戴德梁行针对2022年二季度的写字楼市场、零售市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行多维度的解读。

　　疫情下新项目助力成交，人才高地建设推动后市信心重建

　　疫情下经济运行按下暂停键，上海写字楼市场成交急转直下，但值得注意的是，受益于一些新入市项目前期良好预租的表现，2022年二季度甲级写字楼净吸纳量仍录得7.7万平方米。如本季度新入市的徐汇滨江板块“星扬西岸中心”以及一季度入市的静安非核心“福新汇”、前滩“信德文化中心”等项目都有一定成交。不过，疫情影响下也打乱了项目入市步伐，原本计划推出的2个项目未能如期入市，本季度新增项目除了“星扬西岸中心”外，原名为“世纪盛荟广场”改造后改名为“上海利园”正式入市。受成交相对低迷影响，二季度甲级写字楼空置率攀升至16.21%，比上季度提升0.75%；平均租金价8.19元/平方米/天，环比下滑0.22%。

　　疫情影响下，行业走势分化。生产制造、对外贸易行业受挫。由于疫情对交通物流的严格管制，尽管部分制造行业在5月已提前复工，但由于生产材料未能全面及时抵达生产基地，即便复工后，复产率也较为低下。一些全球型制造企业为规避风险已开始考虑搬离部分生产研发基地至周边地区或周边国家，中短期来看，制造类企业办公需求或将缩减。

　　疫情下以人为主导的服务行业将保持韧性发展。疫情打乱了许多企业正常的发展步伐，疫情下不少公司因倒闭或裁员使得公司人事、业务纠纷增加，企业迫切需要法务等相关咨询。可以预见，以人力、财务、企业管理、市场咨询、律所等专业服务行业业务未来会有所提升，咨询服务类行业生存前景看好会对办公需求起到积极作用。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示: “伴随6月的复商复市，交通出行陆续恢复正常，越来越多的企业复工复产，餐饮也相继恢复堂食，相信交通物流及生活日常恢复常态后房地产市场也必然复苏。上海是全国和世界的中心，作为服务业主导的城市，尽管此次受疫情影响出现了一波离沪潮，但更开放的人才引进政策将助力市场信心重建。此次人才政策可圈可点之处在于，其一优化重点区域及五个新城就业，表明政府拉动郊区发展的决心，临港、张江及五大新城部分板块是上海重要制造业、生物医药业、电子信息科技业重点布局区域，人才聚集会使制造类企业重拾对上海投资信心；其二是加大名校留学生落户力度，世界排名前50名院校留学人员在沪全职工作即可办理落户，意味着上海对人才引进更倾向国际化、高端化；其三对人才引进精准化，除了吸引高层次人才外，还招纳重点机构紧缺人才、高技能人才、创新人才以及专门特殊人才，可以预见以人为主导的服务行业、科技创新、科技研发领域在上海优势依然凸显。”

　　上海优质零售物业市场受到疫情冲击

　　上海经济的增长继续支持人均可支配收入和人均消费支出的增长。2021年全年，上海人均可支配收入和人均消费支出分别达到82,429元和51,295元，分别同比增长7.8%和14.4%。2022年第二季度，受疫情的影响，一些新的购物中心项目推迟入市，上海优质零售物业市场无新增供应入市。同时，由于疫情对上海优质零售物业市场造成短暂冲击，上海大部分商场暂停或调整营业时间。

　　已签约的品牌并未收到疫情及上海区域管控的影响

　　虽然二季度大部分店铺开业计划，有所推迟，但未来将有部分国际品牌首店、旗舰店开业，展示了品牌对疫情后的上海零售市场任有信心。如，未来即将开业的上海第二家Blue Bottle 小蓝瓶咖啡位于上海静安嘉里中心一层；Maison Margiela上海首家咖啡店将入驻上海JC锦沧文华商场内等。

　　上海优质购物中心整体需求保持稳定，全市整体平均出租率下降0.75个百分点，至95.26%。截至2022年第二季度末，上海优质购物中心首层平均租金报价环比微跌 0.2%，至868.4元/平方米/月，整体平均租金环比微跌至1,988元/平方米/月。

　　二季度大事件回顾：

　　l 3月初疫情对上海消费市场产生巨大的影响。在上海居家隔离的期间“团购”是上海居家生活的主旋律。首先，几乎所有小区居民都以微信为纽带，数字化的连接了起来。疫情期间“团购”增强了上海市零售市场整体的线上消费，同时疫情之后也预示着实体店未来可通过线上消费的整合，转换线上用户为线下用户。

　　l 疫后虽然商场陆续恢复开放，可餐饮行业仍然在逐步恢复堂食的阶段，暂停堂食的日子，餐饮人变身“摆摊人”。如上海新天地北里与前滩太古里部分餐厅已开启外摆模式。随着餐饮外摆增多，预示着购物中心商业体对户外空间需求量逐渐增大，同时未来餐饮业态对于铺面偏好可能发生转变，更加偏向于一层设有沿街户外就餐空间的位置。

　　l 上海复商复市后，上海人民为了寻回丢失已久的自由感觉，相继选择带亲携友去露营，通过露营的方式来舒缓心情。较多购物中心目前已举办过户外露营活动，如龙湖天街“户外郊游计划”、湖滨道购物中心三层“Artemis摩登空间”等。同时也预示着疫情后的消费客群偏向于停留在户外空间进行活动，并喜爱自然与运动的元素，未来购物中心在建筑屋顶和户外广场上将会打造更多的公共空间与品牌、消费者进行更多的联动。

　　戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九表示：“上海2022年上半年疫情基本进入尾声，复工复产、商场重新开业、堂食逐渐恢复预示着上海零售市场逐渐恢复到正轨。同时，经过此次疫情，我们也对未来零售市场有一些新启发。”

　　上海大宗交易总成交额破300亿，无惧疫情仍高于去年同期

　　2022上半年上海大宗交易市场共录得26笔、共计328亿元成交，对比去年同期微涨2.5%，亦是四大一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。上半年上海市场也不乏一些代表性成交，如希慎收购世纪盛荟广场、金茂资本收购展想中心、ESR收购DLJ物流资产包等，且这其中部分成交有可能成为全年上海、甚至全国的标杆案例。

　　自用买家比例增加，内资买家占据主导

　　买家方面，投资型买家受新冠疫情影响较大，自用买家比例增加，由2021年的37%提升至58%；内外资则继续保持“七三开”态势，内资买家以72%的占比、占据主导地位。

　　办公成交占比翻倍，实力企业持续收购优质办公楼

　　得益于多笔大体量写字楼的成交，上半年上海办公类型成交增长明显，达到了64%，对比2021年近乎翻倍。能源化工、TMT、金融等优质企业上半年也频繁出手，贡献了众多代表性成交，如汇景能源收购静安大悦中心、商汤科技及阿里巴巴收购西岸国际人工智能中心和西岸艺岛Art Tower、浙商银行收购绿地创驿大厦A栋等。

　　各资产类别资本化率保持稳定

　　投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考虑，投资回报的要求相较于2021年有所上升，甲级写字楼保持在4.5%-4.7%的区间范围内，零售为4.4%，商务园区则达到5%的水平。考虑到近期投资者的活跃程度，这一指标第三季度预计将保持稳定。

　　展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示：

　　·预计2022全年成交总额虽然再达去年千亿水准，但依然将超过2020年水平（722亿）；

　　·长租公寓项目及可发行REITs的物流地产、产业园区、商务园区等将继续受到追捧；

　　·自用买家持续活跃，预计2022全年自用买家占比将超过去年；

　　·不良资产预计下半年会迎来买卖双方合意成交高峰，同时有的会以资产包的形式成交。

　　上海冷链市场呈现供需两旺 高标仓库需求平稳

　　二季度，疫情催生上海生鲜保供物资需求上涨，保供企业及商贸流通企业备货量逐步增加。干仓改冷库数量增长快速，使得冷库供应量提升。冷库租金稳中有升，基本维持在3.5元/平方米/天（报价，含税含物业）。预计未来冷链布局将更加密集，同时冷库内包装、食品加工等附加功能将更为健全。

　　受疫情影响，二季度上海物流市场不同行业租户的比例产生变动，电商、制造业类企业仍为上海高标仓库市场吸纳主力。民生类、保供类企业租户问询增加，尤其生鲜、药品类企业。快递快运类企业布点已趋于成熟，需求变化受疫情影响较小。电商受到一定负面影响，尤其垂直电商类租户需求减弱。制造业企业产能下降，叠加上海部分制造业企业外迁影响，工业园区相关配套物流需求下降，传统仓储需求减少。上海市高标仓库市场整体需求增长放缓，需求总量保持平稳。

　　上海高标库总量为898万平方米，平均租金为48.14元/平方米/月，全市高标空置率为6.2%。上海未来三年的供应总量为285万平方米，将近62.5%的未来供应来自于金山区。由于金山、奉贤本身的供应基数较大，且相对区域位置较偏，预计下半年会面临一定招商压力。金山部分项目因疫情影响延期至下半年交付，预计空置率呈上升趋势。

　　戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示：“政府对嘉定、临港、青浦及松江区域较新的高标仓物流项目的租户准入门槛提高，对租户入驻的注册纳税要求趋严。同时，青浦、松江、闵行等距离市区较近区域的高标仓库更受租户青睐，预计下半年需求旺盛，租金持续走高。

　　来源：戴德梁行

编辑;wangdc