近日，仲量联行发布了第二季度中国40城办公楼市场指数，相关数据显示：2022上半年疫情多点散发，对经济运行和商务活动造成一定程度的扰动，从而影响各地办公楼市场表现。不确定因素上升及增量需求回落使整体需求端明显承压，另一方面业主方积极调整租赁策略以应对挑战，各地租金均有不同程度下滑。
2022年第二季度要点归纳
1. 相较于2020年，本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显升高，使得企业租赁决策延迟，扩张趋向谨慎，市场活跃度降温，因此短期影响有所放大。全国大部分办公楼市场表现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的城市多数还叠加了新增供应的当期压力；
2. 一线城市表现略有分化，北京市场短期承压，但基本面未受本质冲击；疫情对整体市场影响明显，但上海经济基本面仍显韧性；广州市场延续低迷，去化压力较大，租金下探明显；深圳市场需求放缓，净吸纳量同比下降约20%；
3. 二线城市虽因疫情的边际变化同样受到影响，但结构性压力才是制约市场表现的主要因素。市场需求的结构性调整，以及增量需求的回落使得多数业主正在积极调整租赁策略以应对颇具挑战的市场环境。
指数解读：整体排名及指数变化较小，个别城市供需问题有所放大
1. 排名前10的城市中，城市位次尚无变动，代表了头部城市发展相对成熟的办公楼市场结构。其中，上海和广州的指数变化较大，分别环比下降1.1%和1.4%。4月至5月疫情爆发拖累上海二季度的市场表现，广州则因为需求相对疲软加之空置面积走高，市场去化压力处于高位。北京、深圳、成都、杭州、长沙的指数变化录得小幅正增长，表明其应对市场波动的内生动力相对充足；
2. 排名11-20的城市中，南宁的位次下降两位至第14位，前置开发带来的供需问题在疫情扰动及经济放缓影响下有所放大，空置压力上升。海口的位次下降一位至第20位，海口虽然受益于国企、私企总部等带来的稳定基石需求，但由于近期较高的供应水平和租赁市场活跃度的下降，业主心态受到影响，最终收敛于市场租金的持续走低。厦门、西安、贵阳的指数变化录得小幅正增长，表明其甲级办公市场在不确定因素的干扰下依旧表现稳健；
3. 排名21-40的城市中，虽然城市位次无变动，但多数城市因为本地疫情演绎带来的经济活跃度降低，租金普遍呈下降趋势。宁波、沈阳、济南的指数变化录得小幅正增长，在市场活跃度和商业价值方面略好于其他城市。
主要城市群市场总结：大湾区、成渝需求回落、长江中游租金承压
1. 在京津冀城市群中，北京办公楼租赁活动受疫情直接影响，全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长，观望情绪渐浓；天津及石家庄增量需求走弱带来空置率小幅上升，科技企业的增长势头正在强化其城市的内生动力；
2. 在长三角城市群中，上海虽然在4、5月受到疫情的较大冲击，但其经济基本面保持韧性，市场具备快速复苏的基础和动力，市场指标并未出现大幅波动；除合肥以外，其他长三角的主要城市均录得租金负增长，整体区域的需求结构调整加剧，机遇与挑战并存；
3. 在大湾区城市群中，广州由于某头部互联网企业搬入其自建总部，空置率骤升给业主带来一定去化压力；在深圳，随着新项目入市和企业退租现象的增加，市场供需关系在某些子片区面临挑战，加剧了楼宇间的竞争；
4. 在成渝城市群中，受疫情冲击，成都市场净吸纳量较去年同期下滑51.9%，达到近十年除2020疫情年外的最低值。空置攀升、需求放缓致全市租金持续下行；经济波动同样引致重庆办公楼结构出现调改浪潮，企业新租活跃度较往年同期明显下滑；
5. 在长江中游城市群中，武汉录得本季度40城市中最大的租金降幅，其甲级办公市场租金环比下降4.2%，新增供应带来的降维竞争以及企业退租带来的空置压力是影响其租金表现的主要因素。
2022年第二季度：“以价换量”效果全面显现，业主积极应对市场挑战
1. 租金方面，全国20个重点城市全部录得租金负增长。其中，13个城市处于1%的正常波动区间，其余7个城市的降幅在1%-5%之间。各城市整体入驻相对稳定的情况下租金降幅较上季度明显扩大，“以价换量”效果全面显现，后期租金上行空间解锁仍需更多驱动因素；
2. 空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平高于30%，面临较大去化压力；8个城市处于20%-30%的可控区间，成都的空置率若除去新增供应影响，原有甲级项目平均空置率仍处19.8%；北京、上海、广州则维持在20%以内的健康水平，北京的空置率收至9.8%，为40城市中最低水平。
2022年到目前为止的市场环境仍具挑战，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，经济增速有望回升，下半年我们期待头部城市办公楼市场需求的理性反弹。但多因素叠加带来的不确定性使我们对2022年全年的租金走势保持观望，预计短期内不会出现较大幅度的租金下滑和反弹。
来源：JLL睿见观察小组
编辑：wangdc
