灿预计，2022年下半年，长沙零售市场将迎来龙湖芙蓉天街、 鄱阳汇金中心的入市， 共计将为市场带来约24.0万平方米的新增供应，且近5万方的公园式策展商业项目——大汉友阿INPARK也将在下半年开门迎客，湖南首家茑屋书店等品牌将入驻，届时，将为所在区域带来更多崭新元素。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc